منطقه 22 تهران به عنوان وسیع ترین منطقه در شهر تهران ، در اوایل شکل گیری با ورود تعاونی های دولتی به این منطقه و شروع انبوه سازی بافت مسکونی خود را تشکیل داد و در ادامه سازنده های شخصی و تعاونی یا شرکت های خصوصی نیز برای ساخت و ساز وارد آن شدند . از سوی دیگر وضعیت ساخت و ساز در نقاط دیگر تهران با چالش هایی مواجه شده .

کمبود فضای ساخت از یک طرف و گران بودن هزینه خرید زمین و کلنگی که در نهایت باعث میشود سازنده برایش ساخت و ساز به صرفه نباشد از دلایل دیگری بود که باعث شده است سازندگان مناطق دیگر به چالش برخورد کنند .

از سوی دیگر منطقه 22 تهران مانند مناطق دیگر نیست ، اگر یک سازنده منطقه 1 در آنجا یک 5 طبقه لوکس میسازد در اینجا اگر 2 هزار متر زمین داشته باشید میتواند یک 16 طبقه و حتی بیشتر بسازد ، یعنی در اینجا پروژه های انبوه و سنگین هستند و ساخت و ساز در اینجا نیازمند سرمایه دار بودن و پشتوانه قوی است .

شاید به همین دلیل است که در حال حاضر چندین سازنده برند منطقه 1 در سال 1402 مشغول خرید زمین در این منطقه شده اند و حتی یکی از آنها که مالک برند تندیس است ساخت و ساز در این منطقه را شروع کرده است و در حال حاضر اسکلت برج هایش تمام شده است . البته پروژه هایی نیز وجود دارند که در موارید شهر تهران شروع به کار کرده و نیمه کاره رها شده اند به عنوان نمونه در موقعیت قرار گیری پروژه هزاره سوم تمامی پروژه های هو جوار چنین وضعیتی دارند .

در نهایت شکل گیری منطقه 22 تهران ابتدا از تعاونی سازها و سپس شخصی سازهای کوچک و در مرحله بعد برند سازها خواهد بود همین اتفاق در مناطق دیگر نیز افتاده است در ولنجک و یا شهرک غرب خانه های تعاونی ساز هنوز که هنوز است وجود دارند .

تراکم ساخت در منطقه 22 و نقش شهرداری

شهرداری تهران برای نیاز به ساخت مسکن در منطقه 22، تراکم ساخت را تا 40 طبقه افزایش داده و عوارض زیادی را برای این ساختمان‌ها تعیین کرده است. انبوه‌سازان مسکن ادعا می‌کنند که هزینه‌های مختلف مثل هزینه‌های بیمه، انشعابات آب و برق و گاز و هزینه‌های خدمات اداری در برخی مناطق شهر، تا یک‌سوم قیمت مسکن را تشکیل می‌دهند.

ارقام نشان می‌دهند که شهرداری‌ها در شرایطی که هزینه‌های زیادی دارند، وام‌های کلانی از بانک‌ها دریافت می‌کنند و این وضعیت به افزایش قیمت مسکن نیز تأثیر می‌گذارد. تأخیر در صدور پروانه‌های ساختمانی نیز باعث کاهش عرضه مسکن به بازار شده و این مسئله تأثیرگذار بر قیمت مسکن می‌شود. از طرفی، نقدینگی شهرداری‌ها نیز مشکلاتی را ایجاد کرده و بدهی‌های آنها افزایش یافته است. این موقعیت نشان می‌دهد که مدیریت مالی شهرداری‌ها نیاز به بازنگری دارد و باید تأمین درآمد شهرداری‌ها اصولی‌تر و شفاف‌تر شود. همچنین، نیاز به تعیین استانداردها و معیارهای مرتبط با هزینه‌های شهرداری و کیفیت خدمات وجود دارد تا به بهبود مدیریت مالی شهری کمک کند.