منطقه 22 تهران آخرین محدوده ضمیمه شده به تهران و مروارید شهر یکی از نواحی این منطقه است که دقیقا هم مرز با استان البرز است و به عنوان آخرین ناحیه قابل ساخت در غربی ترین نقطه تهران شناخته میشود . ساخت و ساز در این محدوده در جریان است اما تعداد افراد کمی در آن سکونت دارند زیرا بافت شهری آن هنوز تکمیل نشده است و انشعابات به همه نواحی منطقه نرسیده است . موضوعی که مورد بحث ما در این مطلب قیمت پروژه های در حال ساخت در این محدوده است که قیمتی بالا نسبت به پروژه های چیتگر دارند و سعی بر این داریم که به در این مطلب به بررسی سرمایه گذاری در محدوده مروارید شهر بپردازیم و قیمت واقعی آن را ارزش گذاری کنیم در ادامه با ما همراه باشید.

قیمت گذاری توسط واسطه گران

تقاضا در هر بازاری وجود داشته باشد دلالان و واسطه گران به سوی آن کشیده میشوند ، تفاوتی ندارد ملک باشد یا خودرو یا لوازم خانگی ، در نهایت یکی از عوامل قیمت گذاری در پروژه های ساختمانی حضور دلالان است . اما آنچه در مروارید شهر و یا برخی پروژه های چیتگر اتفاق می افتد ، قیمت کاذب است که بلای جان منطقه شده است . پروژه هایی در منطقه 22 وجود دارند که روند پیشرفت آنها سالی چند درصد هم نیست اما قیمت آنها دائم در حال تغییر است و علت آن حضور دلالان در پروژه میباشد و نداشتن پیشرفت در یک پروژه حتی باعث خرسندی آنها میشود .

ارزش گذاری پروژه های منطقه 22 بر اساس بررسی نمونه های مشابه در حال ساخت و یا املاک آماده میبایست انجام شود اما برخی از پروژه ها دارای قیمت های عجیب آن هم در قالب حق امتیاز میباشند ، پروژه خلبانان هما پارسه واقع در شمال اتوبان خرازی در سال 1397 شروع به کار کرده و تا کنون 1 طبقه روی زمین اسکلت خورده است اما حق امتیاز آن نزدیک به 2 میلیارد تومان است ! البته سرمایه گذار روز اول پروژه نیز حق دارد زیرا مبلغی که در آن سال سرمایه گذاری کرده تا کنون میبایست ارزش افزوده ای پیدا کند اما زمانیکه پروژه پیشرفتی ندارد چه توجیحی غیر از این وجود دارد که مصرف کنندگان در این پروژه جایشان را به دلالان داده اند و آنها نیز برایشان تفاوتی ندارد که پروژه پیشرفت داشته باشد یا خیر بلکه امتیاز آنها دائم در حال جابجایی است و شاید سرمایه گذار سال 97 در حال حاضرنا امید شده باشد اما سرمایه گذار امسال میتواند تا 2 سال دیگر وضعیت پروژه را تحمل نماید .

تعاونی های واسطه دلالان اصلی

پروژه های دیگری هستند که سازنده و مالک شخص دیگریست ولیکن برای فروش پروژه ای که هنوز در مراحل اولیه است و به 30 درصد پیشرفت فیزیکی نرسیده است میبایست از طریق تعاونی اقدام به فروش نمود . حال آنکه نقش تعاونی در واقع واسطه گری بین خریدار و فروشنده و دریافت اقساط میباشد در حالیکه عموما تعهدی نیز نمیتواند بدهد زیرا سازنده پروژه نیست ، به عنوان نمونه پروژه فرتاک در قرارداد خود با خریدار خود را واسطه معرفی کرده و کلیه تعهدات را از خود سلب مینماید و همچنین از فروشنده نیز حق اعتراض را میگیرد ، در واقع این یک قرارداد از طریق واسطه با سازنده است که اگر بخواهید با خود سازنده مستقیم قراردادی بسته شود امکان ندارد خریدار با چنین شرایطی اقدام به عقد قرارداد با سازنده نماید .

اما در قالب تعاونی و ایجاد حق امتیاز و واریزی به همراه علی الحساب بودن پروژه میتوان نوع فروش را تغییر داد و اصولا در تعاونی سازها به علت ماهیت آن که ساخت جمعی است تعهدات با آنچه بصورت قرارداد قطعی به فروش میرسد تفاوت دارد . علی الحساب بودن پروژه نیز به همین معنی است یعنی با افزایش قیمت ساخت تعاونی میتواند اقساط ساخت را تغییر دهد و افزایش دهد و مقدار آن اگر در قرارداد بر اساس نرخ رسمی دولتی نباشد توسط خود تعاونی محاسبه و از خریدار دریافت میشود .

بررسی وضعیت مروارید شهر

با توجه به اینکه محدوده مروارید شهر در حال حاضر قابل سکونت نیست و تعداد کمی از مردم در آن ساکن شده اند بیشتر پروژه ها به دلیل حضور واسطه گران قیمت هایی دارند که اختلاف آن با پروژه های چیتگر چندان تفاوتی ندارد ، شاید در آینده پروژه های این منطقه در آینده با رشد و تکمیل شهرسازی رشد بیشتری داشته باشند اما در حال حاضر قیمت برخی از آنها مناسب برای سرمایه گذاری نمیباشد و علت آن نیز حق امتیاز غیر واقعی آنها میباشد . تعاونی های سازنده خوبی نیز در این منطقه در حال ساخت هستند و پروژه های خود را بصورت قطعی به فروش میرسانند اما قیمت آنها متری 50 میلیون تومان به بالا به عنوان پایه تعیین شده است که با افزایش طبقات ضریب 2 درصد به آن افزوده میشود .

البته این نکته را باید اضافه نماییم که پروژه هایی نیز در میدان دریاچه وجود دارند که قیمت مناسب تری دارند اما وضعیت ساخت آنها کند و یا مسکوت است پروژه دیپلمات نمونه ای از این پروژه است ، شاید اختلاف قیمتی که با پروژه واقع در مروارید شهر که بالا اشاره نمودیم به این دلیل است که سرعت ساخت پروژه مروارید شهر با سرعت بالایی در حال ساخت است و تعهد تحویل واحد در زمان مقرر و جریمه دیرکرد به همراه دیگر تعهدات نظیر امکانات و متریال در آن وجود دارد . بطور کلی سرمایه گذاری در هر کدام از پروژه های نیازمند بررسی دقیق ماهیت تعاونی ، سابقه ساخت و تعهدات سازنده است و شاید به ثمر رسیدن زودتر یک پروژه که شرایط بهتری دارد و قرارداد محکمی دارد با قیمت بالاتر به صرفه تر از انتظار کشیدن چند ساله برای تکمیل و پیشرفت یک پروژه دیگر در لوکیشن بهتری باشد .

کلام آخر

در این مطلب به بررسی سرمایه گذاری در محدوده مروارید شهر پرداختیم و به این نتیجه رسیدیم که سرمایه گذاری در پروژه های این منطقه با قیمت بالاتر در صورتیکه تعاونی و یا شرکت سازنده تعهدات محکم و مکتوب برای اجرای قرارداد خود ارائه دهد قطعا قیمت آن نیز بالاتر از سطح منطقه خواهد بود و در نهایت بهتر است آن قرارداد و تعاونی که ضریب اطمینان بالاتری دارد را انتخاب نمود و صرفا لوکیشن بهتر دلیل برای خرید موفق تری نخواهد بود بلکه پروژه های بسیاری دور میدان دریاچه واقع شده اند که سالهاست به حالت مسکوت در آمده اند .