اگر به دنبال آموزش سرمایه‌ گذاری در ملک هستید یعنی می خواهید در این حوزه وارد شوید و نیاز به اطلاعات دارید. اول باید به شما آفرین گفت که متوجه شده اید که صرفا خرید یک خانه نمی تواند سرمایه گذاری نامیده شود و ورود به این حوزه نیاز به تخصص دارد.

مورد دوم این است که ما نه پکیج آموزشی می فروشیم و نه آموزش موفقیت و کسب ثروت می دهیم بلکه حوزه فعالیت ما در زمینه املاک و مسکن شهر تهران است و در این مطلب خلاصه ای از تجربیات خود را به صورت عملی در اختیار شما قرار خواهیم داد تا اگر قصد سرمایه گذاری در ملک را دارید بدانید که چه گزینه هایی را باید مد نظر قرار دهید و چه روش هایی برای سرمایه گذاری موجود است که نتیجه آنها با یک خرید عادی ملک می تواند تا چند برابر متفاوت باشد.

آموزش سرمایه گذاری در ملک

از نکات مهم آموزش سرمایه گذاری در ملک، اول از همه باید بدانید که اگر می خواهید وارد حوزه سرمایه گذاری در مسکن شوید باید آنچه می خرید را ابزار ببینید و به عنوان پله ای برای بالا رفتن روی پله بعدی در نظر بگیرید. در این مطلب ما به شما بازه هایی که می توانید سرمایه گذاری در ملک انجام دهید و بازه هایی که باید ملک را بفروشید و تبدیل به کالای دیگر کنید را بررسی می کنیم و همچنین انواع دسته هایی که برای سرمایه گذاری در ملک موجود است، از قبیل نوع ملک و نوع خرید را نیز بررسی خواهیم نمود.

در قدم اول برای آموزش سرمایه گذاری در ملک بهتر است این نکات را به خوبی به خاطر بسپارید تا بدانید بعدا کجا استفاده می شود:

1. سرعت افزایش قیمت ملک نسبت به دلار و طلا کندتر است و این خود یک فرصت ایجاد می کند که به آن می پردازیم.
2. نوع ملک از قبیل تجاری، اداری و مسکونی نیز در هر شهر می تواند متفاوت باشد و ما در شهر تهران گزینه های مناسب تر را در هر منطقه و به صورت کلی معرفی خواهیم نمود.
3. خانه را می توان پیش خرید کرد که یک تعهد با قیمت قطعی به صورت اقساط طولانی مدت ایجاد می کند که این گزینه مانند سوخت موشک در سرمایه گذاری شما عمل می کند و می توان در بازه های زمانی متفاوت این شیوه را با دیگر شیوه های سرمایه گذاری ترکیب نمود.
4. ملک قابل بهره برداری به صورت اجاره و رهن است که با همین پول می توان خانه ای دیگر خرید بدون آنکه اصل سرمایه را خرج کنید و سرمایه گذاری با پول رهن خانه انجام دهید.
5. بازه سرمایه گذاری در ملک را اگر طولانی مدت در نظر بگیرید تا به راحتی می توانید از 1 خانه به چند خانه در 10 سال برسید و در این مسیر تنها سرمایه اولیه شما کافیست و مابقی ارزش افزوده است.

این نکات را به خاطر بسپارید تا در ادامه در مورد فرصت هایی که هر کدام ایجاد می کند در ادامه به شما آموزش سرمایه گذاری در ملک دهیم.

درس اول: سرعت افزایش قیمت ملک

پیش از آموزش سرمایه گذاری در ملک، باید روحیه خود را آماده فراز و نشیب های این بازار کنید. زمانی که می خواهید ملک خود را بفروشید اگر بازار در التهاب افزایش قیمت ارز باشد قطعا متوجه خواهید شد که قیمت بالا نمی رود یا روند آن بسیار کند است. اگر فروشنده باشید این قسمت برای شما عذاب آور است و اگر خریدار باشید برای شما فرصت است.

فرصت اولی که می خواهیم در آموزش سرمایه گذاری در املاک به شما بگوییم این است که اگر امروز پول خرید شما به اندازه سرمایه گذاری در ملک نرسیده است، پول خود را در قالب طلا نگه دارید. چرا؟ به آمار زیر توجه کنید.

