اگر ساختمان ساز هستید و میخواهید زمینی را برای ساخت خریداری کنید این مطلب به بررسی مناطقی میپردازد که ساختمان سازی در آنها در جریان است و ضمن بررسی تمامی شرایط لازم به این سوال پاسخ میدهیم که بهترین منطقه برای ساختمان سازی کدام است؟ توجه داشته باشید موضوع این مقاله به بررسی مناطق تهران میباشد و شهرهای دیگر و یا حومه تهران بررسی نخواهد شد .

مناطق رو به رشد برای ساختمان سازی کدامند ؟

اگر بخواهیم به این سوال پاسخ دهیم باید به این مورد اشاره کنیم که در شهری مانند تهران که بیشترین آمار مهاجرت در ایران به آن وجود دارد بیشترین تقاضا برای خرید و اجاره خانه نیز وجود دارد . اقشار ضعیف ، متوسط و مرفه هر کدام بنا بر بودجه خود در این شهر منطقه ای را برای سکونت انتخاب میکنند اما مسئله این است که آیا مناطقی که برای هر 3 قشر در اولویت خرید قرار دارند ظرفیت برای ساخت دارند.

منطقه 5 و 22 به دلیل داشتن زمین و فضای قابل ساخت بیشترین آمار ساخت و ساز در تهران را دارا میباشند و از طرفی نیز درخواست برای خرید خانه در مناطق غربی تهران بیشتر است و میل به سکونت در این محدوده ها از دیگر مناطق بیشتر میباشد . از طرفی منطقه 22 قیمت مناسب تری نسبت به دیگر مناطق غربی تهران دارد و منطقه 5 قیمت هایی حتی گاها تا 2 برابر این منطقه دارد . پروژه های پیش فروش چیتگر در حال حاضر بیشترین در تهران میباشند .

توجه داشته باشید اولین و مهمترین عامل تعیین قیمت واحد مسکونی بر مبنای زمین میباشد و بیشترین مبلغ یک واحد مسکونی مربوط به آن است .

تراکم مفید برای ساخت

یکی دیگر از فاکتور های مهمی که باید برای ساختمان سازی مشخص شود تراکمی است که توسط شهرداری برای بهره برداری از زمین صادر میشود . در مناطق مرکزی و نزدیک به بازار تهران تراکم بسیار بر اساس سخت گیری بیشتری صادر میشود زیرا جمعیت پذیری هر منطقه در شهرداری محدودیت خاصی دارد و شهرداری مجاز نیست جمعیت پذیری بیش از ظرفیت منطقه را تراکم صادر کند

در مناطقی مانند محدوده انقلاب به دلیل نزدیک بودن به مراکز حساس تراکم و ارتفاع سازه به شدت کنترل میشود و منوط به اخذ مجوزات خاصی میباشد .

در منطقه 5 و 22 شرایط به گونه ای دیگر است و با توجه به جمعیت پذیری این مناطق تا ابتدای سال 1400 مجوز 20 طبقه نیز صادر میشده ولیکن در حال حاضر محدود به 12 طبقه روی خاک شده است که این تعداد جدا از طبقات پارکینگ و همکف میباشد . پروژه ستین اخرین پروژه در منطقه 22 است که جواز 12 طبقه دریافت کرده است

در نتیجه برای بهره برداری بهتز از زمینی که قصد خرید آنرا دارید میبایست تراکم مفیدی که میتوان از شهرداری اخذ نمود را مشخص کنید .

تجاری ، اداری یا مسکونی

توجه داشته باشید با توجه به لوکیشنی که قصد ساخت و ساز در آنرا دارید میتوانید واحد تجاری نیز در آن سازه تعبیه کنید اما این میتواند به مذاق برخی خریداران خوش نیاید که در زیر واحد مسکونی خود چندین واحد تجاری وجود داشته باشید زیرا میتواند باعث ترافیک و کمبود جای پارک و همچنین شلوغی محدوده شود

بهترین گزینه این است که این واحدها را در زیر مراکز اداری ایجاد کنید زیرا واحد اداری و تجاری از نظر کاربری بیشتر به هم نزدیک هستند تا مسکونی . همچنین برخی واحدهای تجاری که در زیر واحد مسکونی قرار میگیرند به دلیل موقعیت شاید کاربری مناسبی نداشته باشند و عملا واحد تجاری میتواند به خوبی قابل بهره برداری نباشد . پروژه رومنس به همین دلیل واحدهای تجاری خود را حذف کرده است

پیش فروش یا فروش پس از تکمیل

با توجه به افزایش قیمت مصالح و تورم در ایران اگر قصد خرید زمینی را دارید محاسبه کنید که در چه زمانی میخواهید اقدام به خرید کنید و با چه درصدی از دارایی کل خودتان میخواهید زمین خریداری کنید . بدین منظور که در دوران رکود هستیم که برابر با ثبات نسبی قیمت هاست اگر 70 درصد از مبلغ کل سرمایه را به خرید زمین اختصاص دهید میتوانید با 30 درصد باقی مانده عملیات ساخت را پیش ببرید و بعد با پیش فروش برخی واحدها پروژه را به اتمام برسانید

شرط انجام این کار ثبات قیمت هاست در غیر اینصورت به مشکلات فراوانی بر خواهید خورد زیرا پیش فروش در این حالت دارای قیمت قطعی میباشد نه علی الحساب یعنی قیمتی که با پیش خرید کننده توافق میکنید غیر قابل تغییر است پس اگر تورم بر عملیات ساخت تاثیر زیادی بگذارد این هزینه از جیب شماست !

اگر شرایط به گونه ای است که پیش بینی میکنید طی عملیات ساخت قطعا تورم و افزایش قیمت دارید بهتر است سهم کمتری از مبلغ سرمایه خود را به خرید زمین اختصاص دهید و به سرعت عملیات ساخت را پس از اخذ جواز شروع کنید . در نهایت در مراحلی پایانی اگر نیاز به تامین سرمایه داشتید 1 یا 2 واحد را پیش فروش کنید اما قطعا در مراحل پایانی قیمتی که پیش فروش میکنید از مراحل ابتدایی بسیار بالاتر است .

سند را ریشه یابی کنید

پیشنهاد ما به شما این است برای جلوگیری از بروز هرگونه اتفاقی که منجر به درگیری های بسیار در دادگاه شود ریشه زمینی که قصد خریداری آنرا دارید به دقت بررسی کرده و استعلامات لازم را انجام دهید . حتی اگر به ریشه آن شک دارید از خرید آن زمین اجتناب کنید زیرا توجه داشته باشید بسیاری از زمینها میتواند مربوط به زمان قبل از انقلاب باشد که صاحبان آنها سالهاست به ایران بر نگشته اند اما در صورتیکه هر زمان وارث یا وارثان با همراه داشتن سند به سراغ زمین شان بیایند پرونده های قطوری در دادگاه تشکیل میشود که سالها گرفتار آن خواهید بود و ریسک از دست دادن سرمایه شما را به همراه خواهد داشت .

متریال و تجهیزات پایانی

یکی از مهمترین و پر هزینه ترین قسمت هزینه های شما مربوط به مراحل پایانی تکمیل واحد ها و امکانات ساختمان میباشد . قطعات و تجهیزاتی که جدا از فولاد و سیمان در میلگرد از کنترل دولت نیز خارج است مانند آسانسور ، کابینت ، شیرآلات ، مشاعات آبی و … اینها قیمت به روز و همگام با نرخ ارز دارند و در صورت بروز هرگونه نوسان افزایش قیمت پیدا میکنند و الیته یک عامل دیگر نیز وجود دارد که اگر وارداتی باشند به دلیل مشکلات خروج ارز و واردات افزایش قیمت آنها بیشتر نیز میشود .

پس پیشنهاد ما این است که در مراحل ابتدایی و میانی عملیات ساخت یرنامه ریزی برای تامین این تجهیزات را داشته باشید تا قیمت تمام شده ساختمان برای شما طوری باشد که ارزش افزوده ی مناسبی نسبت به سرمایه اولیه خود کسب کرده باشید .

توجه داشته باشید مدیریت سرمایه اگر به درستی انجام نشود ساختمان سازی میتواند نه تنها سود ده نباشد بلکه ضرر هنگفتی برای شما داشته باشد و تنها به این حرف که ساختمان سازی سود دارد توجه نفرمایید . در این مقاله سعی کردیم این مورد را بررسی کنیم که بهترین منطقه برای ساختمان سازی کدام است؟ و تمامی جوانب انرا نیز بررسی کنیم .