در زمان نگارش این مطلب به تاریخ 13 مرداد ماه سال 1403، بازار مسکن در کشور در یک رکود 16 ماهه قرار دارد و از سوی دیگر قیمت دلار به دلیل ترور انجام شده در تهران بالا رفته است و تا مشخص شدن پاسخ ایران ممکن است بالاتر نیز برود. از سویی دیگر دولت جدید صندوق ذخیره ارزی را با مبلغ ناچیز 170 میلیون دلار تحویل گرفته است یعنی بالا رفتن قیمت دلار به نفع دولت برای پر کردن کسری احتمالی بودجه است.

از سویی دیگر وضعیت ملک برای افرادی که قصد خرید و یا فروش دارند نامشخص است اما برای ما که در حوزه مسکن شهر تهران فعالیت دیرینه داریم، وضعیت قابل پیش بینی و روشن است به همین دلیل اگر می خواهید بدانید که آیا الان زمان خوبی برای خرید خانه است و یا بهترین زمان خرید و فروش خانه با توجه به شرایط کنونی کشور چه زمانی می باشد، در این مطلب به صورت تخصصی این موضوع را بررسی خواهیم نمود.

آیا الان زمان خوبی برای خرید خانه است؟

در کشور ما همیشه زمان خوبی برای خرید خانه است اما الان در شرایط کنونی تقریبا آخرین فرصت برای خرید خانه با قیمت مناسب است، نمودار قیمت مسکن تهران نشان می دهد که قیمت همیشه رو به افزایش بوده است اما در این بین پیک قیمتی و فرصت هایی در کف وجود داشته است که در حال حاضر در کف قیمت هستیم (مرداد 1403).

در حال حاضر دلار در کشور بالا رفته (10 صبح 13 مرداد بازار هنوز باز نشده و قیمت 62 هزار تومان است) و به عقیده ما ممکن است بیشتر هم بشود ولیکن تاثیر آن بر روی قیمت مسکن همیشه تاخیر دارد و این زمان می تواند تا 6 ماه هم برسد.

علی الخصوص در شرایط کنونی که خطر بروز جنگ در ذهن مردم وجود دارد، خرید مسکن گزینه چندان مناسبی به نظر نمی رسد و ترجیح مردم این است که دارایی هایشان تبدیل به طلا یا دلار شود و حتی ممکن است زمان بیشتری برای افزایش قیمت طول بکشد.

پس به صورت خلاصه می توان گفت که الان زمان مناسبی برای خرید خانه با قیمتی است که قطعا از افزایش قیمت ها جا می ماند و می توان با قیمت پایین تر نسبت به ارزش آتی اقدام به خرید آن نمود.

بهترین زمان خرید خانه

اول از همه در نظر داشته باشید که ما در مقالات و مشاوره هایمان این مواردی که در ادامه می خواهیم بگوییم و امروز فرصت آن رسیده است را بارها گوشزد نموده ایم، در مطلبی تحت عنوان مقایسه رشد قیمت طلا و مسکن به مقایسه رشد قیمت ها پرداختیم و به این نتیجه رسیدیم که جلو افتادن قیمت طلا نسبت به مسکن می تواند سرمایه شما را 30 الی 40 درصد قوی تر کند.

یعنی اگر شما قصد خرید خانه دارید، بهترین کار این است که آن را تبدیل به طلا کنید و در قالب طلا نگهداری کنید و در بازه زمانی مانند امروز که قیمت ارز رو به افزایش است و قیمت مسکن ثابت می ماند، می توانید اقدام به فروش طلا برای خرید خانه نمایید که با احتساب همین امروز، یعنی دلاری که از 57 تومان به 62 رسیده و قطعا بالاتر نیز می رود، 10 درصد سرمایه طلای شما قوی تر نسبت به مسکن شده است.

پس بهترین زمان خرید خانه را می توان در بازه افزایش شدید قیمت ارز و مواقعی که کشور دچار بحران هایی نظیر ذهنیت وقوع جنگ می شود دانست که در نهایت می دانید موقتی است و مجدد ممکن است تا چند هفته دیگر شرایط عادی شود. همچنین در زمان رکود بهترین فرصت خرید خانه با شرایط خاص است که در ادامه به آن می پردازیم.

بهترین زمان فروش خانه

یک نکته بسیار مهم را در ذهن خود داشته باشید، فروش خانه مانند خرید خانه یک بازه زمانی دارد که باید به صورت هوشمندانه در این چرخه وارد شده باشید که بتوانید به موقع خارج شوید. سرمایه گذاری در ملک یک کار تخصصی است که نیاز به هوش بالا و تجربه دارد و آنچه ما قصد داریم شما بدانید آموزش سرمایه گذاری در مسکن نیست بلکه انتقال تجربیات ما در این بازار است.

اگر شما در زمان درست مانند آنچه در بالا اشاره نمودیم خانه را خریده باشید در واقع طلای خود را در بالاترین قیمت فروخته اید و مسکن را در پایین ترین حالت خود خریده اید، حال باید 6 الی 7 ماه صبر کنید تا قیمت مسکن شروع به افزایش کند و در بهترین بازه زمانی مانند شب عید یا اگر لازم شد در ماه هایی که بازار داغ است اقدام به فروش خانه نمایید.

اما باید بدانید که چه خانه هایی را نخرید که هنگام فروش به مشکل برخورد نکنید و در نقطه ضعف ملک شما باعث شود فرصت فروش را با شرایط مناسب از دست بدهید. همچنین در نظر داشته باشید که بعد از فروش خانه شما می توانید مجدد سرمایه تان را تبدیل به طلایی کنید که قیمت آن بالا رفته است اما اشکالی ندارد در واقع شما 2 بار از افزایش قیمتها استفاده کرده اید، بار اول در زمان اوج گرفتن قیمت طلا، بار دوم در زمان اوج گرفتن قیمت مسکن و الان می توانید منتظر فرصت بعدی برای افزایش قیمت ارز و یا خرید ملک در زمان رکود بعد از افزایش قیمت ها باشید که البته باید بدانید این بازه های زمانی چند ماهه نیست بلکه ممکن است در یا بازه 4 ساله 1 بار رخ دهد.

دوران رکود بهترین زمان خرید مسکن

واقعیت این است که دوران رکود هم بهترین زمان خرید مسکن است، خانه های زیر قیمت و آگهی های فروش آپارتمان در تهران پول لازم در زمانی که مدت زیادی از رکود در بازار مسکن گذشته باشد، بسیار زیاد یافت می شود. اما باید در نظر داشته باشید که چه سرمایه را می خواهید به ملک تبدیل کنید، همیشه یک بازه طلایی برای این کار وجود دارد که در بالا اشاره نمودیم.

بازاری که الان در رکود است، با افزایش قیمت ارز تا 70 تومان، ممکن است فروشندگان مسکن را به ترس بی اندازد که قیمت ملک شان را نسبت به دلار پایین تر می دهند اما واقعیت این است که باور بازار در زمان رکود به افزایش قیمت ها بسیار سخت و دیر باور است. یعنی چه؟

یعنی اگر 2 سال بازار مسکن در رکود باشد و امروز قیمت دلار به 70 تومان برسد، تا مدت طولانی تصور این است که قیمت ملک پایین می آید و حتی خریداران نیز درست نگه می دارند زیرا تصور می کنند ممکن است قیمت ها پایین بیاید و تا زمانی که بازار متوجه شود قیمت قرار نیست افزایش بیابد و همین است که هست مدت زمان بیشتری طول می کشد.

اما اگر بازار مانند سال 17 الی 1399 در نوسانات شدید باشد، مالکان قیمت گذاری شان را با افزایش دلار انجام می دهند، یعنی بازار این موضوع را می پذیرید. همانطور که در مطلب متوسط قیمت مسکن در تهران در 10 سال اخیر بررسی نمودیم این 2 سال بیشترین افزایش قیمت در تهران را شاهد بودیم و پس از آن یعنی سال 1400، کمترین رشد قیمت ها رخ داده است یعنی در این 2 سال فراتر از آنچه باید مسکن گران شده است.

در دوران رکود بازار چه نوع ملکی بخریم؟

حال به جذاب ترین قسمت مطلب رسیده ایم، یعنی در دوران رکود بازار چه نوع ملکی را بخریم که بیشترین سود را کنیم. همانقدر که بازار مسکن در دوران رکود خراب است، شرایط برای سازنده ها سخت تر است. جدا از اینکه سود ساخت و ساز در سال های اخیر به شدت کاهش یافته است، سازنده ها برای تامین سرمایه اقدام به پیش فروش می نمایند که آن هم در شرایطی که بازار خراب است کاری بسیار مشکل است و به همین دلیل شرایط پیش فروش بسیار عالی توسط آن ها ارائه می شود که شامل پرداخت مبلغ اولیه ناچیز و اقساط طولانی مدت است.

زیرا عموما نگاه مردم به پیش خرید یک نگاه ترسناک و پر ریسک است ولیکن در واقعیت اینگونه نیست و سازنده های معتبر یا پروژه های ارگانی وجود دارند که می توانید در این بازه اقدام به پیش خرید کنید با شرایط عالی نمایید.

پیش خرید یکی از انواع سرمایه گذاری در املاک است که می تواند سرمایه شما را در مدت زمان قرارداد از نظر افزایش قیمت ها بیمه کند، یعنی شما با قیمت قطعی اقدام به پیش خرید می کنید و 2 الی 3 سال هم قسط می دهید، در این مدت قیمت قطعی است و هر چه افزایش قیمت رخ دهد پای سازنده است و حتی اگر نرخ ارز در کشور افزایش بیابد، تعهد شما همانی است که قرارداد بسته اید که می تواند فرصت مناسبی باشد.

حال شما تصور کنید که این مطلب را از پایین به بالا هم بخوانید، یک چرخه سرمایه گذاری در مسکن به شما معرفی شده است که هر قسمت آن مانند خرید و فروش را می توانید در یک بازه درست انجام دهید و نتیجه کاملا متفاوتی با یک خرید و فروش عادی دارد.

به همین دلیل است که تاکید داریم خرید و فروش خانه یا سرمایه گذاری در مسکن نیاز به دانش و هوشمندی دارد، حوزه فعالیت ما در زمینه فروش پروژه های در حال ساخت در شهر تهران است که می توانید پروژه هایی با شرایط پرداخت به صورت اقساطی را به شما معرفی کنیم که دارای اعتبار بالایی هستند.

کلام آخر

در این مطلب با توجه به شرایط کشور و نرخ ارز و وضعیت بازار مسکن در تاریخ روز به این سوال پاسخ دادیم که آیا الان فرصت مناسبی برای خرید خانه است و در کنار آن بهترین زمان خرید خانه و بهترین زمان فروش خانه را بررسی نمودیم تا بدانید که در صورت هوشمندی و زمانبندی مناسب، حتی خرید و فروش خانه در زمان رکود نیز کاری پرسود است ولیکن نیاز دارد که وارد یک چرخه بلند مدت شوید و از قبل روی آن سرمایه گذاری نمایید.

برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد پروژه های در حال ساخت با شرایط خرید به صورت اقساطی در شهر تهران، پروژه های خصوصی و دولتی و تعاونی های دولتی می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل نموده و جزئیات و اطلاعات مشاوره ای دریافت نمایید.