یکی از مواردی که توسط خریداران در هنگام خرید از پروژه های ساختمانی که در حال ساخت میباشند و پیش فروش میشوند توجه نمیشود متراژ مفید و هزینه ساخت برای آن متراژ میباشد . در قراردادهای پیش فروش پروژه های تعاونی ساز در واقع تمامی اعضا بصورت مشارکتی عملیات خرید زمین ، تراکم و عملیات ساخت را انجام میدهند اما در پذیره نویسی پروژه ها به این موضوع اشاره نمیشود که متراژی که معرفی شده بصورت مفید است یا مشاعات هم در آن وجود دارد و اینکه متراژ دقیق چگونه محاسبه میشود در این منطلب متراژ مفید در قرارداد پیش فروش در چیتگر را مورد بررسی قرار میدهیم .

نحوه محاسبه متراژ مفید

زمانیکه پروژه بصورت تعاونی ساز و مشارکت با اعضا ساخته میشود یکی از مسائلی که برای فروش بهتر و تبلیغات توسط فروشنده ها مطرح نمیشود متراژ مفید بنا است . به عنوان مثال زمینی به مساحت 6 هزار متر مربع را در نظر بگیرید که طبق محاسبات خود فروشنده میتواند تراکمی برابر 12 هزار متر داشته باشد . در این حالت سازنده این مقدار را بر اساس متراژ تقسیم بندی کرده و بصورت جدول پرداخت برای واحدهای 60 ، 120 و … معرفی میکند .

اما مواردی که بعدا روشن خواهد شد این است که برای شهرک هایی با تعداد برج زیاد شهرداری درخواست فضای خدماتی و درمانی خواهد کرد و همچنین در مورد فضای سبز فانون و تبصره زیاد است . در این حالت متراژی در روز اول به خریدار فروخته میشود باید مشخص شود که بنای مفید بوده یا خیر در غیر اینصورت این متراژ از سهم وی کسر خواهد شد و یا در کنار آن متراژ ، هزینه جداگانه برای مشاعات دریافت خواهد شد .

در این حالت باید مشخص شود که اگر اعضا در کل پروژه سهیم هستند ، در صورت پرداخت جواز تجاری آیا در متراژی که در پروژه بصورت تجاری ساخته خواهد شد نیز سهیم هستند یا خیر و هاگر نیستند آیا هزینه ساخت آن بنا از کل تفکیک شده است .

هزینه ساخت در قرارداد پروژه های پیش فروش چیتگر

در برخی پروژه ها مانند پروژه ماهور مشاهده شده که در قرارداد اولیه متراژ مفید معرفی شده ولیکن هرگونه ادعایی نسبت به فضای مشاعات از خریدار سلب شده است . خوب این خود یک شرایط فروش است که سازنده در نظر گرفته و اگر خریدار با اطلاع قبلی خریداری کند ایرادی به آن نیست اما این موضوع باید روشن شود که در این حالت هزینه ساخت بنای مفید چگونه از هزینه ساخت کل بنا به همراه مشاعات و یا حتی فضای تجاری که سازنده مالک آن است تفکیک خواهد شد ؟

این یک نکته ظریف است اما در صورت عدم توجه به آن متوجه خواهید شد که در برخی پروژه ها هزینه ساخت فضای تجاری نیز از اعضا دریافت شده در حالیکه در آنها سهیم نبوده اند و خیلی از موارد این چنینی در قراردادهای پیش فروش چیتگر وجود دارد که میبایست آگاهانه بررسی شوند .

شفافیت قرارداد پیش فروش

این نکته را توجه داشته باشید که عدم شفافیت قرارداد پیش فروش تنها میتواند دست سازنده را باز بگذارد و روشن نشدن بسیاری از موارد از آن حکایت از این موضوع دارد که فروشنده دست خود را باز گذاشته است . در هنگام خرید از پروژه های پیش فروش میبایست این نکته را در نظر داشته باشید که تعهدات بسیار مهم میباشند و روشن بودن و شفافیت قرارداد نیز میتواند نشان از نیت خوب سازنده برای پیشبرد پروژه باشد .

به عنوان مثال در پروژه های تجاری و اداری مانند پروژه شهر طلا که بصورت متراژ قطعی به فروش میرسد واحد ها بصورت طبقه ای رتبه بندی شده اند و در سه درجه A B C تقسیم بنده شده اند اما جایگذاری آنها مشخص نیست و در نهایت در صورت نزدیک به مراحل پایانی قیمت گذاری بر اساس جای آنها صورت میگیرد و مبالغ اضافی توسط فروشنده دریافت میشود .

در این پروژه بصورت قطعی قیمت 120 تا 180 میلیون تومان به ازای هر متر مربع در نظر گرفته شده است اما یک بخش مهم از آن روش نشده و میتواند در آینده بسیار متغیر باشد . شاید برای سهولت شرایط خرید و فروش با یک رتبه بندی ساده بتوان فعلا از این موضوع گذشت اما اگر ریزتر بخواهیم به آن نگاه کنیم یک نوع خرید با شرایط باز است که در نهایت نتیجه آن مشخص نیست و دست فروشنده برای قیمت گذاری نهایی و جایگذاری واحد ها بر اساس سلیقه خود باز است که در نهایت شاهد پیشرفت بسیار کند و مسکوت ماندن پروژه هایی بدین شکل خواهیم بود .

این موارد را در نظر بگیرید

پروژه های پیش فروش در تهران علی الخصوص منطقه 22 بسیار زیاد هستند و هر کدام شرایط خاصی مربوط به خود دارند . برخی مواقع مراجعه کنندگان به این منطقه اطلاعات متناقض و گاها غلطی را از فروشنده دریافت میکنند که علت آن نیز آسان کردن شرایط برای خریدار میباشد . منظور از آسان شدن شرایط این است که گره هایی که در ذهن فروشنده وجود دارد باز شود و ترغیب به سرمایه گذاری و خرید از پروژه شود .

پس در واقع هرگاه شرایط آسانی را مشاهده کردید که از هر نظر انعطلاف پذیر است آنرا بیشتر مورد بررسی قرار دهید زیرا این شرایط تنها برای دریافت پول از شماست و نه برای تحویل واحد طبق تعهدات و میبایست واقعیت ها را نیز برای ساخت یک پروژه در نظر بگیرید به عنوان مثال در پروژه ای که قیمت ساخت را  میلیون تومان اعلام کرده است در حالیکه سازمان نظام مهندسی قیمت تمام شده هر متر مربع در سال 1400 را 11 میلیون تومان اعلام کرده یک مثال کوچک است از بسیار مواردی که باید آنها را بدانید .

با محاسبه قیمت ساخت 6 میلیون تومانی در جدولی که در روز اول توسط فروشنده منتشر میشود قیمت یک واحد 60 متری با احتساب قیمت ساخت واقعی که 11 میلیون تومان است 300 میلیون تومان اختلاف قیمت پیدا میکند و از نظر خریدار از پروژه ای که در جدول خود هزینه ساخت را با متری 11 میلیون تومان حساب کرده است کمتر میباشد ولی واقعیت چیز دیگریست .

برای کسب اطلاعات بیشتر پیرامون پروژه های پیش فروش چیتگر از قبیل نحوه خرید و فروش ، حق امتیاز ، شرایط پروژه ، سابقه سازنده ، پیشرفت پروژه و صحت اطلاعات قرارداد با کارشناسان فروش ما در تهران برج تماس حاصل فرمائید .