ثبات نسبی بازار مسکن تا پایان سال 1400 چگونه است ؟
در این مقاله قصد بررسی وضعیت بازار مسکن تا پایان سال 1400 را داریم و به این نتیجه برسیم که آیا ثبات نسبی بازار مسکن تا پایان سال 1400 برقرار میماند یا خیر . با افزایش نرخ دلار که شروع آن در دی ماه سال 96 بود بازار مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفت و قیمت ها نوسانی شد . عمده دلیل افزایش دلیل آن جدا از بروز شدن قیمت با نرخ جدید دلار عرضه و تقاضا میباشد . بسیاری از مردم برای حفظ ارزش سرمایه خود اقدام به تبدیل پول نقد خود به کالا میکنند و یکی از مطعن ترین راه های ایمن سازی سرمایه در ایران مسکن بوده است .
تا پایان سال 1400 وضعیت مسکن با ثبات میماند ؟
در واقع ترسی که همیشه در پایان سال وجود دارد افزایش قیمت ها در سال آتی میباشد . در این حالت بسیاری از مردم تصور میکنند که هر چیزی را در اینطرف سال خرید نمایند در سال آتی قیمت آن بالاتر خواهد رفت و در واقع باید این موضوع را بررسی که کنیم که تا پایان سال 1400 وضعیت مسکن با ثبات میماند و وضعیت در سال آینده چطور است ؟
توجه داشته باشید هر افزایش قیمتی که ناشی از عرضه و تقاضا اتفاق بی افتد بدین معنی است که خریداران به سمت آن هجوم آورده و فروشندگان نیز از داغ بودن بازار استفاده کرده و قیمت ها افزایش میباید اما این سکه روی دیگری نیز دارد ! حال اگر خریداران هیجانی امروز فردا به قصد فروش کالا رفتار هیچانی برای فروش نشان دهند دقیقا قضیه بر عکس شده و قیمت ها کاهش میباید . پس باید به این موضوع توجه کنید که ارزش ذاتی کالایی که خرید میکنید چقدر است ؟ به عنوان مثال شرایط فروش پروژه های منطقه 22 تهران همچون پروژه بیسموت را باید با دقت بررسی فرمایید .
ارزش ذاتی کالای خریداری شده را چگونه بررسی کنیم ؟
اول از همه به این موضوع اشاره کنیم که در حوزه مسکن اگر بخواهیم صرفا مسکن را واحد مسکونی ، تجاری و اداری آماده یا در حال ساخت بررسی کنیم قضیه متفاوت است با زمین و ویلا ، حتی شهرهایی که در حوزه مسکن میخواهیم بررسی کنیم متفاوت است .
در تهران قیمت مناطق مشخص است زیرا قیمت زمین نیز مشخص بوده و قیمت ساخت نیز قابل محاسبه است در تعاونی های دولتی ساز مانند پروژه خرازی 2 تمامی قیمت ها به تفکیک محاسبه میشود و همچنین پروژه هایی که تمامی سوابق خود را به خریدار جدید ارائه میدهند مانند پروژه شمیم رحمت این موارد قابل بررسی و رویت است در نتیجه به راحتی میتوان به ارزش ذاتی آن پی برد .
اما در شهرهای دیگر مخصوصا شمال کشور قیمت زمین و ویلا در واقع کمی گنگ است . زمینی که تا ماه پیش تفکیک نشده بوده بعد از دیوار کشی و قطعه بندی قیمت دیگری پیدا میکند و کافیست یک قطعه نیز شروع به ساخت و ساز کند آنوقت مشتری جدیدی که از آن بازدید میکند به خیال خود با یک شهرک ویلایی طرف است ولی از این خبر ندارد که زمین مذکور تا 6 ماه پیش قیمت بسیار پایینی داشته و صرفا به دلیل تفکیک شدن قیمت آن تغییر کرده است .
این موضوع در شمال کشور به وضوح قابل رویت است بطوریکه وقتی زمین یا ویلایی به شما معرفی شود میتوانید قیمت زمین های اطراف آنرا بررسی کنید و خود متوجه اختلاف فاحش قیمت خواهید شد .
دوران رکود بازار مسکن
در دوران رکود بازار مسکن اتفاقی که می افتد این است که ملک یا زمینی که در دوران اوج قیمت ها خریداری شده و قیمت نیز به دلایلی که در بالا ذکر کردیم از ارزش ذاتی آن بیشتر است وقتی به قصد فروش آن اقدام میشود خریدار ندارد و البته خریدار هم تقصیر ندارد زیرا عجولانه و با هیجان در اوج قیمت ها خرید کرده و الان حتی به قمیت خریداری شده نیز نمیتواند به فروش برساند و استارت رکود بازار مسکن دقیقا به همین دلیل میخورد
چه نکاتی را مدنظر داشته باشیم ؟
برای بررسی موضوع ثبات مسکن تا پایان سال میبایست بدانیم که اگر اتفاق خاصی در وضعیت بازار پیش نیامده باشد اقدام به خرید هیجانی نکنیم . یعنی اگر دلار در وضعیت متلاتم و به سمت افزایشی شدن پیش میرود یا بازار مصالح سیگنال گرانی میدهد سرمایه گذاری در مسکن کاری درست است در غیر اینصورت بی دلیل و هیجانی خرید کردن باعث ضرر کردن شما خواهد شد .
مورد بعدی که باید بررسی کنید سرمایه گذاری در ملک آماده و یا پیش خرید است ! اگر به وضعیت آتی بازار شک دارید بهترین کار این است که پروژه ای که بصورت پیش فروش میباشد خریداری کنید . ولیکن توجه داشته باشید که تعهدات سازنده پیرامون قیمت قطعی بودن ، مصالح مشخص و زمان تحویل چگونه است .
یعنی حداقل شما میدانید که اگر پروژه ای با قیمت قطعی در سال 1400 خریداری کنید ، مابقی اقساط آنرا نیز به قیمت سال 1400 پرداخت خواهید کرد و در مدت زمان پیشرفت پروژه سرمایه شما در امان است و اگر وضعیت نابسامانی در بازار به وجود بیاید سازنده میبایست به تعهدات خود عمل کند و شما هم به تعهدات روز اول خودمیبایست عمل نمایید .
نتیجه گیری کلی
بطور کلی در ابتدای سال 1400 به دلیل ترس از لغو برجام و نتیجه نرسیدن مذاکرات این زمینه فکری را در بازار ایجاد کرد که همه چیز افزایشی خواهد شد . از ابتدای سال تا شهریور ماه که این ذهنیت وجود داشت قیمت مسکن نیز به دلیل چرخه عرضه و تقاضا که در بالا بدان اشاره کردیم با افزایش قیمت شدیدی مواجه شد و در شهریورماه سال 1400 که انجام مذاکرات و تفاوقات برجام نزدیکتر به نظر رسید بازار با افت شدیدی مواجه شد و دقیقا به همان نکته ای که در بالا اشاره کردیم رکود ایجاد شد
رکودی که ناشی از این میباشد که خریداران هیجانی با قیمت بالا هم اکنون با قیمتی قصد فروش دارند که مشتری ندارد و این دقیقا علت رکود است ، رفتار عمومی مردم ! درست است که بسیاری بر اساس نیاز اقدام به خرید مسکن میکنند ولیکن امار نشان داده عمده معاملات مسکن به دلیل سرمایه گذاری در این حوزه میباشد .
پس توجه داشته باشید برای این سوال که ثبات نسبی بازار مسکن تا پایان سال 1400 برقرار میماند یا خیر میبایست پاسخ دهیم به احتمال زیاد بله ! چون رشد هیجانی در این بازار در اوایل تا اواسط سال 1400 اتفاق افتاده و دیگر دلیلی برای رشد قیمت ها وجود ندارد زیرا در حال حاضر نیز قیمتها بالا میباشد و تا زمانیکه به تعادل نرسد بازار در وضعیت ثابت و رکود قرار میگیرد . ولیکن این پیش بینی با توجه به وضعیت ثبات نرخ دلار انجام شده که دور از ذهن نمیباشد .
