قیمت مسکن در طی چند ده سال اخیر روندی صعودی داشته است و البته این شرایط فقط مربوط به ایران نبوده بلکه املاک در کل دنیار به دلیل رشد جمعیت و عدم خلق شدن زمین و فضای ساخت همیشه رو به افزایش بوده است. در کشور ما عوامل متعددی باعث افزایش قیمت می شود که برخی مواقع منجر به انفجار قیمت مسکن می شود.

برای اینکه بدانید چه عواملی باعث ایجاد افزایش قیمت شدید یا انفجار قیمت ها می شود و در چه بازه ای این اتفاق رخ می دهد، در این مطلب به بررسی کلیه موارد تاثیر گذار می پردازیم تا بدانید که چه زمانی اقدام به خرید مسکن نمایید و فرصت ها را پیش از بالا رفتن قیمت ها شناسایی کنید.

علت انفجار قیمت مسکن چیست؟

بالا رفتن قیمت مسکن یک روند سینوسی دارد، یعنی مانند فنر جمع می شود و به یکباره رها می شود. عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن را می توان قیمت زمین و هزینه ساخت دانست که این موارد به صورت مستقیم و غیر مستقیم از نرخ ارز و تورم تاثیر می گیرند.

یعنی هر زمان که افزایش نرخ ارز داشته باشیم، با روندی کند ولی پیوسته قیمت مسکن افزایش می یابد ولیکن نمی توان به آن انفجار قیمت ها گفت زیرا روند می تواند آهسته باشد. اما معمولا زمانی که بازار در حالت رکود است باید آماده برای زنگ خطر افزایش قیمت مسکن باشید زیرا در زمان رکود است که مسکن نمی تواند جبران قیمت کند و به اصطلاح فنر قیمت جمع می شود.

برای درک بهتر می توانید نمودار زیر را مشاهده نمایید:

همانطور که در نمودار بالا مشاهده می فرمایید، روند افزایش قیمت ها به صورت سینوسی است یعنی 1 سال در رکود و سال دیگر افزایش قیمت داشته است و در حال حاضر بر اساس این آمار سال 1403 سالی است که افزایش قیمت خواهیم داشت.

در بخشی با عنوان آیا قیمت خانه در سال 1403 ارزان می شود به بررسی اختلاف رشد تورم و قیمت مسکن پرداختیم که بر اساس گزارش مرکز آمار بوده و به این نتیجه رسیدیم که مسکن در حال حاضر نزدیک به 37% از تورم عقب افتاده است که رکود بازار اجازه جبران قیمت به سرعت را نمی دهد.

حال با توجه به عوض شدن دولت شاید امسال نیز وضعیت را بتواند به همین شکل حفظ کند که در نهایت مسکن ارزان نمی شود بلکه سرعت افزایش قیمت آن کند می شود و به قولی فنر بیشتر جمع می شود زیرا تورم سال جاری نیز اضافه می شود و هر زمان که قرار باشد این افزایش قیمت به یکباره جبران شود انفجار قیمت مسکن رخ خواهد داد.

در واقع سیاست های انقباضی برای کنترل بازار ها باعث این رویداد می شود که در نهایت برای جبران قیمت ممکن است مانند سال 1399 قیمت مسکن 2 برابر در یک سال شود.

از کجا بفهمیم قیمت مسکن واقعی است یا خیر؟

نشانه هایی برای درک این موضوع وجود دارد که می توانید متوجه عقب افتادن قیمت مسکن نسبت به تورم شوید. اگر میانگین و عرف رهن و اجاره در یک منطقه از تهران را بررسی کنید، اگر مشاهده فرمودید که تناسب میان رهن و قیمت آن خانه وجود ندارد و قیمت پایین تر است یعنی ملک زیر قیمت واقعی است و اگر بالاتر باشد یعنی ملک بالاتر از قیمت است.

حال اگر در اینترنت جستجو کنید افزایش قیمت اجاره در سال 1402 و 1403 مشاهده خواهید نمود که قیمت ها در سال گذشته نزدیک به 50 الی 60 درصد و در سال جاری نیز تا 50 درصد افزایش داشته است اما رشد قیمت را می توانید در نمودار متوسط قیمت مسکن در 10 سال اخیر مشاهده کنید:

آنچه در نمودار بالا مشخص است این می باشد که در سال 1401 الی 1402 افزایش قیمت 50 درصدی نداشته ایم و از سال 1402 الی آخر مرداد ماه 1403 چنین افزایش قیمتی وجود نداشته است اما نرخ رهن و اجاره هر سال 50 درصد گرانتر شده است.

در نهایت افزایش قیمت مسکن در سال 1403 قطعی است اما اینکه چقدر از قیمت واقعی را می تواند جبران کند بسته به شرایط بازار و چراغ سبز آن دارد.

حال به نظر خودتان قیمت مسکن چرا در مسیر رهن و اجاره حرکت نکرده است و این از همان مواردی است که سیگنال انفجار قیمت مسکن در آینده را می دهد و تنها زمان آن است که مهم است.

زمان انفجار قیمت مسکن کی است؟

زمان انفجار قیمت مسکن را می توان بعد از دوران رکود در بازار در نظر گرفت به شرطی که تورم رو به افزایش باشد. در حال حاضر این اتفاق افتاده است و از مقایسه قیمت رهن و اجاره با تورم می توانید متوجه شوید که روند افزایش قیمت ها در مسکن بر روی رهن و اجاره اعمال شده است اما در افزایش قیمت خود ملک اینگونه نبوده است.

یک نکته را توجه داشته باشید و آن این است که قیمت زمین و کلنگی نقش بسیار زیادی در تعیین قیمت مسکن دارد و مالکان به خوبی از ارزش ملک خود آگاهی دارند و با حوصله قیمت گذاری می نمایند. سازنده ها نیز پس از اتمام پروژه فعلی شان بر اساس میزان پولی که برای خرید زمین یا کلنگی بعدی نیاز دارند اقدام به قیمت گذاری می نمایند.

به همین دلیل ممکن است تک مالکان واحدهای آپارتمانی در دوران رکود تحت تاثیر قرار گیرند و فرصت مناسبی باشد که برای جلوگیری از کاهش ارزش پول اقدام به خرید ملک در شرایط کنونی نمایید زیرا شواهد نشان می دهد که زمان انفجار قیمت مسکن پس از شرایطی است که در حال حاضر در آن قرار داریم.

حال یک موضوع مهم دیگر مطرح می شود و آن این است که چگونه خود را برای این شرایط آماده کنیم.

آماده کردن شرایط پیش از انفجار قیمت ها

واقعیت این است که هر زمان انفجار قیمت مسکن رخ می دهد، آنقدر شرایط پیچیده می شود که هم قدرت تصمیم گیری پایین می آید و هم زمان برای خرید کم است که نمی توان با خیال آسوده گزینه ها را انتخاب کنید زیرا قیمت ها بالا می رود.

در واقع شما باید بدانید که زمان افزایش قیمت ها در مسکن با دیگر بازارها کاملا متفاوت است و به همین دلیل است که غافلگیر می شوید و باید سابقه بازار را در ذهنتان مرور کنید تا بدانید که در بازار تورمی چه چیزی بخرید و از قبل آماده باشید.

برای درک بهتر می توانید نمودار زیر را مشاهده نمایید که رشد قیمت ها را در یک بازه 5 ساله در آن محاسبه شده است:

در این نمودار افزایش قیمت ها ابتدا محاسبه شده و سپس درصد تورم بر اساس نرخ تادیه مهریه بانک مرکزی که دقیق ترین آمار به حساب می آید از آن کسر شده است. همانطور که مشاهده می کنید مسکن و طلا در صدر جدول هستند و سپرده بانکی به همراه بورس در ته جدول قرار گرفته اند. یعنی برای اینکه شما از تورم جلو بزنید نباید در این 2 سرمایه گذاری کنید.

