در این مطلب به بررسی این موضوع میپردازیم که نحوه محاسبه قیمت ساخت در تعاونی های مسکن به چه صورت با افزایش تورم و هزینه ساخت محاسبه میشود . یکی از مواردی که در پیش خرید از پروژه های تعاونی ساز باید در نظر داشت ، علی الحساب بودن قیمت ساخت پروژه است . به این معنی و مفهوم که با توجه به ماهیت تعاونی و ساخت جمعی توسط اعضا کلیه هزینه های ساخت بر عهده اعضا میباشد ولیکن با افزایش تورم و قیمت ساخت هزینه ها بالا رفته و مبلغ اضافی سالیانه به اقساط اضافه میشود . در این حال بسیاری از تعاونی ها در لیست فروش اولیه خود قیمت ساخت را بسیار پایین اعلام مینمایند و افزایش آنرا نیز ناچیز در حدود 10 الی 20 درصد اعلام مینمایند ولیکن زمانیکه به مرحله ساخت میرسند واقعیت چیز دیگری خواهد شد . در این مطلب به بررسی این موضوع میپردازیم که قیمت ساخت در تعاونی های مختلف چگونه محاسبه میشود ؟ در ادامه با ما همراه باشید .

چهارچوب افزایش قیمت ساخت در تعاونی سازها

برخی از تعاونی ها برای افزایش قیمت ساخت چهارچوبی را تعریف مینمایند و در واقع تعهد میدهند که در قالب آن اقدام به ساخت پروژه نمایند . اما این موضوع زمانی صادق است که شرکتی سازنده بخش از پروژه را در اختیار داشته باشد و بخواهد برای جذب سرمایه و تامین سرمایه برای ساخت پروژه اقدام به فروش واحدهای خود از طریق تعاونی نماید . اگر تعاونی بدون پشتوانه باشد تمامی هزینه ها میبایست توسط اعضا تامین شود و دیگر تعهد معنی نخواهد داد زیرا به هر حال خود تعاونی قادر به تامین هزینه ساخت نیست و دلیلی نیز برای این کار وجود ندارد .

برخی از تعاونی ها آمار و ارقام اعلام شده توسط ارگانهای دولتی را مبنای افزایش قیمت قرار میدهند اما این مورد بصورت شفاهی ذکر میشود و باید در قرارداد چهارچوب مشخص شده باشد و خریدار میبایست این مورد را مد نظر قرار دهد . به عنوان نمونه پروژه فرتاک هیچ شاخصی را در قرارداد خود مشخص نکرده است .

ماهیت تعاونی را بیابید

یکی از مهمترین مواردی که باید توسط خریدار بررسی شود ماهیت تعاونی است که اقدام به پیش فروش مینماید . همانطور که در بالا اشاره کرده ایم تعاونی به معنی ساخت جمعی است . حال یک شرکت میخواهد تامین سرمایه کند و یک شرکت دیگر اصلا سرمایه ای در اختیار ندارد و قصدش ساخت با سرمایه اعضا است و تعاونی دیگری مانند پروژه شمشاد دولتی است و زمین را در اختیار دارد و آن هم بصورت اقساط طولانی مدت و کسر از حقوق به اعضای آن سازمان واگذار شده و هم اکنون نیازمند تامین سرمایه برای ساخت است .

عمده تعاونی های تازه تاسیس مورد دوم هستند ، بدون سرمایه ، سابقه و پشتوانه اقدام به تاسیس تعاونی کرده و تبلیغات و وعده های مختلف اقدام به جذب سرمایه مینمایند . عموما بسیاری از این تعاونی ها در مرحله اول از زیر بار تعهد دادن در قرارداد سر باز میزنند و عمده قرارداد ها بییشتر شبیه به رسید سرمایه گذاری است و قرارداد اصلی را زمانی موکول مینمایند که زمین جواز ساخت بگیرد و شروع به کار کند . در واقع با سرمایه گذاری بر روی این تعاونی ها بدینصورت عمل کرده اید که پولتان را در اختیار عده ای قرار دادید که با نشان دادن چند عکس به شما وعده ساخت برجی لوکس و بروز میدهند در حالیکه سابقه و پشتوانه ای برای این کار ندارند و همچنین بر خلاف تعاونی های دولتی که اعضای هیات مدیره و مدیرعامل توسط اعضا انتخاب میشوند در این تعاونی ها از قبل تعاونی تشکیل شده و اعضا انتخاب شده اند و حتی شفافیت برای مفاصای مالی و هزینه های انجام شده نیز و پیش رو وجود ندارد و هر آنچه اعلام نمایند میبایست توسط اعضا پرداخت شود . پروژه تندیس چیتگر نمونه ای از این تعاونی ها میباشد .

علت سرمایه گذاری افراد در این تعاونی ها چیست ؟

برخی مواقع که وضعیت اقتصاد کشور دچار التهاب میشود ، بسیاری از افراد از ترس کم ارزش شدن سرمایه اقدام به دنبال راهی برای سرمایه گذاری میگردند و بیشتر از اینکه به ریسک سرمایه گذاری غلط خود فکر کنند بر روی تبدیل سریعتر سرمایه خود تمرکز کرده اند . در این حالت خریدار بیشتر مایل به خرید است اما از بین چند مورد نمیتواند تصمیم گیری نماید و در این قسمت آن فروشنده ای که وعده هایش بیشتر باب میل خریدار باشد میتواند وی را مجاب به خرید از پروژه خود کند .

نکته اینجاست که بارها اشاره نمودیم شرایطی که باب میل شماست ، بهترین گزینه نیست و اصولا آن فروشنده و تعاونی که شرایط را برای ترغیب شما به سرمایه گذاری آسانتر کرده است بیشتر از اینکه به فکر تعهدات خود و ساختن پروژه باشد به فکر جذب سرمایه ست و آن پروژه زمانیکه به مرحله ساخت برسد کارشکنی ها و مشکلات سر باز مینمایند .

به عنوان مثال اگر یک تعاونی در جدول خود امروز یک واحد 60 متری را 1 میلیارد و دویست میلیون تمام شده اعلام میکند ( البته بصورت علی الحساب ) و به شما میگوید که با این مبلغ خانه دار خواهید شد و در نهایت 20 درصد تورم به این مبلغ اضافه میشود و تعاونی دیگری به شما میگوید که واحد 60 متری شما سالیانه 30 درصد تورم خواهد داشت و 2 میلیارد تومان تمام میشود بدین معنی نیست که تعاونی اول با قیمتی که میگوید کار را به شما تحویل میدهد پس بهتر است !

کلام آخر

برای سرمایه گذاری در پروژه های پیش فروش بابت یافتن ماهیت تعاونی ، سابقه ساخت ، وضعیت زمین اعم از کاربری مسکونی یا غیر مسکونی و اینکه آیا تعاونی مالک زمین است و آنرا تحویل گرفته و یا در حال تکمیل وجه است به همراه پهنه ای که شهرداری به زمین آن میدهد را به همراه پشتوانه تعاونی و از همه مهمتر تعهدات کتبی بررسی نمایید . برای این کار زمان بگذارید و همچنین میتوانید برای اطلاع از وضعیت پروژه های پیش فروش با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید .