در گذشته اهمیت زمین مانند آنچه امروز قیمت گذاری می شود نبوده و فروش یک خانه بر اساس بنای ساخته شده در آن محاسبه می شده است. بسیاری از خانه های قدیمی که دارای حیاط بزرگ و یا استخر می باشند و تعداد واحدهای کمی نسبت به زمین در آن ها ساخته شده است ارزش پیدا کرده اند.

ارزش آن ها بر این اساس است که هر واحد سهمی از زمین دارد و این سهم با ارزش است. در واقع همه آپارتمان ها دارای قدرالسهم زمین می باشند اما باید دید که این مقدار نسبت به مساحت کل زمین چقدر است و آیا ارزش ساخت یا مشارکت دارد یا خیر پس در نتیجه آپارتمان قدرالسهم دار به آپارتمانی گفته می شود که سهم مناسبی از زمین دارد و در ادامه نحوه محاسبه قدرالسهم زمین نیز بررسی می شود و همچنین معرفی فرصت هایی برای خرید این دسته از آپارتمان ها را بیان خواهیم نمود.

آپارتمان قدرالسهم دار چیست؟

آپارتمان قدرالسهم دار به واحدی می گویند که سهمی از کل زمین بر اساس درصد متراژ واحد از کل متراژ واحدهای ساخته شده در آن زمین دارد. اول از همه باید بدانید که نحوه محاسبه قدرالسهم زمین هر آپارتمان می تواند مساوی باشد و یا نباشد، اما به صورت عرف اگر واحد بزرگتری وجود داشته باشد، سهم بیشتری هم از زمین دارد و به همین دلیل پس از ساخت متراژی که دریافت می کند بر اساس همان سهمی است که داشته است.

یکی از تفاوت های مجتمع با برج و آپارتمان های مسکونی همین قدرالسهم زمین است که معمولا به دلیل تراکم بالایی که در ساخت 2 مورد اول استفاده می شود، سهم زمین چندانی وجود ندارد ولیکن در مورد آپارتمان به شرطی که صرفه برای ساخت و ساز وجود داشته باشد این قدرالسهم با ارزش است.

به عنوان مثال یک زمین 360 متری در شرق تهران دارای 6 واحد مسکونی است و پهنه این زمین به نهایت 4 طبقه مسکونی با 60% ساخت نمی رسد در حالی که بنای این زمین هر طبقه 260 متر یعنی 80 درصد ساخت بوده است که اگر بخواهد مشارکت انجام شود و شرطی که با زمین مجاور تجمیع نشود، هر طبقه تبدیل به 210 متر می شود یعنی سهم بنای مالکان کاهش می یابد و چند متری تجاری دریافت میکنند.

پس در نظر داشته باشید که هر نوع قدرالسهمی با ارزش نیست و باید قابلیت ساخت و ساز یا مشارکت وجود داشته باشد. برخی از آگهی های سایت های املاک خانه های قدیمی را به صورت قدر السهمی معرفی می کند که این خانه ها فروش نمی رود زیرا اگر قابلیت ساخت وجود داشت مطمئنا خود مالک آن را نگه می داشت و الان می خواهد قیمت ساخته شده را امروز به عنوان قدرالسهم دریافت کند که اصلا توجیهی ندارد.

محاسبه قدرالسهم آپارتمان از زمین چگونه است؟

اگر متراژ همه واحد ها برابر باشد، متراژ کل زمین تقسیم بر تعداد واحد ها می شود و اگر متراژ متفاوت باشد، به عنوان مثال یک واحد 80 متری ، یک واحد 100 متری و 2 واحد 140 متری داشته باشیم، برای محاسبه قدرالسهم آپارتمان از زمین باید کل متراژ را جمع کنیم که می شود 460 متر و متراژ هر واحد را بر این عدد تقسیم و در 100 ضرب کنیم.

یعنی واحد 80 متری تقسیم بر 460 ضربدر 100 می شود 17 درصد کل زمین و برای واحد 100 متری می شود 21.7 درصد کل زمین و مابقی یعنی 2 واحد 140 متری دیگر در مجموع 61.3 درصد زمین را دارند که سهم هر کدام تقسیم بر 2 می شود 30.65 درصد از کل زمین برای هر واحد.

اما در مثالی که در ابتدای مطلب برای یک زمین 360 متری با 6 واحد زدیم، سهم هر واحد در صورت متراژ مساوی 16.6 درصد از زمین می شود که این درصد در صورتی که پهنه زمین قابلیت ساخت 5 طبقه را داشته باشد ارزش دارد و در صورت ساخت 4 طبقه با احتساب سود سازنده نتیجه مطلوبی نخواهد داشت پس در واقع قدرالسهم زمین از کل و پهنه قابل ساخت زمین بسیار در محاسبات شما مهم است و مراقب باشید به این امید اقدام به خرید آپارتمان های قدرالسهم دار نکنید.

البته در نظر داشته باشید که همین شرایط بالا در صورتی که تجمیع با پلاک مجاور انجام شود، 1 طبقه تشویقی دریافت میکند که در اینصورت می تواند برای سازنده و مالکان به صرفه باشد.

خرید آپارتمان قدرالسهم دار

در سابقه قیمت ثبت شده در سیستم های ما یک موضوع بسیار جالب وجود داشت که شاید باورتان نشود و در مطلبی تحت عنوان تفاوت قیمت برج با آپارتمان به آن پرداختیم که نتایج جالبی دارد و آن این است که بر خلاف تصور بسیاری که فکر می کنند از میان انتخاب برج و آپارتمان، به دلیل کم بودن قدرالسهم زمین در برج و بیشتر بودن در آپارتمان ها، خرید واحدهای مسکونی بهتر است اینگونه نبوده است.

در یک مقایسه با 2 برج معروف تهران یعنی آ اس پ و برج بین الملل مشاهده شده که این برج ها با توجه به اینکه بیشتر از 30 سال از ساخت آنها گذشته است اما از قیمت یک آپارتمان نوساز در منطقه خودشان گرانتر هستند و این همان تفاوت فرهنگ برج نشینی و آپارتمان نشینی است که برج ها را با ارزش و بروز نگه داشته است.

در تمامی دنیا نیز اینگونه است و برج هایی در کشورهای دیگر وجود دارد که سال ساخت آن ها به 90 سال می رسد ولیکن هنوز به عنوان برج های لوکس شناخته می شوند و نهایت داخل واحدها بازسازی شده است.

پس اگر به دنبال این هستید که چه خانه هایی را نخرید و دیدگاه شما سرمایه گذاری است تصور نکنید که صرفا خرید خانه دارای قدرالسهم برای شما آینده دار خواهد بود بلکه می تواند یک جنبه منفی نیز داشته باشد و تا سالهای دیگر نیز ساخته نشود ولیکن یک برج می تواند قیمتش را حفظ کرده و حتی از قیمت نوساز های منطقه نیز بالاتر رود.

قیمت قدرالسهم آپارتمان چگونه محاسبه می شود؟

معمولا مالکان خانه هایی که دارای قدرالسهم زمین هستند، قیمت گذاری شان اینگونه است که سهم خودشان از زمین را قیمت گذاری میکنند و در متراژ واحد تقسیم می نمایند یعنی اگر 60 متر از زمین دارند و قیمت زمین متری 300 میلیون باشد، 18 میلیارد کل را در 130 متر بنایی که دارند تقسیم می کنند. در نهایت خرید این دسته از املاک به صرفه نیست مگر برای شخصی که سرمایه گذاری در ساخت و ساز انجام می دهد و در نهایت با خرید چند واحد اقدام به ساخت می نماید.

در غیر اینصورت پیشنهاد می شود که به سراغ خرید این دسته از آپارتمان ها نروید مگر آنکه با قیمت مناسب محاسبه شود که برای شما خرید آن صرف داشته باشد نه با قیمت تمام شده در صورت ساخت که دلیلی ندارد شما این واحد را با این قیمت خریداری کنید.

در نهایت املاک یکی از فرصت های سرمایه گذاری در ایران است که بسیار هم خوب جواب داده است اما انواع و اقسام دارد و جدا از اینکه آپارتمان های قدرالسهم دار وجود دارند، انواع املاک اداری این روز ها در بورس هستند و همچنین پیش خرید ملک یکی از گزینه های بسیار مناسب برای کسب سود است با این شرایط که تعهد پرداخت اقساطی با قیمت قطعی ایجاد می کنید که می تواند سرمایه شما را از تورم حفظ کند.

در مطلبی تحت عنوان سرمایه گذاری با سود 50 درصد با سپرده بانکی و خرید ملک به این روش اشاره نمودیم که در آن شما تنها 30 درصد از مبلغ کل را پرداخت می کنید و 70 درصد مابقی را با استفاده از سودی که از سپرده بانکی دریافت کرده اید پرداخت می کنید.

یعنی به جای پرداخت 100 درصد قیمت ملک، 30 درصد پرداخت می کنید و 70 درصد را در بانک سپرده می کنید و با سود آن اقساط را می دهید و پس از تحویل واحد، شما همان 30 درصد را داده اید و 70 درصد نیز در بانک دست نخورده باقی می ماند و یک واحد خریداری نموده اید.

پس بدانید فرصت های بیشتری وجود دارد که می تواند نتیجه بسیار بهتری از خرید آپارتمان قدرالسهم دار باشد و شفاف و اجرایی است.

گزینه جایگزین خرید آپارتمان قدرالسهم دار

برای افرادی که اقدام به فروش واحد خود با قیمت قدرالسهم زمین می نمایند معمولا شرایط ساخت فراهم نبوده است و یا شخص تحمل صبر کردن 3 سال برای ساخت را ندارد اما فروش به قیمت قدرالسهم زمین یعنی برای خریدار هیچ فرصتی قائل نشده است که در طی این 3 سال سودی کسب نماید و دقیقا قیمت روز منطقه محاسبه می شود.

ولیکن راه هایی که عموم مردم می روند با روش هایی که مجموعه هایی نظیر ما که در بطن بازار حضور داشته و آنها را مشاهده میکنیم متفاوت است. اگر به فکر این هستید که چگونه پول خود را 2 برابر کنید کار سختی در کشور تورمی ما پیش رو ندارید ولیکن اگر می خواهید بدانید که معنی سرمایه گذاری و ارزش افزوده بالاتر از تورم چیست، بدانید که بسیاری از فرصت ها ممکن است حتی به چشم شما نیامده باشد.

به عنوان مثال در منطقه 22 تهران که در حال حاضر محل احداث برج های تهران است و بیشترین آمار ساخت و ساز را دارد، تعاونی های دولتی که مالکین زمین در این منطقه هستند مشغول ساخت و ساز برای اعضای سازمان خود هستند و اعضای آن ها نیز سهم خود را در بازار به فروش می رسانند و مردم عادی جایگزین شده و قرارداد را ادامه می دهند.

شهرک خرازی که یکی از این پروژه ها بوده با شرایط بسیار مطلوبی ساخته شده است و تنها 1 سال پس از تحویل بر اثر حجم بالای معاملات میان مردم قیمت برج های خرازی در این بازار تورمی 60 درصد افزایش داشته است زیرا از ابتدا قیمت آن به دلیل شرایط فروش پایین بوده است که با اقساط کم و طولانی مدت تحویل مالکین گردیده است.

جدا از اینها باید بدانید که اوضاع املاک اداری در تهران به شدت خراب است و هر چه ساخته اند تجاری سازی بوده که امروز به دلیل تغییر شرایط کسب و کار و آنلاین شدن آن شرایط برای املاک تجاری به شدت سخت شده است.

فرصتی که امروز برای خرید واحدهای اداری وجود دارد به قدری حیاتی است که شاید چند سال دیگر متوجه آن شوید و این را بدانید که در حال حاضر شهرداری در برخی مناطق تنها متری 100 میلیون برای جواز اداری پول دریافت می کند و سازنده ها تازه متوجه شده اند که کمبود فضای اداری در تهران شدید شده است و به ساخت آن به جای تجاری سازی روی آورده اند.

این در حالی است که آینده املاک تجاری در کشور به شدت با چالش روبرو شده است و بهتر است بدانید در منطقه 22 تهران، مرکز خرید ایران مال که وسیع ترین مال جهان است از مجموع رتبه دوم و سوم در چین هم وسیع تر است در حالیکه هیچ برند جهانی فعالی در کشور ما وجود ندارد و مگر ظرفیت واحدهای تجاری چقدر است که تنها 1 مرکز خرید تهران وسیع ترین در جهان است و صدها مرکز خرید دیگر وجود دارد.

جمع بندی

در این مطلب به بررسی این موضوع پرداختیم که آپارتمان قدرالسهم دار چیست و نحوه محاسبه میزان زمین هر واحد و همچنین قیمت گذاری قدرالسهم را همراه شرایط خرید آن را بررسی نمودیم و مطلبی جامع تهیه کرده ایم که توصیه های خوبی در آن بر اساس تجربه ما در بازار به خریداران این دسته از واحد ها و همچنین افرادی که تمایل به سرمایه گذاری در حوزه مسکن دارند شده است.

توجه داشته باشید که حوزه فعالیت ما در زمینه املاک شهر تهران است و اگر قصد خرید آپارتمان به صورت اقساطی دارید و یا می خواهید فرصت ها را بدانید می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرموده و جزئیات بیشتری کسب نمایید.