اگر با منطقه 22 تهران آشنا شده اید حتما با مشاهده عظمت این منطقه این فکر به ذهنتان خطور کرده است که سرمایه گذاری در این منطقه میتواند یک فرصتی باشد که مانند هر منطقه در حال ساخت تهران که یک زمان فرصت خوبی برای خرید ملک و زمین در آنجا فراهم بوده و در حال حاضر افسوس این وجود دارد که چرا در آنجا سرمایه گذاری نکرده بودید.

به دلیل وسعت و نوع ساخت و ساز پروژه های منطقه 22، انتخاب از میان آنها سخت است زیرا برای فردی که آشنایی با این محدوده نداشته باشد گزینه های متفاوتی مطرح است که هر کدام شرایط خاص خودشان را دارند که ممکن است گیج کننده باشد. به همین دلیل ما در این مطلب می خواهیم ماهیت پروژه های منطقه 22 و آنچه باید در مورد آن بدانید برای شما شرح دهیم و در ادامه به معرفی پروژه های منطقه 22 به همراه ویژگی و معایب هر کدام بپردازیم.

در اینصورت میتوانید با آگاهی از ماهیت پروژه ها بر اساس سرمایه تان و توقعی که از سرمایه گذاری در این منطقه دارید می توانید تصمیم گیری درست در مورد خرید از پروژه های منطقه 22 داشته باشید.

معرفی پروژه های منطقه 22

برای معرفی پروژه های منطقه 22 باید در ابتدا روشن نماییم که انتظارات شما از پروژه ها چیست و چه فاکتورهایی برای شما مهم است؟ در این منطقه پروژه های دولتی ساز، شخصی و شرکت وجود دارند که هر کدام شرایط متفاوتی دارند.

پروژه های دولتی که شامل چند دسته می شوند شامل آنهایی که بصورت مشارکت انجام شده اند و دارای اقساط نیستند بلکه سهم عضو از قدرالسهم زمین محاسبه شده و متراژ مفید مسکونی به وی تعلق میگیرد که معمولا به صورت متری معامله میشود. نمونه ای از این پروژه ها برج های N و برج های D هستند که با متراژ قطعی، جهت و طبقه مشخص معامله میشوند.

بر اساس مرحله ای که هر کدام از برج ها قرار دارند قیمت آنها متفاوت است برای آن دسته که در مرحله خاک قرار دارند قیمت متری 25 میلیون تومان و برای آن دسته که در مراحل میانی 50 الی 70 درصد قرار دارند متری 38 الی 50 با توجه به موقعیت، جهت و طبقه اعلام میشود.

توجه داشته باشید تمامی پروژه های دولتی در دسته پروژه های مطمئن چیتگر قرار میگیرند که از مزایای آن میتوان به ضریب اطمینان بالا و قیمت مناسب اشاره نمود و معایب آن نیز زمان تحویل است که کندتر از پروژه ها شخصی ساز است و علت این است که این دسته از پروژه ها برای اعضای همان نهاد ساخته میشود و طبق چارت و برنامه ریزی خود سازمان پیش میرود که هدف کاهش هزینه هاست نه اینکه سریع تحویل داده شود.

حال اگر پرداخت یکجا برای شما امکان پذیر نیست یا ترجیح میدهید که پروژه را به صورت اقساطی خریداری نمایید می توانید سراغ آن دسته از تعاونی ها بروید که خودشان مشغول ساخت و ساز هستند و یا مشارکت نموده اند و شما میتوانید از سهم سازنده خریداری نمایید.

این دسته از پروژها با توجه به مرحله ای که در آن قرار دارند از قیمت متری 40 الی 60 میلیون تومان تمام شده میتواند خریداری شوند که نمونه آن پروژه پدافند هوایی ارتش در مرحله دیوار چینی با پرداخت اولیه کف قیمت 1 میلیارد تومان به همراه اقساط است و هم قابلیت خرید از سازنده وجود دارد و هم تعاونی ارتش و پروژه بانک ملی نمونه ای دیگر است که به دلیل مرحله ای که در آن قرار دارد مبلغ اولیه آن بیشتر است که می توانید جزئیات آن را در صفحه مربوط به آن مشاهده نمایید.

در نظر داشته باشید که در این دسته از پروژه ها معمولا هر 2 سهم اعضای اصلی و سازنده وجود دارد که سهام اعضای اصلی به صورت قطعی با قیمت مشخص و بدون اقساط است. همچنین پروژه های شخصی ساز نیز در این مطلب در بخش بعدی بررسی میشوند.

پروژه های سهامی منطقه 22

در این بین پروژه هایی نیز وجود دارند که به دلیل سهولت در پرداخت نوع خرید آنها خرد است و به صورت 10 متری وجود دارند، این دسته از پروژه ها دارای معایب و مزایای میباشند که از مزایای آن میتوان به این نکته اشاره نمود که با سرمایه کم میتوان در آن مشارکت نمود و اقساط آن نیز خرد است و از معایب آن این است که به دلیل زیاد بودن تعداد اعضا و تعداد معاملات قیمت آنها نوسان زیادی دارد.

درست است که معاملات در این دسته از پروژه ها راحت تر است و بسیار سریعتر نقد میشوند اما به دلیل حضور دلالان در این پروژه ها قیمت آنها ممکن است افزایش کاذب و یا کاهش به همین شکل داشته باشد به عنوان نمونه قیمت سهام پروژه شمیم رحمت در آذرماه سال 1402 به 450 میلیون تومان به ازای هر 10 متر رسیده است در حالیکه از ابتدای سال 1402 تا مهرماه به 630 میلیون تومان رسیده بود که البته قیمت کاذبی بود و هم اکنون در مهرماه سال 1403 به 520 میلیون تومان رسیده است.

آخرین پروژه سهامی سپاه نیز پروژه آرمان تهرانسر است که در تهرانسر در حال اجراست، توجه داشته باشید که این دسته از پروژه ها دارای وام می باشند اما اگر به خریدار غیر عضو سازمان فروخته شوند، وام باید تسویه شود و منتقل نخواهد شد.

در نهایت پروژه های دیگری نیز به صورت سهام 20 متری و 50 متری در چیتگر وجود دارند که مربوط به سهام توانمندسازی ارتش است و جزو همان پروژه هایی است که در پهنه D در حال انجام است و در مرحله خاک است و دارای قیمتی مناسب است ولیکن سهام ها تمام شده است و همگی تبدیل به واحد گشته اند.

توجه فرمایید تمامی پروژه های ارتش که در حال حاضر ساخته و تحویل داده شده اند همین وضعیت را داشته اند و به همین دلیل است که قیمت آنها در این مرحله مناسب است و در صورت بروز تغییرات قیمت آن افزایش میابد.

در نتیجه سرمایه گذاری شما در این دسته از پروژه ها باید با آگاهی از زمانی باشد که پروژه بصورت واقعی تحویل داده میشود نه آنچه فروشنده به شما میگوید در این حالت می توانید تصمیم گیری و زمانبندی خود را بصورت صحیح انجام دهید.

خرید از کدام پروژه منطقه 22 مناسب تر است؟

این یک سوال کلی است و جواب آن بسته به توقع و سرمایه اولیه شما دارد . خرید از پروژه های منطقه 22 در گذشته و سرمایه گذاری در آنها باعث صاحبخانه شدن افرادی شده است که پولشان به خرید ملک در تهران نرسیده است و در واقع یک فرصت بسیار خوب است اما موضوع این است که باید بدانید دقیقا چه دارید میکنید.

پروژه های شخصی ساز در این منطقه وجود دارند که سازندگان مطرحی دارند مانند عباس گلوی سازنده پروژه تندیس اقاقیا در بلوار کاج که در واقع سازنده منطقه 1 میباشد و تقریبا در سال 1402 بسیاری از برندسازان این منطقه در محدوده چیتگر زمین خریداری نموده اند و این موضوع حاکی از توجه این دسته از سازندگان به آینده این منطقه است.

این دسته از پروژه ها با قیمت قطعی و شرایط پرداخت 40 الی 60 درصد مبلغ کل به صورت پیش پرداخت و مابقی به صورت اقساط به فروش میرسند. توجه داشته باشید که این نوع پیش فروش در منطقه زیاد است و شرکت های خصوصی نیز مشغول به این کار هستند که میتوان پروژه نارنجستان که دارای 5 پروژه است را مثال زد که 2 پروژه این شرکت تحویل داده شده است.

تفاوت این پروژه های منطقه 22 با آن دسته که قیمت قطعی در پروژه های تعاونی ساز دولتی دارند این است که قیمت در این پروژه ها بالاست و متریال و امکانات نیز بالاتر از پروژه های قطعی دولتی است، همچنین تعهدات و سرعت ساخت در آنها بالاست و در واقع برای مصرف کننده مناسب است زیرا اگر شما بخواهید قیمتی که خریداری می نماید را با پروژه های دیگر منطقه مقایسه نمایید باید بدانید در حال حاضر قیمت آنها بالاتر از سطح نرمال منطقه است.

جدیدترین نمونه سازنده مطرح تهران حاج رحیم قربانی است که پروژه رونیکا پالاس کوهک و آبشار را در منطقه 22 معرفی نموده که زمان تحویل پروژه کوهک 1 سال دیگر است اما قیمت آن از سطح منطقه بسیار بالاتر است زیرا موقعیت آن در جوار اتوبان آزادگان است ولیکن از پروژه های دیگر با موقعیت بهتر 20 درصد گرانتر است.

به همین دلیل است که میگوییم تصمیم گیری برای سرمایه گذاری در این منطقه نیاز به مشاوره دارد تا دقیقا بدانید که چه پروژه ای مناسب شما و روحیه شما است. به همین منظور میتوانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل نموده و اطلاعات کاملی کسب نمایید.

از این دسته پروژه های منطقه 22 دوری کنید!

بسیاری از پروژه هایی که در منطقه 22 علی الخصوص در شهرک مروارید شهر معرفی می شوند ممکن است در مرحله ای باشند که زمین در حال تغییر کاربری است و یا جواز ساخت ندارد، اما این چیزی نیست که در موقع خرید به شما بگویند بلکه به شما گفته میشود که این پروژه 2 ماه دیگر گودبرداری میکند و از آنجایی که ممکن است این حرف را از چند جا بشنوید به ماهیت آن شک نمیکنید.

در حالیکه بیش از 30 پروژه در یک قطعه زمین مشاعی در مروارید شهر معرفی شده اند که همگی در همین مرحله هستند و بیش از 30 تعاونی نیز با نام های متفاوت در حال فروش آنها می باشند. این تعاونی ها همگی تازه تاسیس و بدون پشتوانه و سابقه هستند و اگر رزومه ای اعلا مینمایند، واقعی نیست بلکه به عنوان مثال یکی از اعضای تعاونی پیش تر در یک پروژه دولتی کارمند بوده و در این تعاونی به عنوان رزومه نام آن پروژه را اعلام میکند.

از این دسته پروژه ها میتوان به پروژه وزرا یا پروژه هایی مانند افق بین الملل که بارها تغییر نام داده اند و پیش تر با نام های دیگری معرفی شده اند مثال زد. همچنین تعاونی هایی وجود دارند که بیش از 4 پروژه معرفی کرده اند و همگی آنها در مرحله خاک قرار دارد و رزومه خود را 3 پروژه قبلی معرفی می نمایند که یکی از عجیب ترین اتفاقات در این منطقه است.

در واقع بخشی از این موارد نیز به خریدار بستگی دارد که واقعیت ها را بررسی نمیکند و شاید برخی مواقع خود را قانع میکند که این راهی که میرود درست است. بسیاری از افرادی که به ما مراجعه می نمایند آن دسته هستند که بعد از خرید متوجه ماهیت پروژه شده و به دنبال چاره میگردند.

به عنوان مثال پروژه سپکو 4 معرفی شده است در حالیکه پروژه اول و دوم آن در همین وضعیت قرار دارد و اصلا آینده آن روشن نیست وشماره 3 آن هم ما اطلاعی نداریم و حتما یک پروژه خیالی دیگر است و در واقع آخرین پروژه ای که معرفی شده است یک زمین کوچک با بلوک 7 طبقه است که مشخص است با پولی که از پروژه های اول و دوم دریافت شده و ساخت انجام نشده است پروژه 4ام خریداری شده که اتفاقا ممکن است این یکی ساخته شود و بهانه ای برای فروش مجدد پروژه اول و دوم شود که چند برج 20 طبقه معرفی شده است.

حال اگر سابقه این پروژه را از ابتدا بصورت درست و سازنده آنرا اعتبار سنجی میفرمودید قطعا برایتان روشن میشود که هدف از این پروژه چیست و همانطور که اعلام نمودیم پروژه های این چنینی در منطقه زیاد هستند و اتفاقا بازارشان داع است.

