اگر می خواهید دیدگاه سرمایه گذاری داشته باشید و بدانید که چه خانه هایی را نخرید، در این مطلب به بررسی این موضوع می پردازیم و دیدگاه ما به این موارد که کوچه بن بست باشد یا نباشد محدود نمی شود بلکه دیدگاه واقعی سرمایه گذاری را بیان می کنیم تا بدانید که آینده خرید خانه شما به چه عواملی بستگی دارد و باید این موارد را بدانید.

توجه داشته باشید که حوزه فعالیت ما در زمینه مسکن شهر تهران و پروژه های در حال ساخت است و نکاتی را در بازار دیده ایم که در این مطلب به عنوان اشتراک گذاری تجربه خدمت شما بیان می کنیم که شاید تا کنون به آنها فکر هم نکرده باشد. در ادامه این مطلب با ما همراه باشید.

چه خانه هایی را نخریم؟

برای اینکه بدانیم چه خانه هایی را نخریم، زمانی که دیدگاه ما سرمایه گذاری است، آینده را باید در نظر بگیریم که مهمترین آن وضعیت ملک و محلی است که در آن خرید انجام می دهیم و همچنین رشد و قیمت آن محله در آینده می تواند گزینه اصلی باشد. در نظر داشته باشید که سرمایه گذاری در مسکن به معنی صرفا یک خانه مسکونی نیست و تفاوت زیادی با سرمایه گذاری در این حوزه دارد.

اول از همه بدانید که محله ای که در آن خرید انجام می دهید بافت قدیمی نداشته باشد، یعنی اگر هم بافت آن قدیمی است اما قابلیت ساخت داشته باشد و قدرالسهم زمین شما با ارزش باشد. اگر شما خانه ای می توانید بخرید که در یک آپارتمان 10 واحدی است و یک واحد دیگر در آپارتمان 40 واحدی قرار گرفته و قیمت یکسانی دارد قطعا گزینه شما آن آپارتمانی است که قدرالسهم زمین بیشتری دارد.

در مورد بافت محله هم باید در نظر داشته باشید که برخی نقاط به این راحتی ساخته نمی شوند، یعنی برخی محله ها بافت قدیمی شان به این راحتی عوض نمی شود و باید بدانید که اگر بین خرید یک واحد آپارتمان در یک محله قدیمی و یا یک منطقه نوساز، قیمتی یکسان یافته اید، خرید در محله های نوساز برای شما پر سود تر است. در مورد اینکه آیا خانه گران می شود، آمار اینگونه نشان داده که همیشه اینگونه است اما رشد قیمت با تورم با رشد قیمت بابت رشد منطقه کاملا متفاوت است.

در مورد خانه هایی که هنوز پایان کار دریافت نکرده و دارای سند نیستند، اگر مشکلی بابت معارض زمین وجود نداشته باشد خرید آن ها با قیمت کمتر ایرادی ندارد ولیکن اگر مشکل حادی برای آن وجود دارد از خرید خانه های بدون پایان کار خودداری کنید و به صورت مستقل اقدام به بررسی وضعیت از سوی شهرداری نمایید تا بدانید مشکل اصلی خلافی است و یا زمین مشکلی دارد.

همچنین باید در نظر داشته باشید که امنیت محله نیز یکی از مواردی است که در رشد قیمت و یا عدم رشد آن تاثیر بسیاری می گذارد، شما می توانید امن ترین مناطق تهران و همچنین نا امن ترین از نظر ناهنجاری های اجتماعی بر اساس میزان جرم را در مطلبی جداگانه بررسی نمایید تا بدانید که منطقه ای که در آن خرید انجام می دهید چه آینده ای می تواند داشته باشد و قطعا این مورد به شدت تاثیر گذار است.

پس به صورت کلی برای اینکه بدانید چه خانه هایی را نخرید آن دسته که در محل های قدیمی با بافت فرسوده، قدرالسهم کم در مجتمع های بزرگ یا ساختمان های پر واحد، رو به رشد نبودن محله و آینده نامعلوم، بدون سند و پایان کار با مشکل حاد زمین نه مشکل های قابل رفع و محله های ناامن را برای خرید خانه انتخاب نکنید.

