شاید برای شما که مالک یا مستاجر هستید سوال پیش بیاید که تفاوت رهن و اجاره با یکدیگر در چیست و کدام یک به نفع مالک یا مستاجر است. رهن به معنی پول پیش و یا ودیعه است که در طی مدت قرارداد ثابت است و مستاجر باید به مالک پرداخت کند و مبلغ اجاره نیز باید به صورت ماهانه به مالک پرداخت شود.

حال زمانی که می خواهند برای یک ملک قیمت اجاره و رهن مشخص کنند، اول قیمت رهن آن را حساب می کنند که در هر منطقه مشخص است به عنوان مثال یک آپارتمان نوساز را در محدوده خواجه عبدالله متری 20 میلیون رهن کامل محاسبه می کنند، یعنی اگر 120 متر باشد، مبلغ رهن کامل آن 2 میلیارد و 400 میلیون تومان است.

حال اگر بخواهند اجاره بیشتری دریافت کنند به ازای هر 100 میلیون تومان، 3 میلیون اجاره تبدیل می شود یعنی اگر بخواهید 1 میلیارد پیش بدهید، 1 میلیارد و 400 میلیون دیگر را باید به ازای هر 100 میلیون 3 میلیون اجاره حساب کنید که می شود 42 میلیون یعنی خانه باید با مبلغ 1 میلیارد پول پیش و 42 میلیون اجاره به مستاجر داده شود.

تفاوت رهن و اجاره چیست؟

حال این سوال مهم برای بسیاری از افراد پیش می آید که تفاوت رهن و اجاره از نظر سوددهی برای مالک یا مستاجر چیست و اجاره بهتر است یا رهن، در جواب باید گفت که به صورت خلاصه در حال حاضر مالکان ترجیح می دهند اجاره بیشتری دریافت کنند و مستاجرین نیز ترجیح می دهند پول رهن بیشتری پرداخت کرده و کمتر اجاره بدهند.

اما این چیزی است که در بازار عرف است و رواج دارد اما اگر بخواهید واقعیت را بدانید، دریافت پول رهن بیشتر کاملا به ضرر مستاجر می شود و به نفع مالک است و در آن سو، دریافت اجاره بیشتر به ضرر مالک می شود و به نفع مستاجر است.

شاید برایتان عجیب باشد و این مورد بر خلاف آنچه تا کنون در بازار دیده یا شنیده اید باشد، اما واقعیت همین است و در ادامه با استفاده از آمار و ارقام به صورت دقیق برایتان محاسبه می کنید که تفاوت رهن و اجاره در سود و زیان مالک و مستاجر چگونه محاسبه می شود.

رهن و اجاره: کدام به نفع مالک یا مستاجر است

تفاوت رهن و اجاره را دانستیم و برای بررسی اینکه کدام به نفع مالک یا مستاجر است باید به سراغ آمار و ارقام افزایش قیمت کالا و بازارهای دیگر برویم و تورم را نیز بر اساس نرخ آمار رسمی محاسبه نماییم. بر طبق آمار 10 سال گذشته، یعنی از سال 1392 الی 1402، افزایش نرخ قیمت مسکن بدون در نظر گرفتن قابلیت اجاره دادن آن 23 برابر، قیمت طلا 22 برابر و اگر پول خود را در بانک سپرده نموده باشید و سود را نیز برداشت نکنید 6 برابر می شود.

در همین مدت زمان تورم بر اساس نرخ اعلامی بانک مرکزی 18 برابر است. یعنی ملک شما 5 برابر بیشتر از تورم، طلای شما 4 برابر بیشتر از تورم و سپرده بانکی شما 12 برابر عقب تر از تورم است و به عبارتی شما ضرر کرده اید. جدا از موضوع بحث مطلب یعنی شما اگر مسکن خریداری نموده باشید و آن را اجاره یا رهن داده باشید بیشترین سود را برده اید و اگر سرمایه گذاری با پول رهن نیز انجام داده باشید که سود شما بیشتر نیز می شود.

برگردیم به محاسبه اینکه تفاوت رهن و اجاره برای مالک و مستاجر در چیست، آماری که در بالا اعلام نمودیم، آمار 10 سال گذشته بود، در این 10 سال ممکن است 3 سال روند افزایش قیمت ها شدید و 3 سال کندتر باشد، در نتیجه ما از سال 1400 الی 1403 را محاسبه می کنیم.

یعنی فرض بر این بگذارید که مستاجری در سال 1400 به مالک 1 میلیارد و 30 میلیون تومان بابت رهن کامل پرداخت نموده است. در خرداد سال 1400 دقیقا 3 سال پیش، قیمت طلا 1 میلیون و 30 هزار تومان بوده است یعنی مالک می توانسته دقیقا 1 کیلو طلا با این پول بخرد (اعداد را جوری مثال زدیم که رند شود).

