اگر ملکی برای اجاره یا رهن دارید و می خواهید بدانید که دریافت کدامیک برای شما به صرفه تر است و یا قصد این را دارید که خانه ای اجاره یا رهن کنید، در این مطلب ضمن معرفی تفاوت هر کدام بر اساس تورم حاکم در کشور و روش هایی که می توانید با هر کدام اقدام به سرمایه گذاری کنید آن چیزی را به شما خواهیم گفت که مطمئن هستیم تا کنون به ذهنتان نرسیده است.

در حال حاضر برای بسیاری از مالکان دریافت اجاره بهتر است و از سوی دیگر مستاجرین ترجیح می دهند که پول رهن بیشتری پرداخت کنند که متوجه خواهید شد اشتباه است و علت آن را با استفاده از آمار و ارقام و مثال واقعی بررسی خواهیم نمود.

اجاره بهتر است یا رهن

بر اساس تورم حاکم در کشور، در یک بازه 10 ساله افزایش قیمت طلا 22 برابر، قیمت مسکن 23 برابر بدون در نظر گرفتن قابلیت اجاره و نرخ سپرده 6 برابر سرمایه شما را افزایش می دهد. رشد قیمت بیشتر در کنار روند کند افزایش قیمت یکی از مزایا و معایب سرمایه گذاری در مسکن است. در ادامه با این اطلاعات از گذشته مثالی برای شما خواهیم زد که بدانید به عنوان مالک یا مستاجر شما در کدام مورد بیشتر ضرر خواهید نمود.

اگر فرض بر این بگذارید که شما یک ملک را رهن کامل کرده اید و 2 میلیارد تومان به مالک پرداخت کرده باشید. اگر مالک این مبلغ را تبدیل به طلا کند و به آن دست نزند، در میانگین 10 ساله 6.6 برابر ارزش طلا بیشتر می شود اما این بازه در برخی مواقع با سرعت بیشتر و برخی مواقع سرعت افزایش کمتری داشته است. حال اگر بازه زمانی 1400 الی خرداد 1403 را بررسی کنیم قیمت طلا گرمی 1 میلیون و 27 هزار تومان بوده و در حال حاضر در خرداد ماه سال 1403 قیمت هر گرم 3 میلیون و 337 هزار تومان است یعنی 3.3 برابر شده است.

مالک با پول رهن شما 2 کیلو طلا خریده است و امروز اگر بخواهد پول شما یعنی 2 میلیارد را پس بدهد نزدیک به 599 گرم طلا باید به شما پس بدهد یعنی 1401 گرم طلا سود وی در این مدت بوده است یعنی 4 میلیارد و 675 میلیون تومان.

حال فرض نمایید که مستاجر شما عین این مبلغ را در قالب اجاره به شما پرداخت کرده یعنی 2 میلیارد معادل 60 میلیون اجاره ماهانه در طول 3 سال می شود 2 میلیارد و 160 میلیون تومان یعنی به اندازه همین مبلغ پول خود را از کاهش ارزش نجات داده است.

در نتیجه با احتساب تورم و کاهش ارزش پول رهن کردن یک آپارتمان به نفع مالک و به ضرر مستاجر است به صورتی که در یک بازه 3 ساله حداقل 300 درصد از ارزش پول وی کاسته می شود و پرداخت اجاره به نفع مستاجر و به ضرر مالک می شود به این صورت که مستاجر نصف مبلغی که قرار بوده در رهن کامل از دست بدهد را به مالک آن هم به صورت ماهانه پرداخت نموده است.

این به شرطی است که افزایش قیمت را بر اساس 3 سال گذشته حساب کنیم و اگر میانگین 10 ساله را حساب کنیم این اعداد 2 برابر می شود.

سرمایه گذاری با پول رهن

حال اگر مالک هستید و می خواهید بدانید که چگونه می توانید با پول رهن و اجاره سرمایه گذاری نمایید و یا مستاجر هستید و می خواهید به جای اینکه کل پول خود را رهن کنید و از سوی دیگر از مسیر خرید خانه هر روز دورتر شوید، قدمی برای خانه دار شدن بردارید در این بخش به صورت کاملا اجرایی و عملی به راه و روش سرمایه گذاری با پول رهن و اجاره می پردازیم.

