اگر به این مطلب رسیده اید به این معنی است که به دنبال سرمایه گذاری در زمین هستید و دیدگاه شما کسب سود زیاد است زیرا به عنوان شخصی که در ایران زندگی کرده باشد حتما شنیده اید که در مناطق مختلف بسیاری از زمین ها قیمت گرفته و باعث ثروتمند شدن صاحبان آن شده اند.

اما واقعیتی که در این مطلب با آن مواجه می شوید این است که درصد کمی از افراد در سرمایه گذاری زمین دارای چنین شانسی هستند و عموم مردم با همین تفکر اقدام به خرید زمین در اطراف تهران و یا نقاط شمالی کشور می نمایند که باور کنید نتیجه ای جز ثروتمند شدن دلالان و بنگاه های محلی همان نقطه ندارد و تنها این تصور غلط است که بسیاری را به امید سند دار شدن، ورود به داخل بافت، اخذ جواز و انشعاب و در نهایت آبادی زمین و ثروتمند شدن یک شبه به سراغ گزینه هایی می روند که اگر کالای دیگری به غیر از زمین بود هیچ عقل سلیمی به سراغ خرید آن نمی رفت.

در نظر داشته باشید که اگر پول داشته باشید خرید زمین با موقعیت درست می تواند و البته دیدگاه منطقی و هوشمندانه قطعا پر سود است اما متاسفانه عمده افرادی قصد خرید زمین دارند با سرمایه های زیر 10 میلیارد تومان اقدام به این کار میکنند، در نهایت در این مطلب ضمن بررسی گزینه هایی که برای خرید زمین دارید، جایگزین نیز به شما معرفی میکنیم که در حوزه مسکن است و می تواند سود بسیار بالاتری از قیمت زمین هایی داشته باشد که تا ده سال دیگر نیز به ثمر نخواهند نشست.

چه کسی از خرید زمین سود می کند؟

اینکه در بالا به این موضوع اشاره نمودیم، باید برایتان باز کنیم و بدانید که چطور محلی های یک منطقه سود کلانی از فروش زمین های منطقه می برند. در نظر داشته باشید که اگر قصد خرید زمین در اطراف تهران را دارید، گزینه های شما از میان پردیس، دماوند، اندیشه، شهریار، تهران دشت، چهارباغ، کردان و سهیلیه است.

اما نکته این است که تخریب ساخت و ساز غیرمجاز، عدم واگذاری انشعاب مهمترین موضوعی است که در زمین های ارزان قیمت وجود دارد و واقعا تصور شما این نباشد که یک روز شهرداری و منابع طبیعی رضایت می دهند که صاحبین زمین های کشاورزی که امروز ویلای غیر مجاز ساخته اند، سند و پایان کار دریافت کنند و یا زمین شان داخل بافت بی آید و یک شبه عده ی زیادی که سال ها در این زمین ها فعالیت غیر قانونی کرده اند یک شبه پولدار شوند.

واقعا این اتفاق نمی افتد همانطور که در دماوند ویلاهایی که سال ساخت آنها بیش از 15 سال است نیز تخریب شده است و کماکان نیز در حال تخریب ساخت و ساز غیر مجاز هستند. حال کافیست سری به منطقه گرمابسرد بزنید که به سختی 1 سوپر مارکت پیدا می شود اما نزدیک به 100 املاک در آنجا وجود دارد که زمین های بایر را به عنوان زمین ویلایی می فروشند که نه انشعاب به آن می دهند و نه حتی درخت در آنجا می روید زیرا اگر چاه هم زده شود به آب شور برخورد خواهید کرد.

برای اینکه بدانید حجم معاملات در این منطقه چقدر است کافیست در سایت های آگهی املاک جستجو کنید تا متوجه شوید. اما ما بر اساس اطلاعاتی که داریم به شما می گوییم که این زمین ها امروز به قیمت متری 900 هزار تومان فروخته می شود در حالیکه سال 97، یعنی 6 سال پیش قیمت این زمین ها متری 400 هزار تومان بوده است یعنی رشد قیمت نزدیک به 2 برابر داشته است در حالیکه نرخ ارز از سال 98 تا کنون 6 برابر شده است.

در نتیجه اگر دیدگاه شما این است که بهترین شهرها و مناطق اطراف تهران برای خرید کدام نقطه است باید به سراغ نقاط غیر ویلای بروید و اولویت را بر این نگذارید که قرار است هر نقطه ای که در آن ویلا ساخته اند روزی تبدیل به متل قو در شمال کشور شود و اگر هم نقاط ویلایی مانند تهراندشت را در نظر میگیرید بدانید که آنجا نیز قرار نیست تبدیل به لواسان شود.

بهترین منطقه برای سرمایه گذاری زمین

برای سرمایه‌گذاری موفق، بهترین منطقه برای سرمایه گذاری زمین نقطه است که نزدیک به بافت شهری باشد تا شانس بیشتری برای الحاق به بافت در آینده داشته باشد و می‌تواند ارزش افزوده بیشتری ایجاد کند.

یکی دیگر از عوامل مهم، کاربری زمین است. زمین باید قابلیت تغییر کاربری متناسب با منطقه را داشته باشد، برخی از مناطق به هیچ عنوان توسط جهاد کشاورزی اجازه تغییر کاربری نخواهند یافت، برای اطمینان از این موضوع، بهتر است از نهاد مربوطه، یعنی جهاد کشاورزی، استعلام‌های لازم پیش از خرید گرفته شود.

همچنین باید قوانین شهرداری را بررسی کنید تا مطمئن شوید زمین مورد نظر قابلیت ساخت‌وساز دارد، حتی اگر این امکان به صورت نیمه‌ قانونی باشد که در اکثر موارد همینطور است.

در نهایت، بررسی اصالت زمین و اعتبار فروشنده ضروری است. اطمینان حاصل کنید که ریشه مالکیت زمین مشخص بوده و مدارک آن به تایید شورای محل یا دیگر مراجع قانونی رسیده باشد تا در آینده به مشکل برخورد نکنید.

به عنوان مثال در شهر پردیس که در اطراف تهران است، زمین هایی است که ساخت و ساز در آن انجام شده و وضعیت آن روشن است و در تهران در محدوده شهرک الهیه غرب، خانه های ویلایی چیتگر واقع شده است که زمین های آن 330 الی 450 متر است و قیمت آن متری 70 الی 80 میلیون تومان است با سند و جواز ساخت که با توجه به رشد منطقه چیتگر، گزینه خوبی است اما باید در نظر داشته باشید که این حداقل خرید قیمت زمین در تهران است که در تصویر زیر موقعیت آن را مشاهده می فرمایید.

حال اگر گزینه خرید زمین را در نظر دارید باید بدانید که هدف شما از این خرید کسب چقدر سود به صورت سالانه است؟ ما در بخشی با عنوان سرمایه گذاری با سود 50 درصد روشی کاملا عملی را توضیح دادیم که با سرمایه 11 میلیارد تومان سالانه حداقل 50 درصد به سرمایه شما افزوده شود و این روش را استفاده از سود بانکی به همراه سرمایه گذاری در حوزه مسکن است که روش آن به صورت کامل توضیح داده شده است و به صورت تصاعدی می تواند تا 10 سال سرمایه شما را نزدیک به 10 برابر بدون در نظر گرفتن تورم و بر اساس چرخش پولی که حاصل از سود بانکی در بازار مسکن است کند.

با بودجه محدود زمین نخرید!

واقعیت این است که بسیاری از افراد که نمی توانند خانه دلخواه خود را خریداری کنند، با تصور اینکه می توانند با خرید زمین کمبود سرمایه را جبران کنند به سراغ خرید زمین هایی می روند که وضعیت آنها نامشخص است و رویای پولدار شدن یک شبه را دارند اما باید بدانید که با سرمایه محدود زمین مناسب قابل خریداری نیست و اگر تصور شما این است که خرید زمین بهتر است یا آپارتمان باید گفت که با برنامه ریزی در یک بازه چند ساله شما می توانید مالک چند آپارتمان شوید ولی برای زمین باید نتیجه را به شانس و اقبال واگذار کنید.

در نهایت خلاصه کلام ما این است که اگر سرمایه خود را در یک بازه 10 ساله چندین بار در حوزه مسکن به گردش بیاندازید بازدهی آن به مراتب بیشتر از خرید زمین خواهد بود.

نقش محلی ها در فروش زمین

یکی از مواردی که باید هنگام خرید زمین دقت شود، قیمت واقعی زمین و ماهیت آن است. در شمال کشور بسیاری از افراد محلی قطعه های بزرگ را خریداری کرده و آن را دیوار کشی می نمایند و یک نام هم بر سر در آن میگذارند و آن را قطعه بندی می کنند و در نهایت با نام زمین شهرکی به فروش میرسانند.

حال اگر قیمت زمین های اطراف را بگیرید متوجه اختلاف قیمت خواهید شد و این دقیقا همان چیزی است که پیشتر اشاره نمودیم و آن سود محلی ها و دلالان یک نقطه است که به صورت کاذب قیمت زمین را بالا می رند و با قیمت بالا به فروش می رسانند. این موضوع زمانی روشن می شود که بخواهید زمین خود را به فروش برسانید و متوجه خواهید شد که دلالان و بنگاه ها اجازه فروش زمین شما را نمی دهند زیرا خودشان گزینه های زیادی برای فروش دارند و این همان وضعیتی است که در نقاط ویلایی دیگر نیز رخ می دهد.

پیشنهاد جایگزین برای خرید زمین

همانطور که در بالا اشاره نمودیم، به جای خرید زمین در نقاط نا معلوم می توانید بر روی گزینه های خرید مسکن به کمک سود بانکی وارد شوید و این گزینه سالم و ایمن ترین است. برای افرادی که ریسک پذیری بیشتری دارند قطعا خرید مسکن بهتر از سود بانکی است و بازدهی بیشتری دارد اما ما در این مطلب بر اساس تجربه ای که در حوزه مسکن شهر تهران داریم، موردی را در بخش روش سرمایه گذاری با سود 50 درصدی معرفی نمودیم که کاملا عملی است و می توانید آن را مطالعه نمایید.

به صورت خلاصه این روش بدین صورت است که اگر سرمایه 11 میلیارد تومانی در اختیار داشته باشید می توانید 70 درصد آن را در بانک سپرده کنید و 30 درصد باقی مانده را در پروژه های پیش فروش سرمایه گذاری نمایید که با سود بانکی حاصل شده می توانید اقساط پروژه را پرداخت نمایید و بر طبق محاسبات ما سالانه حداقل (با در نظر گرفتن پایین ترین تورم) 50 درصد به سرمایه شما افزوده می شود.

حال اگر خرید زمین برای شما گزینه اول و آخر است تنها حرف ما این است که در خرید زمین های بدون سند، بدون کاربری و غیر قابل ساخت رویاپردازی نکنید و گزینه هایی را مد نظر قرار دهید که بدون چالش باشد و وضعیت آن روشن باشد.

جمع بندی

در این مطلب به بررسی این موضوع که بهترین منطقه برای سرمایه گذاری زمین کجاست پرداختیم و تاکید داشتیم که برای خرید زمین با بودجه محدود بهتر است گزینه های دیگر را بررسی کنید ولیکن اگر سرمایه شما به اندازه ای است که بتوانید زمین های مناسب خریداری کنید به سراغ نقاط رو به رشد اول در تهران بروید که حداقل سرمایه 33 الی 40 میلیارد تومانی نیاز دارد و در ادامه می توانید به سراغ شهرهای اطراف تهران نظیر پردیس و شهریار بروید که بازدهی بالایی دارد.

همچنین در نظر داشته باشید که گزینه جایگزینی به شما معرفی نمودیم که بتوانید با سرمایه اندک، به جای خرید زمین در نقاطی که عاقبت مشخصی ندارند، بتوانید به صورت ایمن سالانه 50 درصد افزایش سرمایه بدون احتساب تورم داشته باشید در حالیکه با یک مثال ساده برایتان روشن نمودیم که یک نمونه از زمین های اطراف تهران در منطقه گرمابسرد در استان دماوند، در یک بازه 6 ساله رشد قیمت نزدیک به 2 برابر داشته در حالیکه نرخ ارز در این بازه 6 برابر شده است و حتی ارزش آن یکسان نشده است.

برای کسب اطلاعات بیشتر پیرامون فرصت های سرمایه گذاری در حوزه مسکن شهر تهران می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل نموده و جزئیات بیشتری کسب نمایید.