اما طلا و مسکن گزینه مناسبی هستند ولیکن یک خوبی در این 2 وجود دارد و آن این است که زمان افزایش قیمت آنها متفاوت است. یعنی یک بازه زمانی یا گپ زمانی وجود دارد که می توانید در زمان اوج گرفتن قیمت ها اقدام به فروش طلا برای خرید خانه کنید زیرا در صورت بالا رفتن نرخ ارز قیمت طلا بالا می رود ولیکن قیمت مسکن از 6 ماه تا 1 سال دیگر بسته به وضعیت بازار با روندی آهسته و کند شروع به افزایش می کند.

حال بسته دارد که سابقه قبلی بازار مسکن چه باشد و اگر در رکود طولانی مدت قرار گرفته باشد یکباره انفجار قیمت مسکن رخ می دهد و عقب ماندگی گذشته را جبران می کند که هیچ، با تورم جاری هم بالا می رود و در نهایت گرانتر می شود.

گارانتی قیمت مسکن با پیش خرید

یکی از فرصت های خوبی که در شرایط رکود وجود دارد پیش خرید است زیرا در این شرایط سازنده ها هم از رکود بازار آسیب دیده اند و برای تامین سرمایه بابت ساخت اقدام به پیش فروش می نمایند. در این شرایط می توان با قیمت مناسب و شرایط منعطف اقدام به پیش خرید با قیمت قطعی نمود و بخشی از مبلغ را به صورت اقساطی پرداخت نمود.

آیا کالای دیگری سراغ دارید که بتوانید به صورت اقساط 1 الی 2 ساله و با قیمت قطعی و ثابت بدون بهره خریداری کنید؟ خیر مسکن تنها کالایی است که وجود دارد و حتی اگر قصد خرید آپارتمان در تهران با وام را هم داشته باشید سود 22.5 درصدی بابت اقساط سالانه لحاظ می شود اما در پیش خرید مبلغ اقساط و تعهد ها بر اساس قرارداد روز اول شماست.

جدا از اینکه فرصتی برای شما فراهم می شود که با مبالغ کم نظیر 1 الی 2 میلیارد تومان اقدام به خرید خانه کنید و در تهران و منطقه 22 به دلیل وجود تعاونی های دولتی، شرایط پرداخت طولانی مدت تری نیز وجود دارد زیرا در واقع این تعاونی ها برای کارکنان آن سازمان اقدام به ساخت می نمایند و در نهایت کارمندان سهم خود را در بازار می فروشند و خریدار جدید می توانند از شرایط اقساط طولانی مدت برای بازپرداخت استفاده کنند.

به همین دلیل است که اگر قصد خرید آپارتمان ویو دریاچه داشته باشید و به سراغ سازنده های شخصی بروید اختلاف قیمت زیادی با تعاونی سازها وجود دارد و این خود یک فرصت برای سرمایه گذاری در مسکن با قیمت قطعی است که هم مطمئن است و یک پای آن ارگانی دولتی است و از سوی دیگر سرمایه شما در زمان انفجار قیمت مسکن هم بیمه است و تعهد شما یکسان است.

کلام آخر

تمامی سعی ما این بوده که سطح آگاهی شما از اینکه انفجار قیمت مسکن چرا و در چه زمانی رخ می دهد افزایش داده باشیم تا بدانید که بر خلاف تصور عموم مردم، زمانی که هجوم برای خرید یک کالا انجام می شود دیر است و زمانی که هیچکس به سراغ خرید مسکن نمی رود در واقع اصلی ترین فرصت برای خرید است.

پس بدانید که برای اینکه از انفجار قیمت مسکن غافلگیر نشوید باید حتما از پیش آماده باشید و جریان بازار را شناسایی کرده باشید تا بدانید مسیری که تا کنونی طی کرده چگونه بوده و چه وضعیتی در آینده خواهد داشت. در نهایت این را بدانید که تورم خوب نیست و حاصل اقتصاد بیمار است اما خیلی از افراد با استفاده از همین موارد اقدام به کسب سود می نمایند که البته می توانیم بگوییم عده زیادی از آنها اطلاع کافی از این موضوع ندارند و تنها به دلیل سهولت در ورود به بازار اقدام به سرمایه گذاری می نمایند.