اگر به فکر ساخت و ساز هستید و می خواهید بدانید که درآمد ساخت و ساز ساختمان چگونه است و با توجه به شرایط کنونی، قیمت مصالح، تراکم ساخت و دیگر هزینه ها سود ساخت و ساز در سال 1403 چقدر می شود، در این مطلب با آخرین بروزرسانی در تاریخ خرداد ماه سال 1403، کلیه این موارد را محاسبه کرده و گزینه های جایگزین را که در حال حاضر درآمد بیشتری دارند را نیز معرفی خواهیم نمود.

در نظر داشته باشید که شرایطی که برای ساخت و ساز محاسبه می کنیم، مربوط به شهر تهران است و ساخت و ساز در دیگر شهر ها و یا ویلا سازی و یا ملک های صنعتی یا اداری در حوزه بررسی این مطلب نمی باشد. در ادامه مطلب با ما همراه باشید.

درآمد ساخت و ساز ساختمان

واقعیت آن است که ساخت و ساز رابطه مستقیم با تقاضا دارد و فضای ساخت نیز در هیچ کجای دنیا خلق نمی شود در صورتی که جمعیت رو به افزایش است و زمین قابل ساخت هر روز کمتر در دسترس می باشد. در حال حاضر هزینه ها و عوارض شهرداری به شدت بالا رفته است و به گونه ای شده که سرمایه گذاری در ساخت و ساز برای سازنده های خرد، متوسط و حتی متوسط رو به بالا مقرون به صرفه نیست.

علت نیز آن است که جواز های صادر شده از سوی شهرداری به یک دهم رسیده است و در مقابل شهرداری هزینه های عوارض را بالا برده است که تاثیر مستقیمی بر قیمت تمام شده ساختمان دارد. به عنوان چند نمونه در هر حال حاضر به ازای هر 100 متر واحد اداری می بایست 3 پارکینگ تامین شود و اگر تامین نشود به ازای کسری هر کدام شهرداری 3 الی 4 میلیارد از سازنده جریمه دریافت می کند.

این در حالی است که اگر در گذشته شما اضافه بر نیاز پارکینگ تامین می کردید شهرداری به شما تشویقی می داد اما امروز حتی اگر از تعداد مورد نیاز پارکینگ بیشتر بسازید، شهرداری از شما پول می گیرد چون می گوید شما پارکینگ را می فروشید پس باید به شهرداری هم پول بدهید.

از این موارد زیاد است، به گونه ای که تنها انشعاب آب موقتی که در طول زمان ساخت به یک ساختمان واگذار می شود بیش از 1 میلیارد تومان قیمت دارد که سازنده ها می گویند اگر در کل مدت زمان ساخت از تانکر استفاده کنند یا به کارگران آب معدنی بدهند هم به این قیمت نمی رسد.

همه اینها به کنار در صورت اخذ پایان کار و 1 سال بعد از آن اگر به مدت 120 روز سازنده خانه را خالی نگه دارد مشمول مالیات بر خانه های خالی نیز می شود که می تواند تا 34 برابر ارزش واقعی ملک ضریب مالیات را بالا ببرد.

تمام اینها دست به دست هم داده است که سازندگان در شهر تهران به سراغ دیگر کشورها نظیر ترکیه و قبرس برای ساخت و ساز بروند و این خود نه تنها خروج سرمایه است، بلکه تامین مسکن شهر تهران را با چالش جدی مواجه خواهد نمود.

سود ساخت و ساز در سال 1403

جدای از اینکه تراکم ساخت در بسیاری از مناطق محدود شده و حتی ماده 100 نیز به هیچ عنوان در آن فعال نمی باشد، عمده زمین های قابل ساخت با تراکمی که شهرداری می دهد، نه صرفه مشارکت دارند و نه صرفه ساخت. مسکن و سرمایه گذاری در آن یک سرمایه گذاری مطمئن با سود زیاد است اما اشکال مختلفی در این حوزه وجود دارد که ساخت و ساز یکی از آنهاست و بهتر است بگوییم بهترین آن در گذشته بوده است. در ادامه این مطلب با در نظر گرفتن اینکه در حال حاضر در برخی مناطق تهران ماده 100 هنوز فعال است. می توانیم سود ساخت و ساز را با ذکر مثال و قیمت های به روز محاسبه کنیم.

یک زمین 500 متری در محدوده وردآورد تهران قابلیت ساخت 60 درصد تراکم را دارد و قیمت آن بین 40 الی 45 میلیارد تومان است. حال این زمین را به صورت مشارکت 60 (مالک) 40 (سازنده) در نظر می گیریم. 300 متر مسکونی در 5 طبقه قابل ساخت است و 2 طبقه پارکینگ با زیر بنای 300 متر در مجموع 1800 باید ساخته شود.

قیمت ساخت امروز 20 میلیون تومان است اما از آنجایی که هزینه ساخت مشاعات و پارکینگ پایین تر است این عدد را 18 میلیون محاسبه می کنیم یعنی شما باید 32 میلیارد و 400 هزینه کنید و قیمت زمین هم 40 الی 45 میلیارد است یعنی مشارکت 60 به 40 هم خوب بوده است.

حال آنچه برای سازنده باقی می ماند 40 درصد از 1500 متر مفید است که می شود 600 متر مفید مسکونی که به قیمت روز 65 میلیون می تواند به فروش برساند که می شود 39 میلیارد تومان و با کسر هزینه ها سود وی 6 میلیارد و 600 میلیون می شود یعنی به اندازه 1 واحد 100 متری در طول 2 سال و نیم زمان ساخت.

ساخت و ساز یکی از روش های سرمایه گذاری در ملک است اما در حال حاضر بهترین گزینه نیست و حتی نزدیک آن هم نیست و واقعیت آن است که اگر این پول یعنی 32 میلیارد و 400 را سازنده در بانک می گذاشت با بهره کنونی که بانک می دهد سود آن 9 میلیارد تومان در سال می شود اما خوب واقعیت این است که در ساخت و ساز 32 میلیارد و 400 میلیون وی تبدیل به واحد مسکونی شده است اما در بانک پول ریال بود و ارزش آن کاسته می شد.

در حال حاضر سود سازنده سالانه 30 الی 40 درصد در بهترین حالت است و تورم نیز باید محاسبه شود. در حالی که پیش تر سازنده ها سالانه 100 درصد در ساخت ساز بدون احتساب تورم به سرمایه شان افزوده میشد. حال بهتر است به سراغ بررسی این برویم که گزینه جایگزین چیست.

مزایا و معایب شغل ساخت و ساز

از اصلی ترین مزایای ساخت و ساز می توان به این اشاره نمود که سرمایه شما در حوزه ملک است و تجربه نشان داده ملک در میان دیگر کالاهای سرمایه ای، بیشترین رشد را داشته است. اما معایب زیادی نیز در این بین وجود دارد که در شرایط کنونی حتی شرایط حاد تر نیز میشود.

اول اینکه عدم ثبات قیمت ها در زمان ساخت می تواند هزینه ساخت شما را بالا ببرد در حالی که اگر تعهدی به مالک زمین برای تحویل زمین داشته باشید قطعا شرایط ممکن است برای شما سخت بشود. در این حالت باید اقدام به پیش فروش برای تامین سرمایه کنید که اگر از هر سازنده ای بپرسید به شما خواهد گفت که پیش فروش کننده همیشه بازنده و خریدار همیشه برنده این نوع معامله است.

مورد بعدی این است که ساخت ساز در محله های جنوبی یا محله های متوسط تهران با منطقه 1 کاملا متفاوت است و حتی سود آن نیز فرق دارد زیرا این مناطق برند هستند اما معضل اصلی این است که ساخت و ساز در این مناطق نیاز به سرمایه کلان و تجربه بالا و برند بودن دارد که بتوانید مشارکت انجام دهید یا زمینی را بسازید.

در ضمن همانطور که در بالا اشاره نمودیم، قانون مالیات بر خانه های خالی 1 سال پس اخذ پایان کار فعال می شود و امکان نگهداری ملک توسط سازنده و فروش آن در مواقع مناسب با قیمت بالاتر را از بین می برد.

معرفی جایگزین برای سرمایه گذاری در ساخت و ساز

همانطور که در بالا مشاهده نمودید، در شهر تهران با احتساب فعال بودن ماده 100 در یک منطقه سودی که از ساخت و ساز حاصل می شود به اندازه سپرده بانکی نیست و در واقع تنها جایی است که سود بانکی بهتر عمل کرده است اما این در حالی است که خرید مسکن بهتر از سود بانکی می باشد ولی شرایط برای سازنده به این شکل ضعیف عمل می کند.

تمامی نقاط ضعفی که در بالا اشاره نمودیم، از قبیل تعهد قطعی سازنده به مالک یا خریدار، افزایش قیمت مصالح و هزینه های ساخت و دیگر موارد همه بر عهده سازنده است اما پیش خرید کننده در اینجا بهترین شرایط را دارد و این واقعیت است.

پیش خرید کننده ملک نه تنها هزینه ها را به صورت اقساطی پرداخت می کند، بلکه قیمت نیز قطعی و ثابت است و هر چه قیمت بالا رود هیچ تاثیری روی قرارداد وی ندارد، از سوی دیگر روش های بسیاری برای پرداخت اقساط وجود دارد که در اینجا می توانید از سپرده بانکی نیز استفاده کنید.

در مطلب آموزش سرمایه گذاری در ملک که در واقع آموزش نیست بلکه خلاصه ای از تجربیات ما است، نحوه پیش خرید یک ملک با رقم 3 میلیارد تومان را مثال زده ایم که 70 درصد این پول را در بانک سپرده می کنید و با آن اقساط ملکی که با 30 درصد پیش پرداخت خریداری نمودید را پرداخت میکنید. پس 3 سال شما 1 واحد مسکونی دارید و 70 درصد از 3 میلیارد تومان نیز در بانک نزد خودتان باقی مانده است.

شاید باورتان نشود اما نتیجه این نوع سرمایه گذاری در 3 سال با احتساب قیمت روزی که ملک را می فروشید و سرمایه ای که وارد کرده اید یک سرمایه گذاری با سود 100 درصدی در بازه چند ماهه خواهد بود که سرمایه شما نیز به شکل ملک باقی می ماند. حال با توجه به محاسبه سودی که برای ساخت و ساز انجام شده خودتان می توانید قضاوت کنید که کدام گزینه برای شما بهتر است.

سود ساخت و ساز ویلا

و اما سود ساخت و ساز ویلا چگونه است؟ در اینجا وضعیت بهتر است اما چالش های دیگری وجود دارد، در ویلا سازی جدا از اینکه جواز به آن شکلی که در ساختمان سازی در تهران وجود دارد نیست و در نهایت سندی نیز معمولا وجود نخواهد داشت، شرایط سوددهی به گونه ای دیگر است.

در واقع قیمت ویلا هیچگاه واقعی نیست و این را زمانی متوجه می شوید که قیمت یک ویلا را در یک شهرک می گیرد و 2 الی 5 کیلومتر آنطرف تر قیمت یک ویلای دیگر را گرفته و مشاهده می کنید که اختلاف قیمت بسیار عجیب و زیاد است.

در واقع شکل ویلا سازی به اینصورت شده است که یک قطعه زمین را دیوار کشی می کنند و نام یک شهرک می گذارند و یک خیابان و جدول کشی نیز انجام می شود و زمینی که متری 200 هزار تومان خریداری شده متری 1 میلیون فروخته می شود.

در مناطق ویلایی قیمت ها واقعی نیست و شانس شما برای اینکه ویلا را با سود 100 درصدی در سال بفروشید زیاد است اما مشکل اصلی اینجاست که باید مشتری آن را نیز پیدا کنید که اصلی ترین چالش است زیرا ویلا در اولویت چندم در حوزه مسکن برای نقد شدن و به فروش رسیدن است و اگر هم بخواهید در نقاط ویلایی، آنچه ساخته اید به فروش برسانید معمولا بنگاه ها و دلالان محلی اجازه این کار را نمی دهند زیرا خودشان دقیقا موارد مشابه شما را دارند که به فروشند.

جدا از اینها در تهران نیز نقاط ویلایی و شهرک های ویلایی وجود دارد که خانه ویلایی در چیتگر و در شهرک الهیه غرب که کاملا به صورت ویلایی اجرا شده وجود دارد که بافت مسکونی دارد.

در نهایت سود ساخت و ساز ویلا می تواند نسبت به آپارتمان مسکونی بهتر باشد اما فروش آن چندین برابر سخت تر و خواب آن نیز چند برابر بیشتر از یک واحد مسکونی است جدا از اینکه چالش های زیادی هنگام فروش خواهید داشت که در بالا اشاره نمودیم.

جمع بندی

در این مطلب درآمد ساخت و ساز ساختمان را بررسی نمودیم و سود ساخت و ساز در سال 1403 را نیز محاسبه نمودیم. همچنین گزینه جایگزین برای پیش خرید نیز به شما معرفی نمودیم که سرمایه گذاری هوشمندانه در ساخت و ساز است که به صورت مستقیم انجام نمی شود و هم سود بالایی دارد، هم درگیر کار نخواهید شد و هم تعهدات بر عهده سازنده است.

در نظر داشته باشید که حوزه فعالیت ما در تهران برج در زمینه مسکن شهر تهران و پروژه های در حال ساخت است، اگر نیاز به اطلاعات و راهنمایی در مورد سرمایه گذاری در پروژه های پیش خرید دارید می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرموده و جزئیات بیشتری کسب نمایید.