اگر به دنبال خرید مسکن هستید و نمی دانید زمان مناسب برای ورود به بازار چه زمانی است و یا قصد فروش دارید و می خواهید بدانید که آیا قیمت مسکن در سال 1403 افزایش می یابد، به دنبال پیش بینی سایت های خبری جهت دار و یا تحلیل گران نباشید.

ما در این مطلب به واسطه آمار گذشته، شرایط واقعی کنونی، دلایل کاهش و افزایش قیمت و تجربه حضور چند ساله در بازار مسکن مواردی را به شما خواهیم گفت که به سادگی جهت بازار برای خودتان مشخص خواهد شد و نیاز به اینکه در اینترنت به دنبال پاسخ سوال خود بگردید نخواهد بود و به جای آن می توانید در مورد حقایقی که در اختیار شما قرار خواهد گرفت تحقیق نمایید.

شما تا زمانی که مدتی در یک بازار دقیق نشوید نمی توانید بسیاری از موارد را درک کنید، به عنوان مثال تصور این است که در طی 1 سال گذشته بازار مسکن رکود بوده است اما آیا شما بر اساس آمار دقیق تحقیق کرده اید که در همین دوران رکود قیمت مسکن افزایش داشته و یا پایین آمده است؟ به همین دلیل است که ذهنیت شما ممکن است بر خلاف آن چیزی باشد که تا کنون اتفاق افتاده است که در این مطلب به بررسی تمامی جوانب می پردازیم.

آیا قیمت مسکن در سال ۱۴۰۳ افزایش می یابد؟

برای پاسخ به این سوال می بایست نرخ تورمی که در سال 1400 الی 1402 داشته ایم را بررسی کنیم و پس از آن با افزایش قیمت مسکن در این 2 سال مقایسه کنیم و سپس به سراغ سال جاری بی آییم و ببینیم که آیا قیمت مسکن در سال جاری افزایش می یابد یا خیر. برای این کار از 2 نمودار قیمت مسکن تهران که بر طبق آمار رسمی است کمک میگیریم و نرخ تورم را نیز بر اساس آمار تادیه مهریه بانک مرکزی که نزدیک ترین آمار به تورم واقعی است در نظر می گیریم. نرخ تورم سالانه به شرح زیر است:

بر اساس نمودار بالا می توان گفت که در سال 1400 و 1401 به ترتیب 46.2% و 46.5 درصد تورم داشته ایم که مجموع آن ها با احتساب جمع شدن با تورم سال اول می شود 114% درصد یعنی چه ؟

یعنی قیمت یک خانه در سال 1400 بر اساس تورم اگر متری 100 میلیون تومان است می شود 146.2 میلیون و سال بعدی نیز 46.5 درصد به آن افزوده می شود و قیمت می شود 214 میلیون تومان، در واقع رشد قیمت مسکن در بازه این 2 سال بر اساس تورم باید 114% درصد باشد.

حال در ادامه نمودار افزایش قیمت مسکن در 5 سال گذشته را که بر اساس گزارش مرکز آمار است بررسی خواهیم کرد که درصد افزایش قیمت را نسبت به سال گذشته نشان می دهد:

در آمار فوق مشاهده می کنید که در دی ماه سال 1401، افزایش قیمت مسکن 85.65% بوده که به نسبت تورمی که در این بازه حساب کردیم نزدیک به 26 درصد از تورم عقب است. این عقب ماندگی در سال 1402 به دلیل وارد شدن به دوران رکود ایجاد شده است در حالیکه 52.3% دیگر نیز تورم در سال 1402 داشته ایم، حال بهتر است نگاهی به میانگین قیمت مسکن که توسط مرکز آمار منتشر شده است بیاندازیم:

بر اساس این آمار، قیمت مسکن از پایان سال 1401 تا خرداد ماه سال جاری 31.78% افزایش داشته است پس برای پاسخ به این سوال که آیا قیمت مسکن در سال 1403 افزایش می یابد؟ باید گفت که قیمت مسکن نسبت به تورم در بازه سال های 1400-1401 نزدیک به 26% عقب است که با احتساب تورم سال 1402 تا کنون می بایست 78.3% افزایش می یافت که تنها 31.78% افزایش داشته است و 37% از تورم عقب افتاده پس قیمت مسکن قطعا تا پایان سال 1403 افزایش می یابد و منتظر چراغ سبز بازار است که به دلیل رکود، روند افزایش را کند نگه داشته است ولی اینکه چقدر را جبران میکند بسته به شرایط بازار دارد.

توجه داشته باشید که تورم سال جاری یعنی 1403 نیز در قیمت مسکن که تا الان حساب کرده ایم لحاظ نشده است که این عددی که در بالا اعلام کردیم تنها عقب افتادگی قیمت مسکن نسبت به تورم 2 سال گذشته است.

چرا قیمت مسکن از تورم عقب افتاده است؟

اگر نمودار درصد افزایش قیمت مسکن را در بالا مشاهده کنید، در یک سال افزایش قیمت شدید و در سال بعدی افزایش قیمت کم است. این نشان دهنده این موضوع است که بازار مسکن بعد از افزایش قیمت وارد رکود می شود و همین اتفاق نیز افتاده است اما آمار نشان می دهد که جهش قیمت بعد از دوران رکود زیاد است همانند سال های 1397،1399 و 1401 و بعد از آن رشد قیمت کمتر می شود که اگر بخواهیم دلیل آن را بگوییم زمان بردن برای پذیرش قیمت ها توسط بازار است.

با بالا بردن نرخ ارز و پایین آوردن آن این حس به بازار القا می شود که قیمت ها کاهش یافته و رکود مصنوعی ایجاد می شود که در نهایت بازارها را قفل می کند و قیمت ها به صورت غیر واقعی نگه داشته می شوند ولی واقعیت این است که قیمت ها کاهش نمی یابد و تنها سرعت افزایش آن گرفته می شود.

پس با توجه به آمار و ارقام متوجه شده اید که الان زمان خوبی برای خرید خانه است زیرا بازار مسکن قدرت جبران عقب ماندگی را ندارد اما به محض اینکه این فرصت ایجاد شود با چنان قدرتی افزایش می یابد که شما را از بازار جا می گذارد. حال در ادامه می خواهیم سیگنال هایی که خبر از افزایش قیمت ها می دهند را معرفی کنیم.

چگونه بفهمیم که قیمت ها قرار است افزایش بیابند؟

نمودار درصد افزایش قیمت در بالا را که مشاهده کردید و قطعا متوجه شده اید که اولین سیگنال افزایش قیمت همان نمودار و محاسبه توازن قیمت با تورم است که تنها باید دید چه زمانی محقق می شود. اما موضوع بعدی را می توان بررسی وضعیت سیاسی و اقتصادی کشور دانست.

اول از همه بدانید که قیمت مسکن رابطه مستقیم با نرخ ارز دارد و تنها زمان افزایش آن متفاوت است، یعنی اگر نرخ ارز بالا برود قیمت مسکن، بسته به شرایط بازار از 6 ماه الی 1 سال زمان میبرد که به قیمت برسد.

حال باید بدانید که توزیع کننده اصلی دلار کیست؟ توزیع کننده اصلی دولت است که نفت می فروشد و دلار میگیرد و هر چه بالاتر بفروشد، بودجه بیشتری به ریال تامین میکند و افزایش قیمت به نفع وی است.

پس از تحویل دولت رئیسی به دولت جدید مشخص شد که صندوق خزانه دولت تنها 170 میلیون دلار معادل 2 ماه حقوق کارمندان است، پس به نظر شما اولین راه برای جبران کسری بودجه چیست؟ بله افزایش نرخ ارز که احتمالا رخ خواهد داد و چاره ای جز این نیست زیرا اتفاق مثبت اقتصادی در کشور نیفتاده است.

تکنیک دولت قبلی برای قفل کردن بازار موقتی بوده و تنها پایگاه های خبری دولتی اخباری نظیر کاهش 50 درصدی قیمت مسکن تا 2ماه آینده و یا آغاز سقوط قیمت مسکن و یا خبر های این چنینی را برای ایجاد جو روانی منتشر نموده اند، اما آماری که در بالا مشاهده نمودید خلاف این موضوع را اثبات می کند.

پس در واقع می توانید مطمئن باشید که روند چه خواهد شد و تنها بازه زمانی آن می تواند مورد بحث باشد، پس بهترین زمان برای خرید مسکن این است که در دوران رکود و پیش از آنکه اوضاع به هم بریزد اقدام به خرید نمایید زیرا ممکن است در صورت چراغ سبز بازار چنان سرعتی در افزایش داشته باشیم که از بازار جا بمانید.

قیمت مسکن در همه جا یکسان افزایش می یابد؟

پاسخ کوتاه خیر است! این مطلب در بخش دیگری با عنوان نمودار رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران به صورت جداگانه بررسی شده و به این نتیجه رسیدیم که در شهر تهران، افزایش قیمت ها کاملا متفاوت است و قطعا در شهرهای دیگر نیز همین روال وجود دارد.

بر اساس این آمار مناطق 1 ، 2، 5 و 22 تهران بیشترین آمار افزایش قیمت را داشته اند و کمترین آمار نیز مربوط به مناطق 17 و 18 میباشد. آمار ساخت و ساز و معاملات تاثیر مستقیم بر روی این موضوع دارد و در حال حاضر منطقه 5 و 22 بیشترین فضای ساخت را دارا می باشند و به همین دلیل است که آمار معاملات بالاست و در نتیجه قیمت ها بیشتر از نقاط دیگر افزایش می یابد.

در مورد منطقه 1 و 2 به دلیل برند بودن است که همیشه در صدر جدول قرار دارند و البته بعید نیست جایگاه منطقه 22 بالاتر از 5 بی آید زیرا آخرین مناطق قابل ساخت در تهران منطقه 22 و همسایه جنوبی آن است که اگر در مورد اینکه منطقه 21 و 22 تهران کجاست و چه شرایطی دارد تحقیق کنید متوجه خواهید شد که رشد تهران همیشه به سمت غرب بوده است و این 2 منطقه آخرین فضای قابل ساخت در غرب تهران را دارا هستند و به همین دلیل است که مناطق غربی رشد قیمت بیشتری داشته اند.

در حال حاضر تهران از سوی غرب در این 2 منطقه به پایان می رسد اما منطقه 21 بافت صنعتی دارد و کم کم به دلیل آنکه زمین های منطقه 22 رو به اتمام است، سازنده ها به سراغ آن رفته اند ولیکن فعلا آمار ساخت و ساز بالایی ندارد و منطقه 22 را می توان به عنوان لوکس ترین و نوساز ترین منطقه تهران در نظر گرفت.

پس بدانید که غرب تهران بهتر از شرق است و مناطق در حال ساخت می تواند بیشترین رشد قیمت مسکن را داشته باشند و به نحوی سیگنال افزایش قیمت ها اول از همه در منطقه 1 و منطقه 5 قابل ردیابی است.

بهترین روش ورود به بازار مسکن در شرایط کنونی

چندین روش برای ورود به بازار مسکن و خرید ملک وجود دارد و شما اگر به این نتیجه رسیده اید که نزدیک به افزایش انفجاری قیمت ها هستیم و قصد خرید دارید، باید بدانید که بهترین روش چیست.

از میان خرید ملک آماده و پیش خرید که یکی از انواع سرمایه گذاری در املاک است، گزینه پیش خرید بهتر به نظر می آید زیرا شما می توانید با قیمت قطعی قراردادی منعقد کنید که قیمت ثابت است و اقساط 2 الی 3 ساله ای خواهید داشت که در این زمان هر چه قیمت ها افزایش یابد، قیمت برای شما ثابت می ماند و در حال حاضر سازنده ها به دلیل رکود بازار با شرایط عالی اقدام به پیش فروش می نمایند.

حال ممکن است برای اطمینان به پروژه های پیش فروش دچار تردید باشید ولی بدانید که در منطقه 22 تهران چیتگر، علاوه برا پروژه های شخصی ساز معتبر، تعاونی های دولتی نیز مشغول به ساخت و ساز هستند که درصد ضریب اطمینان آن ها به شدت بالاست.

به عنوان مثال می توانید پروژه های پیش فروش تعاونی مسکن ارتش را بررسی نمایید و بدانید که این پروژه ها برای عموم مردم نیست بلکه برای تامین مسکن کارکنان ساخته می شوند و توسط اعضا در بازار فروخته می شوند و سپس شما می توانید اقدام به خرید آن ها و ادامه دادن شرایط قرارداد کنید که بسیار مطلوب است و سازنده های شخصی ساز نمی توانند چنین شرایطی را ارائه دهند.

بر خلاف تصور که ممکن است فکر کنید خانه ها سازمانی یا فاقد امکانات است بد نیست بدانید که اگر قصد خرید آپارتمان با ویو دریاچه چیتگر را داشته باشید، 70 درصد برج های اطراف دریاچه چیتگر توسط تعاونی های دولتی ساخته شده است که جزو برج های لوکس به حساب می آید.

همچنین شرایط پرداخت اقساطی نیز در این پروژه ها فراهم است به صورتی که می توانید با پیش پرداخت 1 الی 2 میلیارد تومان برای واحد 60 متری و اقساط 3 الی 4 سال نیز اقدام به خرید در این منطقه نمایید. در مورد جزئیات بیشتر نیز می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید.

نتیجه گیری

در این مطلب به بررسی این موضوع پرداختیم که آیا قیمت مسکن در سال 1403 افزایش می یابد یا خیر و تحلیل و بررسی را تا حدودی بر عهده خود شما گذاشتیم که بتوانید با آمار و ارقام دقیق و واقعی نتیجه گیری درست نمایید و به دنبال پاسخ سوال خود در سایت های دیگر و یا دوستان و آشنایان نباشید.

سعی ما در این مطلب ارائه اطلاعاتی جامع بر اساس آمار و تجربیات ما بوده است که چندین سال در حوزه مسکن فعالیت داریم، شما می توانید برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد نحوه خرید پروژه های در حال ساخت به صورت اقساطی در شهر تهران با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید و جزئیات بیشتری کسب نمایید.