جمع بندی در مورد پروژه های منطقه 22 تهران

همانطور که در بالا اشاره نمودیم اتفاقات بد در خرید از پروژه های منطقه 22 تهران تنها مربوط به این نیست که فروشندگان آن ها اینگونه پروژه را معرفی می نمایند بلکه خریدار نیز مقصر است. زمانی که در جدول فروش این دسته از تعاونی ها قیمت آپارتمان 60 متری در دریاچه چیتگر متری 25 الی 35 میلیون اعلام میشود در حالیکه بصورت علی الحساب است و واقعی نیست ، حتما خریدار باید به این موضوع شک کند که چرا اختلاف قیمت با ملک آماده در نزدیکی دریاچه اینقدر زیاد است و یا پروژه های دیگری که با قیمت های بالاتر فروش انجام میدهند.

در حالیکه قیمت آپارتمان نوساز در چیتگر اگر نزدیک به دریاچه چیتگر با دید و ویو باشد از متری 95 میلیون تومان شروع میشود و برای برج های شخصی ساز شروع قیمت از متری 130 میلیون تومان به عنوان پایه یعنی طبقه اول است و ضریب طبقات نیز محاسبه میشود این دسته از تعاونی ها که اتفاقا 2 پروژه در نزدیکی دریاچه معرفی نموده اند قیمت تمام شده را 38 میلیون تومان علی الحساب اعلام می دارند که در واقع همان علی الحساب بودن است که خریدار متوجه نمی شود منظور چیست و شامل افزایش قیمت ساخت میشود.

تمامی این موارد برای این مطرح میشود که برخی مواقع خریدار واقعا نمی داند در چه نوع پروژه با چه ماهیتی سرمایه گذاری نموده است و اگر بداند میتواند روی آن تحقیق کند در حالی که به وی گفته نشده است که در سال 1401 افزایش اقساط اکثر پروژه های علی الحساب 30 الی 40 درصد بوده که با توجه به تورمی که در آن قرار داشتیم رقمی منطقی است. همچنین مرحله ای که پروژه در آن قرار دارد در افزایش اقساط تاثیر دارد و برخی مراحل ساخت هزینه های بیشتری نسبت به مراحل دیگر دارند.

پیشنهاد ما

وظیفه ما در تهران برج معرفی پروژه های منطقه 22 به صورت دقیق با اطلاعات واقعی است، آن چیزی که به شما گفته نمیشود ما در توضیحات و اطلاعات هر پروژه قرار داده ایم و اگر نیاز به راهنمایی و دریافت مشاوره برای انتخاب بهترین پروژه که مناسب روحیه و سرمایه شماست دارید میتوانید با کارشناسان ما تماس حاصل فرمایید.

در نهایت فراموش نکنید که هر خرید راحتی که باب میل شماست و به اصطلاح خرید آسانی است مطلوب نیست، یعنی شاید بهتر است شما به جای خرید یک واحد 120 متری از یک پروژه که حساب و کتابی ندارد با همان قیمت یک واحد 60 متری از پروژه ای خریداری نمایید که همه چیز آن شفاف و روشن است.

برخی از افراد در همین نقطه اشتباه را انجام میدهند و تصور میکنند چون شرایط پروژه برایشان مطلوب تر است پس حتما بهتر است اما واقعیت اینطور نیست و آن پروژه ای که بصورت غیر واقعی قیمت ها را اعلام میکند قطعا به همان صورت در محاسبه هزینه ها و پیشرفت عملیات پروژه نیز اشتباه عمل میکند و این شما هستید که پرداخت هزینه ها را انجام میدهید.

در نظر داشته باشید در پروژه هایی که فاقد تعهد هستند و یا تعهداتی ارائه میدهند که در واقع چندان کارایی ندارد هدف جذب سرمایه شماست و همانطور که در بالا اشاره نمودیم ممکن است با این سرمایه پروژه های بعدی شان را نیز خریداری نمایند در حالیکه قبلی ها هنوز شروع نشده است و این اتفاقی است که در برخی تعاونی های تازه تاسیس این منطقه افتاده است.

پیش از ادامه مطلب میتوانید ویدیو زیر را که بصورت هوایی تصویربرداری شده مشاهده فرمایید تا با کلیت برج های این منطقه و موقعیت آن آشنا شوید.

این شما هستید که با آگاهی در مورد نحوه سرمایه گذاری می توانید بهترین و پرسودترین انتخاب را داشته باشید، برای کسب اطلاعات بیشتر پیرامون پروژه های منطقه 22 تهران میتوانید با کارشناسان ما تماس حاصل فرمایید.