• رشد قیمت طلا در یک بازه 10 ساله 22 برابر بوده است.
• رشد قیمت مسکن بدون در نظر گرفتن قابلیت اجاره دادن آن 23 برابر بوده و با محاسبه قابلیت اجاره دادن 28 برابر به سرمایه شما افزوده می شود.

پس در اولین قسمت بدانید که خرید طلا بهتر از پول در بانک است و نگهداری آن در قالب طلای آب شده می تواند با زمانی که به سرمایه کافی برای خرید مسکن نرسیده اید گزینه ای مناسب است زیرا زمانی که قسمت ارز و طلا بالا می رود قیمت مسکن افزایش نمی یابد و در مواقعی که التهاب شدید در بازار داریم اختلاف قیمتی که پیدا می شود به 30 الی 40 درصد می رسد یعنی شما در قسمت اول آموزش سرمایه گذاری در ملک آموختید که می توانید تا 40 درصد پول تان را برای خرید ملک بیشتر کنید. در ادامه به توضیح در مورد بخش های دیگر می پردازیم.

درس دوم: نوع ملک برای سرمایه گذاری

مورد بعدی که می خواهیم به شما آموزش دهیم بهترین نوع ملک برای سرمایه گذاری است که اصلی ترین بخش آموزش سرمایه‌ گذاری در ملک است. اگر بخواهیم به صورت کلی نگاه کنیم خرید زمین می تواند گزینه بهتری باشد اما نه خرید همه نوع زمینی ! خواهشمندیم که این قسمت را 2 بار بخوانید، در واقع با تفکری که از خرید زمین در مردم وجود دارد، اقدام به خرید زمین هایی می کنند که تصور میکنند که مانند آنچه پدر بزرگ های ما 50 و 60 سال پیش در تهران خریداری نموده اند می تواند امروز آن ها را یک شبه ثروتمند کند.

نه اینطور نیست، خرید زمین هایی با کاربری کشاورزی در اطراف تهران به امید آنکه منطقه ای ویلایی شود نه تنها سود نمی دهد بلکه شما را وارد چاله ای میکند که تنها فروشنده این زمین ها که بومیان و املاکیان منطقه هستند را ثروتمند می کند جدا از اینکه خطر تخریب ویلا در استان دماوند و شمال کشور به حدی شده است که حتی ویلا هایی که سال ساخت آن ها بیش از 15 سال است نیز تخریب شده اند.

پس برای پاسخ به این سوال که خرید زمین بهتر است یا آپارتمان باید بگوییم که در 90 درصد مواقع خرید آپارتمان بهتر از خرید زمین هایی است که می خواهید با 1 الی 10 میلیارد تومان در اطراف تهران یا شمال کشور خریداری کنید زیرا با این مبلغ زمین درست و حسابی نمی توان خرید که در بافت باشد یا قابلیت ساخت قانونی داشته باشد و انشعاب هم به آن بدهند.

در مناطقی نظیر تهراندشت زمین های این چنینی وجود دارند اما یک فضای چند هزار متری را قطعه قطعه نموده اند و همه به امید اینکه یک روز شهرک سازی و ویلا سازی در آن انجام شود زمین ها را کنار گذاشته اند. آموزش دوم و مهمی که به شما می دهیم این است، با این خرید این زمین ها و راهی که همه به امید آن می روند ثروتمند نمی شوید.

حال شاید از خود می پرسید که پیشنهاد ما چیست؟ ما به شما اطلاعات خلاصه ای می دهیم تا بدانید چه فرصت های کنار گوش شما بوده و خبر نداشته اید.

در نقاط بورس اداری تهران نظیر میرداماد، جردن، مطهری، قائم مقام و جدیدا اشرفی اصفهانی، قیمت اجاره و خرید یک ملک اداری با ساختمانی فرسوده نه تنها پایین نیامده بلکه هر روز بالاتر می رود و کار به جایی رسیده است که قیمت خرید یک پارکینگ (فقط پارکینگ) 4 الی 5 میلیارد تومان است! یعنی 15 متری پارکینگ متری 300 میلیون تومان!

جدا از اینها شهرداری امروز برای ارائه جواز و سند اداری متری 90 الی 100 میلیون تومان دریافت می کند و شرایط سختی هم گذاشته است مانند اینکه هر 100 متر باید 3 پارکینگ تامین کند و اگر نکند به ازای هر پارکینگ 3 میلیارد جریمه باید به شهرداری پرداخت شود.

حال شما در نظر بگیرید که سازنده یک واحد اداری چقدر برایش تمام میشود و چقدر باید بفروشد؟ به همین علت نه تنها واحدهای اداری در این نقاط کمیاب هستند بلکه اجاره و قیمت آن ها هر روز بالاتر نیز می رود و دیگر مهم نیست سن بنا چقدر است.

حال چون مطلب طولانی می شود به صورت خلاصه به شما بگوییم که چیتگر به دلیل قرار گرفتن در طرح تفصیلی برج های 40 طبقه نیز در آن ساخته می شود و قیمت واحدهای اداری چیتگر در حال حاضر بسیار پایین است (نصف قیمت واحدهای اداری در نقاط بورس) از سویی دیگر شرکت ها و ادارات به دلیل اینکه در چیتگر واحدها نوساز با متراژ بالاتر به همراه فضای پارک فراوان و منطقه ای به دور از ترافیک است همگی به سمت خرید واحدهای اداری به این منطقه هجوم آورده اند یعنی بورس بعدی و بهتر بگوییم بزرگترین بورس اداری های تهران در آینده چیتگر است که الان خرید در آن راحت است.

پس در انتهای آموزش دوم در مورد سرمایه گذاری در ملک به این رسیدیم که لازم نیست زمین در اطراف تهران بخرید و به امید افزایش انفجاری قیمت باشید یک نمونه فرصت در کنار گوش شماست که نه تنها از زمین بیشتر سود می دهد بلکه برای اجاره و خرید آن سر و دست می شکنند.

درس سوم: پیش خرید با سپرده بانکی!

تا به حال به این فکر کرده بودید که می توانید پیش خرید با سپرده بانکی انجام دهید در حالی که 70 درصد سرمایه در اختیار خودتان باشد و تنها 30 درصد را خرج کنید و در نهایت 1 واحد مسکونی نیز داشته باشید؟

کسی تا به حال از این فرصت به شما گفته بود؟ بعید می دانیم! بگذارید در این مورد به شما توضیح لازم را بدهیم. سپرده بانکی در تاریخ بروزرسانی این مطلب در آذر ماه سال 1403 با نرخ 28 درصد توسط بانک ها انجام می شود.

اما نقطه ضعف این روش را همگی می دانیم و آن این است که ارزش ریال کاهش می یابد و شما اگر یک سپرده گذاری 10 ساله انجام دهید بدون آنکه سود آنرا برداشت کنید سرمایه شما 6 برابر می شود. 6 برابر در سال یعنی ارزش پول شما اینگونه می شود، پرایدی که سال 92 می خریدید 8 میلیون در سال 1402 باید بخرید 48 میلیون اما واقعا قیمت پراید اینقدر بالا رفته و فقط 6 برابر شده است؟

خیر! ضرر سنگینی گریبان سپرده گذاران بانکی را میگیرد اما راه حل چیست؟ راه حل ایجاد یک تعهد با قیمت قطعی به صورت اقساطی است که در اینصورت ارزش سود بانکی شما به همان میزان تعهد روز اول باقی می ماند.

حال سپرده یانکی که یک روش معیوب برای سرمایه گذاری است تبدیل به یکی از ابزار های ما در این روش سرمایه گذاری در ملک می شود.

فرض بر این میگذاریم که شما 3 میلیارد تومان پول دارید، یک آپارتمان 60 متری با قیمت 50 میلیون پیش خرید میکنیم که قیمت کل آن 3 میلیارد است و 30 درصد را به عنوان پیش پرداخت به سازنده می دهیم که می شود 990 میلیون تومان، 70 درصد پول باقی می ماند که 10 درصد برای سند می رود یعنی 60 درصد را باید در اقساط 36 ماهه پرداخت کنید که پرداخت هر 6 ماه یکبار است یعنی هر ماه 50 میلیون باید پرداخت کنید.

حال 2 میلیارد و 10 میلیون را در بانک می گذاریم و ماهی 47 میلیون سود می گیریم یعنی 3 میلیون کمتر است اقساط. حال در نظر داشته باشید که در پروژه های پیش فروش چیتگر و عموما پروژه های پیش فروش بعد از پرداخت اولیه 2 ماه تنفس وجود دارد که این 2 ماه تنفس یعنی شما 2 تا 47 میلیون تومان جلوتر دریافت می کنید که جبران این عدد را می کند ضمن اینکه تا پیش از رسیدن موعد قسط در ماه 6 ام، اگر به سود پول دست نزنید خود سود پول نیز سود می دهد و حتی از مبلغ اقساط شما بیشتر می شود.

شاید باورتان نشود بعد از 3 سال شما نه تنها 1 واحد مسکونی دارید بلکه 70 درصد اصل سرمایه نیز سر جایش باقی مانده است و در واقع اگر قیمت ملک را به روز حساب کنید شما یک سرمایه گذاری با سود بیشتر از 50 درصد با تقسیم به بازه های 4 ماهه انجام داده اید. یعنی هر 4 ماه 50 درصد به سرمایه اضافه نمودید.

تا به اینجای مطلب ما در حال طولانی شدن است و آموزش سرمایه گذاری در ملک آنقدر گسترده است که بر اساس هر میزان سرمایه و توان پرداخت اقساط و انتظارات و توقعاتی که خریدار دارد گزینه ها متفاوت است به همین دلیل فراموش نکنید که می توانید ضمن تماس با ما اطلاعات بیشتر و منحصر به فردی از گزینه های سرمایه گذاری دریافت نمایید.

بازه زمانی برای سرمایه گذاری

فکر کنم که تا اینجای مطلب قطعا متوجه این موضوع شده اید که این نوع سرمایه گذاری در بازه زمانی طولانی می تواند به صورت تصاعدی عمل کند یعنی سرعت سرمایه گذاری در ملک شما چند برابر و خروجی بیشتر شود.

به عنوان مثال بعد از یک بازه 3 ساله در حالی که شما یاد گرفتید چگونه پول خود را چند برابر کنید زمانی که دارایی شما افزایش یافت مرحله بعدی سرمایه گذاری بزرگتر میشود و در بازه 3 سال بعدی باز هم بیشتر و آنچنان پیش می رود که در یک بازه ده ساله شما با 3 میلیاردی تومانی که امروز شروع به سرمایه گذاری نموده اید، مالک چندین واحد آپارتمانی در شهر تهران خواهید بود.

حال ما مبلغ را پایین در نظر گرفتیم و در صورتی که ممکن است یک شخص حتی نداند با 10 میلیارد چیکار میشه کرد و تنها یک ملک با این قیمت خریداری کند و کنار بگذارد در حالی که در آموزش ما این مبلغ می تواند چه معجزه ای در 10 سال کند و قطعا بالای 10 آپارتمان در این بازه زمانی می توان مالک شد.

حال متوجه شده اید که چقدر تفاوت میان خرید یک ملک و سرمایه گذاری در حوزه مسکن وجود دارد و شما هم که از ابتدا متوجه شده اید که ورود به این حوزه نیاز به آموزش سرمایه گذاری در ملک دارد و قطعا می توانید به خود افتخار کنید که تفاوت نتیجه این موضوع را آموخته اید.

ما تنها گوشه ای از تجربیات خود را می توانیم در این مطلب منتشر کنیم زیرا موارد سرمایه گذاری و شیوه ها و شرایط کاملا متفاوت است اما آنچه امروز به شما آموزش دادیم، البته آموزش نه در مقامی که خود را استاد بدانیم بلکه انتقال تجربه تعریف بهتری است برای این می باشد که متوجه این تفاوت بشوید و اعتماد به نفس لازم را برای پیش رفتن در این حوزه پیدا نمایید.

کلام آخر

در این مطلب با عنوان آموزش سرمایه گذاری در ملک که بیشتر انتقال تجربه ما بوده چندین نکته کلیدی را که ایجاد فرصت می کند به شما آموزش دادیم و همچنین چندین روش برای سرمایه گذاری معرفی نمودیم که بدانید گستردگی این بازار چقدر زیاد است و همچنین فرصت ها بر خلاف آنچه عموم مردم تصور می کنند بسیار پیچیده تر از یک خرید ساده آپارتمان یا زمین به امید افزایش قیمت و ثروتمند شدن در یک بازه کوتاه مدت است.

توجه داشته باشید که می توانید ضمن تماس با کارشناسان ما در تهران برج، بر اساس میزان بودجه، سرمایه اولیه، توان پرداخت اقساط و انتظاراتی که برای نتیجه سرمایه گذاری دارید، پیشنهاداتی از ما دریافت نمایید که منحصر به شرایط خاص شماست.