اول اینکه اگر شما سرمایه تان را به صورت طلا نگهداری کنید و هرگاه نتوانستید اجاره پرداخت کنید مقداری از آن را تبدیل کنید باز هم برنده هستید، اما اگر بخواهیم مثالی برای سرمایه گذاری شما با پول رهن بزنیم، می توانید لینکی که در بالا مشخص شده و به صورت کامل توضیح داده شده را مطالعه کنید اما به صورت خلاصه ما روش را در اینجا معرفی خواهیم نمود.

فرض بگذارید که 3 میلیارد پول در اختیار دارید، یک واحد 60 متری با قیمت 52 میلیون تومان را محدوده وردآورد انتخاب می نماییم که میانگین قیمت آپارتمان در وردآورد برای پیش خرید همین مقدار است. مبلغ کل این واحد 3 میلیارد و 120 میلیون تومان می شود و شرایط فروش بدین صورت است که می بایست 30 درصد مبلغ کل را به صورت پیش، پرداخت کنید و 60 درصد را ( 10 درصد برای سند می ماند) در قالب اقساط 36 ماهه پرداخت کنید که می شود ماهی 52 میلیون تومان اقساط به صورت پرداخت هر 6 ماه یک بار.

حالا 936 میلیون از پول شما برای پرداخت پول پیش کسر می شود و شما 2 میلیارد و 64 میلیون خواهید داشت که می توانید آن را در بانک با سود 28 درصد کنونی سپرده کنید که می شود 48 میلیون تومان ماهانه، اما در نظر داشته باشید که بعد از پیش پرداخت یک تنفس 2 الی 3 ماهه برای پرداخت اولین قسط دارید یعنی این چند ماه را جلوتر سود دریافت می کنید، همچنین اگر سود پول را تا قبل از موعد پرداخت قسط در ماه ششم برداشت نکنید، سود پول نیز سود می دهد و جبران این اختلاف 4 میلیون تومانی می شود که هیچ پول اضافی هر برای شما باقی می ماند.

پس از 3 سال 70 درصد سرمایه شما در اختیار خودتان باقی مانده است و 1 واحد مسکونی نیز در اختیار دارید که قیمت آن بر اساس رشد قیمت مسکن در بازه 10 ساله باید 6.6 برابر شده باشد یعنی 21 میلیارد تومان + 70 درصد اصل سپرده که در بانک بوده یعنی 2 میلیارد و 64 میلیون تومان که می شود 23 میلیارد تومان. حال اگر مانند بالا به جای 6.6 درصد، همان 3.3 برابر را محاسبه کنیم کل سرمایه شما می شود 11 میلیارد 500 پس از 3 سال، در حالی که اگر با این مبلغ رهن کرده بودید پولتان همان 3 میلیارد بود.

سرمایه گذاری با پول اجاره

حال اگر مالک هستید می توانید از روش پرداخت اقساط با پول اجاره استفاده کنید و اگر خودتان پولی برای پیش پرداخت دارید که به راحتی می توانید از پس اقساط بر بی آیید. همچنین اگر مالک 2 خانه هستید می توانید یکی را رهن دهید و دیگری را برای پرداخت اقساط اجاره دهید که در نهایت با این روش سرمایه گذاری در ملک که بر اساس شرایط کنونی معرفی شده است می توانید به راحتی در یک بازه 3 ساله یک خانه خریداری کنید.

اما در نهایت بنا به شرایط شما روش های متفاوتی می تواند پیاده سازی شود که بسته به میزان سرمایه اولیه شما و انتظاراتی است که از سرمایه گذاری دارید.

عرف بازار رهن و اجاره چیست؟

ترکیب رهن و اجاره با پرداخت بیشتر اجاره در حال حاضر عرف بازار رهن و اجاره است، یعنی بسیاری از مالکان ترجیح می دهند به صورت ماهانه مبلغی برای خرج کردن داشته باشند و زندگی را بگذرانند، به همین دلیل عموم مالکان می خواهند اجاره بیشتری دریافت کنند. می توانید لیستی از قیمت رهن و اجاره آپارتمان در چیتگر را مشاهده نمایید که بیانگر همین موضوع است.

اما طبق مثالی که در بالا زدیم و بر خلاف عموم مستاجرین که می خواهند پول رهن بیشتر و اجاره کمتری پرداخت کنند، بیشتری ضرر در رهن بیشتر برای مستاجر است و مالک است که با دریافت اجاره بیشتر ضرر میکند. ممکن است امروز سرمایه شما به اندازه ای به نظر نرسند که بتوانید سرمایه گذاری در املاک انجام دهید اما خبر خوب این است که ما می توانیم روش هایی به شما معرفی کنیم که بتوانید سرمایه گذاری در ملک با سرمایه کم انجام دهید، حتی مبالغی مانند 1، 2 الی 3 میلیارد که در بالا مثالش را زدیم.

در نهایت بدانید که اولین هدف شما باید خرید خانه باشد و هر چه سریعتر از مستاجری خلاص شوید، البته برای افرادی که با پول شان کار می کنند، قطعا پرداخت اجاره مشکلی نیست و به دنبال همین موضوع در رهن و اجاره می روند اما بهتر است بدانید که شرایط برای خرید خانه راحت تر نمی شود و همیشه به سمت سخت شدن حرکت می کند در نتیجه هر چه بیشتر این موضوع را به عقب بیندازید به چالش های بیشتری در آینده برخورد خواهید نمود.

بهره برداری از مسکن در مقابل کالاهای دیگر

اگر به یاد داشته باشید در ابتدای مطلب اعلام نمودیم که افزایش قیمت مسکن بدون در نظر گرفتن قابلیت اجاره دادن آن 23 برابر شده است و اگر اجاره را در نظر بگیریم تا 28 برابر به سرمایه شما افزوده می شود. در واقع در میان کالاهای دیگر، مسکن قابلیت بهره برداری در قالب رهن و اجاره دارد.

اما پیشنهاد ما این است که با هوشمندی از این فرصت استفاده کنید و درآمد حاصل را در همین مسیر هزینه کنید تا بتوانید به تعداد خانه هایی که دارید افزوده کنید. واقعیت آن است که بسیاری به دنبال سرمایه گذاری با سود 50 درصد به دنبال راه و روش هایی در بازارهای ارز دیجیتال و یا بورس می روند در حالی که شما با استفاده از تورم می توانید به راحتی سرمایه خود را افزایش دهید و با استفاده از پول رهن و اجاره اقدام به خرید ملک به صورت تصاعدی کنید و این کار شما در واقع استفاده و قالب شدن بر معایب بازار مسکن و یا دیگر بازارها است که با ترکیب آن ها با یکدیگر نتیجه مطلوب حاصل می شود.

جمع بندی

در این مطلب به بررسی این موضوع پرداختیم که به عنوان مالک و مستاجر، دریافت و یا پرداخت پول رهن بیشتر بهتر است یا پرداخت اجاره که نتیجه به آن رسیدیم که با توجه به اوضاع تورمی که در کشور وجود دارد، بهترین گزینه آن است که اجاره بیشتری پرداخت نمایید و پول رهن کمتری بدهید.

البته این موضوع بر خلاف عرف بازار ملک است و مالکان و مستاجران بر عکس این حالت تمایل به پرداخت رهن و اجاره دارند اما شاید به این دلیل است که فرصت های سرمایه گذاری در بازار مسکن را در این بازار نمی شناسند که البته مبحثی بسیار گسترده و پیچیده است و بر خلاف تصور عموم، خرید یک ملک را نمی توان سرمایه گذاری در نظر گرفت بلکه بازدهی که سرمایه گذاری صحیح در حوزه مسکن برای شما به ارمغان می آورد با خرید و نگه داشتن یک خانه و پیش رفتن قیمت آن با تورم و یا دریافت رهن و اجاره آن متفاوت است و در یک بازه ده ساله می تواند همان 1 ملک باقی بماند و یا تبدیل به چند آپارتمان شود.

در نهایت برای دریافت گزینه های سرمایه گذاری در حوزه مسکن، پیش خرید و پروژه های در حال ساخت بر اساس سرمایه اولیه متفاوت و توان پرداخت اقساط به همراه انتظاراتی که از این کار دارید می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل نموده و جزئیات بیشتری دریافت نمایید.