مراجعین بسیاری به تهران برج رجوع میکنند و سوالاتی را مطرح میکنند که نشان دهنده گنگ بودن و سردرگمی آنها از وضعیت پیش فروش های منطقه 22 برای آنها میباشد . بسیاری از ابعاد را یا نمیدانند و یا اگر هم میدانند بطوریکه فروشنده خواسته به آنها منتقل کرده است . در این مقاله جامع قصد داریم وضعیت پیش فروش هایی که قانونی جلوه میدهند را برای شما روشن کنیم تا بدانید چه چیزهایی را باید بدانید و چه چیزهایی را احتمالا اصلا در جریان نیستید .
انواع سازنده
برای اینکه بتوانید یک پروژه را پیش فروش کنید از نظر قانون باید آنرا به 30 درصد پیشرفت فیزیکی رسانده باشید که بتوانید در دفتر اسناد رسمی کد رهگیری مربوط به پیش فروش برای آن بگیرید و آنرا قانونی کنید . در مورد پروژه های شخصی ساز یا شرکتی ساز مانند برج الماس هروی که به این مرحله رسیده اند صحبتی نداریم اما صحبت ما در مورد پروژه هایی است که به این مرحله نرسیده اند .
این پروژه ها یا تنها یک زمین را به شما نشان میدهند که یا کانکسی در آن هست و یا نیست و یا پروژه هایی که در مرحله گود برداری یا اسکلت اولیه مسکوت مانده اند. برای اینکه بتوان اینگونه پروژه ها را پیش فروش کرد باید قالب تعاونی گرفت چرا ؟ چون معنی تعاونی این است که عده ای دور هم جمع شوند و کلیه عملیات خرید زمین ، ساخت ، پایان کار و اخذ جواز را انجام دهند و میتواند این تعداد حتی هزاران نفر باشد که در نهایت از بین خود هیات مدیره و مدیر عامل برای مدیریت منابع مالی و پیشرفت پروژه انتخاب میکنند .
اما نکته اینجاست که برای ثبت تعاونی نیاز به شرایط خاصی نیست ! هر کس میتواند این کار را انجام دهد و خیلی از مراجعین صرفا تصور میکنند چون ماکت پروژه ای بصورت عکس برایشان فرستاده شده و یک دفتر فروشی هم وجود دارد از سازنده یا شرکتی معتبر خرید میکنند که اسمش به عنوان مثال هست تعاونی انبوه سازان مسکن فلان !
افراد کوچک با اسم بزرگ !
در واقع شما زمانیکه پروژه معرفی شده توسط تعاونی که در بالا مثال زدیم را خریداری میکنید به عضویت آن تعاونی در آمده اید و مدیر و اعضای هیات مدیره از پیش مشخص شده آنرا نیز پذیرفتید و پیشرفت پروژه منوط به تزریق سرمایه توسط شما و دیگر اعضا میباشد و پروژه به خودی خود پیش نخواهد رفت و تعاونی انبوه سازان مسکن که اسمی بسیار بزرگ نیز دارد در واقع سازنده شخصی یا سرمایه گذار نیست .
البته این موضوع در مورد همه ی شرکت ها و تعاونی ها صدق نمیکند . بسیاری از پروژه ها اول زمین را خود خریداری میکنند و سپس تشکیل تعاونی میدهند و سرمایه ای که هزینه کرده اند از اعضا دریافت میکنند . اینگونه شرکت ها و تعاونی ها با مواردی که در بالا اشاره کردیم متفاوت هستند . نمونه میتوان به پروژه هزاره سوم اشاره کرد که به تازگی گودبرداری شده است .
پس زمانیکه یک پروژه را میخواهید انتخاب کنید چند موضوع را مد نظر قرار دهید
- تعاونی صاحب زمین است و یا آنرا مبایعه نامه کرده و در حال تکمیل وجه میباشد
- مبلغ اولیه ای که پرداخت میکنید بابت چه چیزی است ؟ قیمت زمین و تراکم ، حق امتیاز ، هزینه ساخت
- سابقه تعاونی مهم است اگر تعاونی صاحب زمین نیست و آنرا مبایعه نامه کرده بدین معنی است که سرمایه کافی ندارد، پس سابقه آن مهم است چون ممکن است این تعاونی چندین پروژه دیگر داشته باشد که سرمایه اش باشد اما اگر نه سرمایه دارد و نه سابقه واقعی پس گزینه ی مناسبی نیست .
- ریشه تعاونی در کجاست ؟ استفاده از نام های شهدا و اسامی که در ذهن خریدار دولتی بودن را تداعی کند نشان دهنده دولتی بودن نیست و تمام تعاونی هایی که این راه را انتخاب میکنند از ابتدا دورشان را خط بکشید زیرا ماهیت تعاونی که میخواهد خود را دولتی و یا وابسته نشان دهد نشان دهنده باقی ماجراست!
- تعاونی های دولتی مشخص هستند ، یا در همان سازمان دفتر دارند و یا اگر دفترشان جای دیگریست اعضای آن یا نظامی هستند و یا کارمند همان ارگان نه اینکه بازنشسته آن اداره باشند و خود تعاونی تاسیس کرده باشند . همچنین با جستجو در اینترنت میتوانید به دولتی بودن تعاونی پی ببرید .
پروژه های مسکوت
یکی دیگر از نکاتی که باید بدان توجه کنید این است که زمان شروع پروژه چه زمانی بوده است . اگر شما پروژه های دولتی را مدنظر دارید که در حال حاضر مسکوت هستند اگر به دنبال سابقه آن بگردید به شما میگویند این پروژه 2 سال است که شروع شده اما منظور این است که 2 سال است که پیمانکار جدید معرفی شده و اگر به قبل تر برگردید خواهید دید چندین سال قبل هم این پروژه وجود داشته و پیمانکاران مختلفی آنرا پیش برده اند تا هم اکنون به مرحله اسکلت رسیده ولیکن از این مرحله تا پایان شاید اگر پروژه زنده باشد 1 سال زمان ببرد اما سابقه نشان میدهد که در واقع پایان آن 4 ساله است . به عنوان مثال پروژه مرجان یکی از این پروژه ها میباشد .
پس این موضوع را هم بدانید که هر پروژه ای هم میتواند خوب باشد و هم بد و تفاوتی نمیکند که دولتی باشد یا خصوصی بلکه فاکتور های مهمی را باید در آن بررسی کنید و بدانید هر قرارداد آسانی هم مطلوب نیست یعنی اگر تصور میکنید که برخی پروژه ها چون دولتی هستند حتما مناسب هستند بلکه باید بدانید ممکن است چند برابر زمانیکه پیش بینی میکنید ساخت آن به طول بی انجامد .
پروژه هایی که قرارداد و قیمت آنها واقعی است قطعا نتیجه واقعی تری دارند تا پروژه هایی که شاید مبلغ آن به نظر شما مناسب میاید . در واقع بررسی این موضوع نیازمند مشاوره از جایی است که تمام گزینه ها را با حقایق به شما ارائه دهد نه اینکه صرفا آنچه که میخواهند شما بدانید به شما گفته و ناگفته ها را بعدها متوجه شوید.
یکی از این ناگفته ها سهم مشاعات پارکینگ و انباری است . در یک پروژه شما سهام قطعی 50 متری خریداری میکنید اما این را هم باید بدانید که در مرحله انتخاب واحد سهم مشاعات از این متراژ کسر خواهد شد و پارکینگ و انباری جداگانه محاسبه شده و یا آن نیز از متراژ شما کسر میشود . اما ممکن است در زمان خرید ، فروشنده به این نکته اشاره نکند و سالها بعد شما متوجه این موضوع شوید .
کلام آخر
پیش خرید بسیار سودآور است اما باید بدانید که چه پروژه ای را خریداری میکنید و تمام جوانب مربوط به آنرا بدانید و این اطلاعات را قطعا از بنگاه و املاک فروشنده آن پروژه نمیتوانید دریافت کنید . تمام سعی ما در تهران برج روشن کردن ماهیت پروژه های پیش فروش است که شما بتوانید انتخاب درست و صحیحی از خریدی که انجام میدهید داشته باشید و در این راه شکایات بسیاری از سوی تعاونی نماها از ما شده که البته در دادگاه نیز کار به جایی نبرده و برعکس محکوم نیز شده اند .
برای کسب اطلاعات بیشتر راجع به پروژه های پیش فروش با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمائید .
