بطور کلی این باور از قدیم وجود داشته که سرمایه گذاری بر روی زمین و ملک سود آور است و اگر شما پولی در اختیار داشته باشید که قصد سرمایه گذاری در حوزه املاک را داشته باشید، شاید به این فکر افتاده اید که چه نوع ملکی خریداری کنید و کدامیک برای سوددهی بهتر است؟

اگر بخواهیم سرمایه گذاری در حوزه ملک را به چند دسته زمین، کلنگی، آپارتمان مسکونی، ملک اداری و تجاری تقسیم بندی کنیم باید گفت که هر کدام می تواند با در نظر گرفتن مقدار سرمایه شما سنجیده شود اما اگر توان مالی برای انجام همه اینها وجود داشته باشد در ادامه به مقایسه آنها می پردازیم.

مزیت انواع ملک برای سرمایه گذاری

اگر بخواهیم از زمین شروع کنیم، زمین را نه باد میبرد و نه زلزله و جنگ خراب میکند بلکه همیشه وجود دارد و سر جایش باقیست و قیمت آن نیز بر اساس رشد و آبادانی منطقه بالاتر میرود، اما گزینه زمین در تهران یک گزینه بسیار محدود و نایاب است و معمولا زمین خالی برای خرید که سند داشته و جواز ساخت نیز بتواند دریافت کند بسیار محدود است.

در مورد کلنگی نیز شرایط بالا صدق میکند علاوه بر اینکه ممکن است قابلیت سکونت نیز در آن وجود داشته باشد همچنین یک گزینه تجمیع با پلاک کناری نیز در املاک کلنگی وجود دارد که شهرداری در برخی مناطق به عنوان تشویقی تراکم بیشتر میدهد. پس در اینجا می توان گفت که کلنگی وضعیت بهتری نسبت به زمین دارد زیرا هم قابل بهره برداری است و هم تراکم بیشتری میگیرد اما به شرطی که فروشنده قیمت را به صورت کلنگی محاسبه نکند و یک آپارتمان 15 الی 20 ساله خریداری شود و چند سال نیز نگهداری شود تا به ساخت برسد.

در مورد آپارتمان مسکونی نیز باید در نظر بگیرید که سن بنا مهم است، اگر قرار باشد 5 سال واحد خود را حتی خالی نگه دارید اما مشاعات آن را نمی توانید مانند نوساز نگه دارید و بطور کلی سن بنا بالا میرود، ولیکن اگر آپارتمان مسکونی خود را پیش خرید کرده باشید قطعا سود مضاعف و ارزش افزوده بیشتری در یک بازه 4 ساله خواهید داشت.

یعنی اگر یک آپارتمان بخرید و 4 سال نگه دارید قطعا نسبت به یک پیش خرید 3 ساله سود کمتری عاید شما خواهد کرد. سازنده هایی نظیر رحیم قربانی در تهران سالیانه بیش از 2 هزار واحد تحویل میدهند که نام مجموعه هایش رونیکا پالاس نام دارد.

ولی به دلیل برند شدن قیمت ش را از سطح منطقه بسیار بالاتر به فروش میرساند که در نتیجه هر نوع پیش فروشی نیز میتواند سود آور نباشد مگر آنکه به تورم و افزایش نرخ دلار برخورد نماییم (در طول مدت ساخت)

در مورد املاک تجاری و اداری نیز وضعیت به گونه ای دیگر است، یک ملک تجاری در یک موقعیتی که بعدا از نظر محیط و رونق محله رشد پیدا کند میتواند تا پایان عمر شما را بیمه کند، البته هر ملکی این حالت برایش اتفاق نمی افتد و برخی از ملک ها در مراکز خرید تنها سالیانه مستاجر عوض میکنند چون قطعا خودتان میدانید که اوضاع اقتصادی خراب است و کسب و کار تحت فشار هستند و شکل کسب و کار نیز از حالت فیزیکی خارج شده و به سمت کسب و کار آنلاین پیش رفته است.

جدا از اینکه تهران از نظر املاک تجاری و مراکز خرید اشباع شده و از سوی دیگر برند های خارجی نیز در کشور فعالیت ندارند و می توان گفت عرضه به شدت از تقاضا بیشتر است.

در مورد املاک اداری هم میتوانید به این مورد امیدوار باشید که سن بنا آنقدر بر رویش تاثیر نمی گذارد اگر در محدوده بورس اداری های تهران قرار گرفته باشد، زیرا خواهان ملک در این مناطق بسیار زیاد است و دفاتر زیادی در حال اجاره واحد در این محدوده هستند. جدا از اینکه سازندگان تازه متوجه این موضوع شده اند که تهران از املاک تجاری اشباع شده و کمبود ملک اداری وجود دارد.

همانطور که در بالا اشاره کردیم، کسب و کارهای آنلاین به جای مغازه نیاز به دفتر کار دارند و به همین دلیل است که بسیاری از شرکت ها به دلیل اشباع مناطق اداری، به سمت واحد های اداری در منطقه چیتگر رفته اند زیرا این نقطه علاوه بر اینکه ترافیک ندارد، فضای وسیعی برای پارک دارد و رفت و آمد ارباب رجوع و کارمندان نیز راحت است.

در حال حاضر چندین مجتمع اداری در حال احداث است که آخرین آن مجتمع اداری و تجاری گلستان خیام در نزدیکی دریاچه است و در کنار آن 2 مجموعه دیگر با نام لکسون و برج اداری آرتمیس نیز در حال بهره برداری هستند.

بهترین نوع ملک برای دریافت اجاره

اگر قصد شما دریافت اجاره باشد، باید به این نکته توجه داشته باشید که املاک تجاری،اداری و صنعتی به نسبت قیمت آپارتمان مسکونی اجاره بهای بالاتری دارند. البته این موضوع بستگی به کیفیت ملک نیز دارد و ممکن است یک ملک تجاری دارای رونق چندانی نباشد.

پیشنهاد ما این است که در شهرهای شلوغ مانند تهران، املاک اداری را در اولویت قرار دهید زیرا به شدت تهران با کمبود واحدهای اداری روبروست و همچنین شرایط دریافت سند اداری نیز هزینه بر شده است. در حال حاضر واحدهای اداری چیتگر با قیمت 240 میلیون تومان به فروش میرسند در حالیکه قیمت مسکونی در این منطقه نهایت 140 الی 150 میلیون تومان است.

همچنین اجاره بهای 2 واحد که یکی از آنها مسکونی و دیگری اداری باشد به شدت با یکدیگر تفاوت دارند و تنها بحث دریافت مالیات است که در واحدهای اداری وجود دارد.

آینده ساخت و نوسازی ملک را در نظر بگیرید

واقعیت این است که افرادی که در گذشته املاکی خریداری نموده اند که دارای قدرالسهم زمین بوده اند تصور نمی کردند که یک روز زمین شان قیمت بگیرد و شاید همین دیدگاه نیز در شرایط حاضر باید برقرار باشد اما این را بدانید که امروز دیگر همه مالکان بر این وضعیت آگاهی کامل دارند و اگر هم بخواهند یک ملک قدیمی به فروش برسانند حتما قدرالسهمی محاسبه می کنند.

پس برای اینکه بدانیم آپارتمان نوساز بخریم یا قدیمی باید در نظر داشته باشید که آپارتمانی که خریداری می کنید باید در بازه ای باشد که حداقل 10 الی 15 سال دیگر آن برای ساخت و ساز در نظر گرفته شود در اینصورت باید نیم نگاهی به قدرالسهم زمین نیز داشته باشید نه آنکه به سراغ املاک کلنگی بروید و توقع داشته باشید که قیمت بنا با شما محاسبه شود.

افت قیمت در کدام ملک کمتر است؟

اگر افت قیمت بر اساس بالا رفتن سن بنا یکی از چالش های مهم شما باشد، باید در نظر بگیرید که از بین املاک تجاری، اداری و مسکونی، بنا به موقعیت قرار گیری واحدهای تجاری و اداری می تواند سن بنا هیچگاه بر روی ملک تاثیر نگذارد به عنوان مثال در نقاطی که بورس اداری تهران هستند و واحد اداری به شدت کمیاب است سن بنا دیگر مطرح نیست بلکه وجود ملک با شرایط اداری مهم است.

پس اولین گزینه ملک مسکونی است که سن بنا به شدت بر روی قیمت آن تاثیر می گذارد به همین دلیل است که عده زیادی به این فکر می افتند که خرید زمین بهتر است یا آپارتمان و کدامیک بازدهی بیشتری باشد اما طبق بررسی کاملی که در مطلب مربوطه انجام دادیم به این نتیجه رسیده شد که اگر هدف بهره برداری باشد می توان گزینه هایی در املاک مسکونی انتخاب نمود که بازدهی بیشتر از زمین داشته باشند که در مطلب مربوطه مفصل به آن پرداخته ایم.

جمع بندی

در این مطلب به بررسی این موضوع پرداختیم که بهترین نوع ملک برای سرمایه گذاری کدام است و از نظر کاربری، بهره برداری و سرمایه گذاری طولانی مدت هر کدام از گزینه ها را بررسی و معرفی نمودیم. در نظر داشته باشید که بر اساس روحیه هر شخص و نیازی که به سرمایه گذاری دارد می تواند گزینه ها متفاوت باشد.

به عنوان مثال شاید شخصی برای بچه خود قصد سرمایه گذاری دارد و تا 10 الی 15 سال دیگر به سراغ آن نیز نرود، در این حالت قطعا گزینه ها با شخصی که به دنبال بازدهی در 2 الی 3 سال است تفاوت دارد. در نظر داشته باشید که برای کسب اطلاعات مشاوره ای پیرامون پروژه های در حال ساخت تهران با شرایط اقساطی می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید.