اگر می خواهید بدانید که افت قیمت آپارتمان به ازای هر سال چقدر است و کدام نوع از خانه ها افت قیمت کمتری دارند و کدام یک بیشتر تحت تاثیر افت قیمت قرار میگیرند، در این مطلب بر اساس تجربه و سابقه ای که از آمار و ارقام در شهر تهران داریم، کلیه مواردی که باعث افت بیشتر آپارتمان به ازای هر سال می شوند را برایتان مشخص خواهیم کرد و اگر به دنبال خرید آپارتمان هایی هستید که افت کمتری داشته باشند، ویژگی های مهمی که باید داشته باشند را نیز مطرح خواهیم نمود.
افت قیمت آپارتمان به ازای هر سال چقدر است؟
افت قیمت آپارتمان در ۵ سال اول ساخت معمولاً سالانه بین ۲ تا ۴ درصد است. پس از گذشت این دوره، افت قیمت آپارتمان به ازای هر سال به حدود ۱ تا ۲ درصد در سال کاهش می‌یابد. این روند نشان می‌دهد که بیشترین میزان افت قیمت مربوط به آپارتمان‌های نوساز بوده و در سال‌های ابتدایی اتفاق می‌افتد.
اما این افت قیمت به موارد بسیاری بستگی دارد که یکی از آنها موقعیت و منطقه ای است که آپارتمان در آنجا واقع شده است و به نحوی گرانترین و ارزانترین مناطق تهران از نظر افت قیمت سالانه با یکدیگر یکسان نیستند و دلیل آن کمبود فضای ساخت در مناطق برند است. در ادامه این مورد را بیشتر بررسی خواهیم نمود.
چه عواملی در افت قیمت سالانه آپارتمان تاثیر دارد؟
برای همه نوع آپارتمانی، افت قیمت سالانه یکسان نیست و به مواردی بستگی دارد که در ادامه به آن اشاره خواهیم نمود:
- مکان ملک:
- آپارتمان‌هایی که در مناطق با تقاضای بالا و یا برند هستند، معمولاً افت قیمت کمتری دارند.
- مناطق با رشد اقتصادی کمتر یا مشکلات شهری ممکن است افت بیشتری تجربه کنند.
- سن بنا:
- آپارتمان‌های نوساز معمولاً در سال‌های اول افت قیمت بیشتری دارند.
- پس از حدود ۱۰ سال، افت قیمت کند تر می‌شود و ساختمان هایی که به مرز 20 الی 30 سالگی میرسند اگر قدرالسهم مناسبی داشته باشند که حتی افزایش قیمت پیدا می کنند و اگر نداشته باشند افت شان بسیار زیاد خواهد شد. اگر می خواهید بدانید که آپارتمان قدرالسهم دار چیست می توانید مطلب مربوط به آن را مطالعه نمایید.
- وضعیت بازار مسکن:
- در بازارهای رکودی، افت قیمت سالانه ممکن است شدیدتر باشد.
- در بازار های تورمی، قیمت ممکن است حتی با وجود افت کیفیت ساختمان، افزایش یابد.
- کیفیت ساخت و برند بودن
- ساختمان‌هایی با کیفیت ساخت بالا و امکانات خوب که قاعدتا به نحوی باید برند باشند و یا توسط سازنده ای برند ساخته شده باشند کمتر افت قیمت دارند.
- هزینه‌های تعمیر و نگهداری:
- اگر ساختمان به خوبی نگهداری شود و مدیریت قوی به همراه مشاعات سالم داشته باشد افت قیمت کمتری خواهد داشت.
کدام نوع آپارتمان (برج، مجتمع، یا ویلایی) کمترین افت قیمت را دارد؟
این قسمت مهمترین بخش این مطلب است. اینکه کدام نوع از آپارتمان شامل برج، مجتمع و یا خانه های ویلایی افت قیمت کمتری دارد دقیقا بسته به چند مورد دارد که در شهر تهران تجربه شده است.
برج بین الملل تهران که یکی از بلندترین برج های شهر تهران است، سال ساخت آن نزدیک به 40 سال پیش است اما به صورت لوکس و برند ساخته شده است و کماکان نیز با مدیریت قوی اداره می شود. قیمت هر متر آپارتمان در این برج به نسبت محله ای که در آن قرار دارد از یک آپارتمان نوساز نزدیک به 30 درصد گرانتر است.
پس در مرحله اول در نظر داشته باشید که برج های برند، قیمت خود را نه تنها حفظ می کنند، بلکه افزایش قیمت نسبت به منطقه پیدا می کنند. شما تصور کنید که یک برج لوکس در نزدیکی یک شاخص تهران ساخته شده باشد و موقعیت مناسبی داشته باشد، قطعا با گذر زمان قیمت آن افزوده خواهد شد به عنوان مثال برج های نزدیک دریاچه چیتگر یکی از این مواردی هستند که به عنوان یک ویژگی و شاخص که نزدیکی و داشتن دید به دریاچه چیتگر است در آینده می توانند افزایش قیمت چشمگیری داشته باشند.
در مورد خانه های ویلایی، یعنی آن دسته که به صورت 2 یا 3 واحدی است که قطعا قدیمی بوده و قدرالسهم زمین دارند و همیشه ارزشمند هستند اما در مورد آن دسته که 5 الی 10 واحدی هستند، معمولا اگر تازه ساز باشند قدرالسهم چندانی ندارند ولیکن اگر قدیمی ساز بوده و دارای قدرالسهم باشند، در صورتی که فروشنده قیمت را بر اساس قدرالسهم حساب نکند ارزشمند هستند و افت قیمت چندانی پیدا نخواهند کرد زیرا با بالا رفتن سن بنا، قدرالسهم زمین ارزش پیدا می کند.
در حال حاضر در منطقه 22 تهران، خانه های ویلایی در چیتگر به دلیل اینکه قدرالسهم زمین بالایی دارند و تراکم ساخت در این منطقه محدود به 3 طبقه است قیمت بسیار بالایی نسبت به دیگر مناطق دارند.
محاسبه قیمت آپارتمان چند سال ساخت
نحوه محاسبه قیمت آپارتمان چند سال ساخت به شرح زیر است. البته همانطور که اشاره نمودیم در مناطق مختلف نتیجه تفاوت دارد زیرا هر چه سن بنا بالا برود، شانس ساخت بیشتر می شود به شرطی که موقعیت منطقه و فضای ساخت به قدری محدود باشد که در نهایت به ساخت آپارتمان منجر شود.
- قیمت پایه نوساز: قیمت آپارتمان مشابه نوساز در همان منطقه مشخص می‌شود.
- افت قیمت سالانه:
- ۵ سال اول: افت ۲ تا ۴ درصد سالانه.
- پس از ۵ سال: افت ۱ تا ۲ درصد سالانه.
- کیفیت ساخت و نگهداری: ساختمان‌های با کیفیت و ظاهر مرتب قطعا درصد کمتری افت خواهند داشت.
- موقعیت مکانی و امکانات: عوامل مثل نزدیکی به مراکز مهم یا برند بودن منطقه و امکانات خاص می‌تواند افت را کاهش دهد.
- هزینه بازسازی: هزینه های نوسازی در ساختمان های قدیمی بر روی قیمت و نحوه محاسبه آن تاثیرگذار است.
فرمول نمونه:
قیمت = قیمت نوساز × (۱ – درصد افت قیمت کل)
مثلاً آپارتمان ۸ ساله با قیمت پایه ۱۲ میلیارد و افت ۱۸% به قیمت ۹.۸۴ میلیارد تومان می‌رسد.
جمع بندی
در این مطلب افت قیمت آپارتمان به ازای هر سال را بررسی نمودیم و مواردی که می توانند کمتر شامل افت قیمت شوند و حتی با افزایش سن بنا، قیمتشان افزایش هم یابد نیز بررسی نمودیم و عوامل تاثیر گذار در افت قیمت آپارتمان چند سال ساخت را بررسی نمودیم.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد پروژه های در حال ساخت شهر تهران و شرایط خرید به صورت اقساطی می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید.