اگر قصد خالی نگه داشتن خانه را دارید اینها را نخرید

اگر دیدگاه شما سرمایه گذاری است و می خواهید چند خانه کوچک یا بزرگ داشته باشید و یا به طور کلی چند خانه به نام شما است و می خواهید خانه ای دیگر خریداری کنید و نگران مالیت هستید، بهتر است بدانید که در حال حاضر یک سال پس از اخذ پایان کار اگر ملک شما 120 روز خالی باشد، ضریب 8 برابر کسانی که مالک کمتر از 5 خانه در مجموع هستند لحاظ می شود و این عدد می تواند تا 36 برابر افزایش یابد که برای افرادی است که بالای 5 خانه دارند.

حال شما تصور کنید که یک سازنده اقدام به ساخت نموده است و در حالی که درآمد ساخت و ساز هر روز پایین می آید و سازنده هم بخواهد ملک خود را نگهداری کند و در زمان مناسب به فروش برساند، مالیات وی در صورت خالی نگه داشتن خانه 1 سال پس از اخذ پایان کار می تواند تا 36 برابر محاسبه شود.

پس اگر می خواهید خانه را برای سرمایه گذاری خریداری کنید و آن را نگه دارید به سراغ ساختمان هایی بروید که در حال اتمام هستند و یا مجموعه هایی که بزرگ هستند و زمان اخذ پایان کار آنها طولانی است تا بتوانید از معافیت مالیات بر خانه های خالی استفاده کنید.

در نهایت این گزینه می تواند زمانی معادل 2 الی 3 سال و با احتساب معافیت 1 ساله شاید 4 سال برای نگهداری خانه به صورت خالی برای شما زمان بخرد.

اگر می خواهید سریع نقد کنید این خانه ها را نخرید

واقعیت این است که ملک به طور کلی سخت نقد می شود و این موضوع به قیمت و محل بستگی دارد. در حال حاضر در تهران منطقه 5 بیشترین نقد شوندگی را دارد که یکی از بهترین محله های غرب تهران برای زندگی و پس از آن منطقه 22 به دلیل مناسب بودن قیمت راحت تر نقد می شود.

قطعا در غرب تهران منطقه 5 با محدوده طرشت در اطراف آزادی بازاری متفاوت دارد زیرا در آن محدوده بیشتر املاک ادرای معامله می شود تا مسکونی پس در واقع محلی که در آن خرید انجام می دهید بسیار مهم است که چقدر خرید و فروش در آن انجام می شود و آیا ملک مسکونی روی بورس است یا خیر.

اما قیمت نیز بسیار مهم است و قطعا خرید خانه ارزان در اطراف تهران که همان مسکن مهر های پرند و پردیس و یا اندیشه است با خرید یک ملک 10 میلیارد تومانی در تهران تفاوت دارد و دلالان مسکن مهر به لحظه خانه شما را خریداری می کنند.

پس اگر نقدشوندگی برایتان مهم است، اول از همه خانه لوکس خریداری نکنید، محله ای انتخاب کنید که آمار معاملات آن بالاست و ملکی انتخاب نمایید که به بودجه عمومی مردم نزدیک تر باشد.

این خانه ها را برای اجاره دادن نخرید

حال اگر هدف شما کسب سود و اجاره دادن خانه است، بهتر است بدانید که چند دیدگاه باید در این مورد داشته باشید. اول اینکه این خانه را می توانید کناری بگذارید و اجاره آن را بگیرید و البته نگاهی هم به آینده آن داشته باشید. در واقع می توانید خانه هایی را انتخاب کنید که آینده ساخت دارند و تا زمان فرا رسیدن موعد آن می توانید آن را اجاره دهید.