حال فرض بر این می گذاریم که همین مبلغ مانده و مالک هم رقمی اضافه نکرده است، پس از 3 سال با قیمت طلای امروز یعنی 4 میلیون و 500 هزار تومان، مالک باید با 220 گرم طلا پول رهن را پس بدهد و 780 گرم طلا نزد خودش باقی می ماند که قیمت آن می شود 3 میلیارد و 510 میلیون تومان.

حالا فرض کنیم که مستاجر همین 1 میلیارد را تبدیل می کرد و کل آن را اجاره میداد یعنی ماهی 30 میلیون تومان، یعنی در طول 3 سال 1 میلیارد و 80 میلیون تومان اجاره داده است. در این حالت 2 میلیارد و 430 میلیون کمتر ضرر کرده است و در صورتی که مالک رهن دریافت کرده باشد و آن را تبدیل کرده باشد یک سرمایه گذاری با سود 100 درصد در 3 سال با پول رهن انجام داده است.

این در شرایطی است که آمار افزایش قیمت مانند 3 سال گذشته باشد و اگر مانند میانگین 10 ساله باشد، اختلاف قیمت ها به شدت بیشتر می شود یعنی پول مستاجر بیشتر بی ارزش می شود.

تبدیل رهن به اجاره

همانطور که در بالا توضیح دادیم، به ازای هر 100 میلیون تومان، 3 میلیون اجاره محاسبه می شود و برای محاسبه پول رهن یک خانه، معمولا یک هفتم یا یک هشتم قیمت کل به عنوان رهن کامل محاسبه میشود. یعنی اگر خانه شما 21 میلیارد تومان قیمت دارد قیمت رهن بین 2 و نیم الی 3 میلیارد تومان رهن کامل محاسبه می شود.

البته بر اساس آخرین آمار املاک منطقه 22 در حال حاضر نرخ تبدیل بیش از این مبلغ محاسبه می شود ولیکن هنگامی که عمده مبلغ رهن تبدیل به اجاره می شود، شاید با همان 3 میلیون تومان محاسبه شود.

محاسبه اجاره خانه

حال می توانید بر اساس فرمولی که در بالا ارائه دادیم تبدیل به اجاره را انجام دهید اما در نظر داشته باشید هنگامی که اجاره بالا می رود و پول پیش کمتر می شود، اجاره به اندازه ی کمتری تبدیل می شود یعنی اگر قرار باشد به جای 2 میلیارد کلا اجاره پرداخت شود، اجاره 60 میلیون محاسبه نمیشود و پایین تر می آید.

بهترین ترکیب برای محاسبه اجاره و رهن این است که تعادل میان این 2 برقرار باشد.

رهن و اجاره در زمان رکود

در نهایت شرایطی که در بالا برای تان شرح دادیم، ممکن است در زمان رکود و ثبات قیمت ها انجام پذیر نباشد اما چندین سال است که چنین شرایطی در کشور مشاهده نشده است و شیب افزایش قیمت ارز و تورم به سمت بالا بوده است.

در نهایت اگر به فکر این هستید که خانه بخرید، بهتر است به جای پرداخت رهن کامل یا پول رهن زیاد خانه ای انتخاب نمایید که پرداخت اجاره آن برای شما امکان پذیر باشد و سرمایه گذاری در مسکن انجام دهید.

شاید با خود بگویید که میزان سرمایه شما به قدری نیست که بتوانید وارد این بازار شوید اما می توانیم با آن رقمی که تصور نمی کنید از 1 میلیارد تومان به بالا راه روشی برای خرید خانه معرفی کنیم.

در نهایت اگر نیاز به اطلاعات بیشتر در مورد فرصت های موجود در بازار مسکن دارید می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل نمایید و یا مطالبی نظیر آموزش سرمایه گذاری در ملک را مطالعه نمایید که در آنجا کلیه فرصت ها از نظیر تفاوت بازه زمانی بالا رفتن قیمت مسکن و زمان مناسب برای خرید و فروش و همچنین نحوه خرید ملک با استفاده از سپرده بانکی و دیگر موارد به صورت کامل شرح داده شده است و در واقع خلاصه ای از تجربیات ما است که در اختیار شما قرار گرفته شده است.

جمع بندی

در این مطلب به بررسی این موضوع پرداختیم که تفاوت رهن و اجاره چیست و کدام یک به نفع مالک و مستاجر است. در نهایت به این نتیجه رسیدیم که دریافت پول نقد به نفع مالک و پرداخت اجاره به نفع مستاجر است و هر چقدر شرایط تورمی و افزایش قیمت ها در کشور بیشتر باشد این شرایط بد تر نیز می شود.

هدف ما از نگارش این مطلب چنین بوده است که اگر با خود تصور می کنید که کاری نمی توانید با پول رهن انجام دهید و بهتر است اجاره ندهید، راه و روشی به شما معرفی شود که بدانید با یک تبدیل ساده پول رهن خود می توانید ارزش آن را حفظ کنید.

در نهایت برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد پروژه های ساختمانی شهر تهران و شرایط پیش خرید اقساطی از آن ها می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید.