چند روز پیش خبرگزاری ایرنا خبری را منتشر کرده پیرامون اینکه حباب قیمت مسکن در منطقه 1 شکسته شده است و انتظار دارد که این روند تا بهمن ماه امسال ادامه داشته باشد . اشاره این مطلب به املاک لوکس منطقه یک میباشد که قیمت بالاتری نسبت به املاک هم تراز خود در همان منطقه دارند . علت این امر این است که اصولا معاملات مسکن در حوزه خانه های لوکس یک جریان جدایی با معاملات عادی مسکن دارند به عنوان مثال پنت هاوس در منطقه ولنجک از نظر تعداد موجودی نسبت 1 به 50 نسبت به واحد مسکونی عادی دارد و همین موضوع سبب این میشود که قیمت بالاتر از عرف و در برخی موارد کاملا خارج از استاندارد های منطقه داشته باشد . در این مقاله به بررسی تاثیر خبر شکستن حباب مسکن در منطقه 1 بر روی قیمت املاک عادی در مناطق دیگر میپردازیم در ادامه با ما همراه باشید .

خانه های لوکس در زمان رکود سنگین

زمانیکه بازار مسکن با رکود سنگین مواجه میشود املاک لوکس بیشتر از بقیه دچار سقوط قیمت میشوند و ناخودآگاه بر روی املاک دیگر در مناطق شمالی تاثیر میگذارند اما این تاثیر بیشتر بر روی جو روانی بازار میباشد تا قیمت واقعی املاک . در تهران منطقه 5 و 22 جزو آن دسته از مناطقی محسوب میشوند که قیمت آنها بروز و به قیمت است زیرا حجم معاملات در آن بالاست و هر جا که حجم زیادی از معاملات در آن در جریان باشد حباب کمتر داشته و قیمت واقعی تری دارا میباشد .

تعریف خانه لوکس این است که در منطقه ای سازه ای ساخته میشود که متریال بسیار لوکسی در آن استفاده شده و امکاناتی بالاتر از سطح منطقه دارد . توجه فرمائید بالاتر از سطح منطقه نکته ای است که باید به آن توجه شود به عنوان مثال اگر داشتن مشاعات آبی در یک منطقه به عنوان امکانات عادی است و نداشتن آن نقطه ضعف به شمار می آید در منطقه ای که خانه های آن دارای این ویژگی نمیباشد لوکس به شمار می آید و قیمت آن نسبت به عرف منطقه بالاتر خواهد بود و البته متقاضیان خاص خود را خواهد داشت .

پس در واقع در شرایط کنونی املاک لوکس بیشترین آسیب را دیده اند و البته که در منطقه 1 به دلیل اینکه خانه های لوکس قیمت های سرسام آور و عجیب و غریبی دارند دچار بیشترین افت قیمت شده اند و در مابقی مناطق بسته به متقاضیان رغبت به خرید خانه های این چنینی پایینتر آمده است .

جو روانی بازار دلیل اصلی

مناطقی مانند پردیس و پرند که به دلیل قرار گرفتن خانه های مسکن مهر در آنجا دارای قیمت مناسب و حجم معاملات بسیار زیادی میباشند در 20 روز اخیر دچار رکود سنگین در معاملات شده اند و حتی قیمت آنها در حدود 5 درصد کاهش داشته است . علت این موضوع و البته شکستن حبابی که در منطقه 1 بدان اشاره کرده ایم با یکدیگر متفاوتند . در زمانی که وضعیت اقتصادی و سیاسی کشور دچار تنش میشود زندگی در یک خانه سوپر لوکس در اولویت چندم قرار میگیرد ولیکن داشتن یک سقف  برای زندگی همیشه جزو اولویت های هرخانواده و فردی است که قصد زندگی در کشورش را دارد . به همین دلیل جو روانی و رکود سنگین عامل پایین آمدن قیمت ها بسته به نوع ملکی است که دچار تعدیل قیمت ها شده است .

ویلا و زمین در مناطق توریستی

ویلا و زمین های واقع شده در مناطق توریستی که در حالت عادی دارای جباب قیمتی میباشند در شرایط کنونی جزو کم اولویت ترین گزینه های سرمایه گذاران قرار ندارند . زیرا در بهترین حالت اگر شخصی نظر به حفظ ارزش سرمایه خود از طریق سرمایه گذاری در ملک داشته باشد به سراغ ویلا و زمین نخواهد رفت و همانطور که پیشتر در مقالات تهران برج اشاره کردیم ، املاک لوکس ، ویلا و زمین در نقاط تورسیتی با اینکه به دلیل داشتن حباب قیمت ویا غیر واقعی بودن ارزش آن در مقاطعی برای سرمایه گذار سود آور خواهند بود اما در شرایط پر تنش مانند وضعیت کنونی حتی با تعدیل قیمتها نیز بدون مشتری باقی خواهند ماند .

این وضعیت تنها در کشور ما صادق نیست بلکه تجربه افرادی که در زمینه کسب درآمد از طریق دریافت اجاره در خارج از کشور فعالیت میکنند اینگونه میگوید که در یک منطقه از شهری در آمریکا اجاره سالانه 6% از مبلغ کل ملک در سال است (Renting Yield) و در یک منطقه این رقم به 12% درصد میرسد اما در منطقه ای که نرخ اجاره کمتر است ممکن است ثبات بیشتری برقرار باشد و شاهد رشد قیمت ملک باشد ولیکن در منطقه ای که اجاره آن 12% است خطر سقوط قیمت ملک وجود دارد . دقیقا همین فرمول در مناطق ویلایی کشور نیز برقرار است و با اینکه سود بالایی در معاملات آنجا در مقاطعی وجود دارد اما خطر سقوط ارزش نیز همیشه وجود خواهد داشت .

کلام آخر

پیشنهاد ما این است که اگر قصد سرمایه گذاری در ملک را دارید بر روی گزینه هایی تمرکز نمایید که قیمت و نقد شوندگی مناسبی دارند و اگر به عنوان شخصی که میخواهد اولین خانه خود را خریداری کند میخواهید وارد این بازار شوید ، در انتظار کاهش قیمتها نمانید و همین امروز به دنبال تهیه آن بپردازید چه بسا که در مقطع کنونی که بازار با رکود سنگین مواجه است پول نقد شما قدرت بیشتری پیدا میکند و اگر فروشنده ای واقعا نیاز به تبدیل ملک خود به پول نقد داشته باشد میتوانید معامله خوبی با وی انجام دهید .