اما در مورد اینکه چه خانه هایی به سختی اجاره می روند، قطعا خانه هایی که دارای پارکینگ و آسانسور نبوده و در طبقات بالا هستند دچار مشکلات زیادی برای اجاره دادن هستند اما دید به آینده برای ساخت آن ها می تواند خوب باشد زیرا هر چه همسایه ها ناراضی تر باشند، رغبت برای ساخت بیشتر است.

در نهایت در بالا گفته ایم که اگر می خواهید بدانید برای سرمایه گذاری کجا خانه بخریم گزینه های شما معطوف به مناطق نوساز و در حال رشد است و اگر می خواهید اجاره دهید نیز بهتر است همین مناطق را انتخاب کنید که در آینده رشد کند اما پیشنهاد می کنیم که اگر واقعا و صرفا هدف شما دریافت اجاره بیشتر است، از خرید خانه های بدون آسانسور در طبقات بالا، بدون پارکینگ، مناطق طرح ترافیک و شلوغ، فرسوده و نیاز دائم به تعمیرات و از همه مهمتر خانه هایی که کنتور جداگانه ندارند و تعداد مستاجران در آن ساختمان نیز زیاد است خودداری نمایید.

همچنین بد نیست اشاره نماییم که خانه هایی با هزینه های شارژ بالا و امکانات زیاد که معمولا چندان هم استفاده نمیشود می تواند هزینه نگهداری شما را بالا ببرد در حالی که هزینه شارژ مستاجر نیز زیاد است و این موارد به ضرر شماست اگر قصد اجاره داده واحد را دارید.

خانه های لوکس با قیمت بالا را نخرید

برخی از خانه ها به دلیل برند بودن سازنده و یا امکانات اسمی که شاید قابل بهره برداری مانند خدمات دهنده های بیرونی نباشند دارای قیمت بالایی هستند که ارزش خرید ندارند. به عنوان یک اتاق 50 متری به عنوان سالن ورزشی با 1 یا 2 دستگاه چند منظوره، مانند باشگاه ورزشی بیرون نیست و همچنین استخر نیز می تواند به همین شکل قابل بهره برداری نباشد اما پولی که بابت خرید واحد پرداخت کرده اید بابت همین موارد بوده است و قطعا اضافی و غیر ضروری بوده است.

پس بهترین سرمایه گذاری در این اوضاع کشور که سخت ترین گزینه مردم خرید مسکن است بهتر است به سراغ مواردی بروید که خود را جای خریدار هنگام فروش بگذارید و ارزش خرید آن بیشتر از نام و برند و موارد ظاهری باشد.

همچنین در نظر داشته باشید که برج نشینی با آپارتمان نشینی کاملا متفاوت است و درسته که در برج قدرالسهم چندانی وجود ندارد اما قیمت گذاری برج ها بر این اساس نیست و بسیاری از مردم زندگی در برج های تهران را به زندگی در آپارتمان ترجیح می دهند که علت آن میتواند امنیت، امکانات و خدمات برج باشد.

در نهایت باید توجه داشته باشید که هر کدام از این موارد خواهان خود را دارند و اگر دیدگاه خرید خانه ای لوکس را دارید، حتی واحدهایی در برج ها می تواند به عنوان سرمایه گذاری نیز به حساب بیاید به شرطی که واقعی و قابل بهره برداری باشد و ارزش خرید داشته باشد.

کلام آخر

در این مطلب به بررسی این موضوع پرداختیم که چه خانه هایی را نخریم و دیدگاهی که به این موضوع نگاه کردیم، بیشتر بر روی سرمایه گذاری بوده است. در نهایت بهتر است بدانید که خرید خانه به قصد سرمایه گذاری با آنچه صرفا خریداری کردن یک واحد مسکونی است کاملا متفاوت است.

ما در تهران برج در حوزه مسکن شهر تهران فعالیت می کنیم و می توانیم در مورد پروژه های در حال ساخت شهر تهران و شرایط خرید اقساطی از آنها به شما راهنمایی و مشاوره دهیم. کافیست برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرموده و اطلاعات بیشتری کسب نمایید.