تخصص اصلی ما در تهران برج ارائه جدیدترین روش های سرمایه گذاری در ملک است و بر خلاف دیگر وب سایت ها که روش هایی معرفی می نمایند که تنها روی کاغذ جواب می دهد و یا در نهایت به یکی از خدمات خود مانند بورس، بازارهای مالی یا سرمایه گذاری در املاک خارج از کشور وصل می شود، در این مطلب به صورت جامع تمامی روش های سرمایه گذاری در ملک را معرفی می کنیم و بعد از آن روش های سرمایه گذاری در ترکیب با دیگر کالاهای سرمایه ای نظیر طلا، سپرده بانکی برای خرید مسکن را معرفی می نماییم که عملی و انجام پذیر است.
به علت فعالیت ما در شهر تهران، تمرکز این مطلب نیز بر روی سرمایه گذاری در املاک شهر تهران است زیرا اطلاعات پروژه های در حال اجرا و همچنین شرایطی که دارند در حیطه تخصص ما می باشد.
در این مطلب سرمایه اولیه را از 700 میلیون الی 12 میلیارد تومان در نظر میگیریم و این سرمایه را بخش بخش نموده و برای هر مقدار، پیشنهادی ارائه خواهیم داد که ممکن است به مطلبی دیگر در همان رابطه لینک داده شود که می توانید به آن مراجعه نمایید و در واقع این بخش به صورت جامع به معرفی روش ها به صورت کلی می پردازد.
روش های سرمایه گذاری در ملک
اول از همه اشاره نماییم که در این مطلب به چند روش برای سرمایه گذاری در ملک اشاره می کنیم که در ادامه هر کدام را بیشتر باز نموده و توضیحات تکمیلی ارائه می کنیم و یا می توانید برای اطلاعات بیشتر به مطلب لینک شده مراجعه فرمایید.
برای سرمایه گذاری در ملک با سرمایه کم که می تواند بین 700 میلیون الی 2 میلیارد تومان باشد، گزینه ای که مطرح می شود پیش خرید ملک از تعاونی ساز های دولتی می باشد. همچنین گزینه هایی نیز برای خرید با قیمت قطعی وجود دارد که می تواند در محدوده وردآورد در نظر گرفت که قیمت پایه متری 50 الی 55 میلیون تومان است و برای یک واحد 90 متری با 30 درصد پیش پرداخت (از 1 و نیم الی 2 میلیارد) می توانید وارد گزینه پیش خرید قطعی شوید.
زمان تحویل این پروژه ها 2 الی 3 سال است و مابقی مبلغ باید به صورت اقساط پرداخت شود. حال اگر اقساط برای شما سنگین است می توانید بر روی پروژه های تعاونی ساز دولتی وارد شوید که اقساط طولانی مدت تری دارند و زمان تحویل آن ها نیز به همین منوال بیشتر است اما مبلغ اولیه آن ها کمتر است و با 700 الی 1 و نیم میلیارد می توان وارد پروژه شد.
به صورت خلاصه بیان می کنیم که مزیت خرید از تعاونی ساز های دولتی این است که این پروژه ها به منظور تامین مسکن کارکنان یک سازمان انجام می شود و در نهایت توسط آن ها در بازار به فروش میرسد و خریدار جدید همان شرایط را ادامه می دهد که به همین دلیل شرایط پرداخت و مبلغ اقساط مناسب است.
روش های سرمایه گذاری در ملک با 2 الی 5 میلیارد
گزینه های سرمایه گذاری از بین 2 میلیارد الی 5 میلیارد تومان می تواند تنوع بیشتری داشته باشد، علاوه بر اینکه گزینه های پیش فروش کماکان روی میز باقی می ماند، می توانید به خرید آپارتمان در پرند، پردیس و اندیشه که اطراف تهران به حساب می آیند نیز فکر کنید و به طور خلاصه بیان می کنیم که از بین این 3 نقطه به شرطی که نزدیکی به غرب تهران گزینه شما نباشد، پردیس بهترین گزینه و نزدیکترین نقطه به تهران است. همچنین قابلیت رهن پیش از خرید نیز وجود دارد که می تواند حکم وام برای خرید ملک باشد به شرطی که قصد سکونت در آن را نداشته باشید.
اما بدانید که در این 3 نقطه بیشتر مسکن مهر ساخته شده است و رشد آن مانند یک منطقه نوساز در تهران مانند چیتگر نیست، یعنی شما می توانید با این مبلغ یعنی بین 2 الی 5 میلیارد تومان پیش خرید آپارتمان در چیتگر انجام دهید که قطعا گزینه بهتری است.
همچنین گزینه های پیش فروش می تواند تنوع بیشتری داشته باشد و به جای خرید در محدوده وردآورد با پیش پرداخت 1 و نیم الی 2 میلیارد تومان می توانید در خود محدوده چیتگر با پیش پرداخت 3 الی 5 میلیارد تومان پروژه خریداری کنید. شاید تصور می کنید که پیش خرید ملک یک طرف است و پرداخت اقساط در سمت دیگر که ما در ادامه روش هایی برای پرداخت اقساط را نیز به شما معرفی می نماییم.
همچنین در نظر داشته باشید که در بخش خرید آپارتمان در تهران با 5 میلیارد تومان تمامی محله هایی که می توانید در آن خانه خریداری کنید با قیمت مشخص شده است اما موضوع این است که این محله ها در نقاط پر تراکم و سازه های قدیمی می باشد و سرمایه گذاری به حساب نمی آید زیر تنها با تورم پیش می رود و افزایش قیمت می یابد.
راهکار پرداخت اقساط با سود بانکی
رقمی که ما مشخص نمودیم بین 700 میلیون الی 12 میلیارد است که تا سقف 5 میلیارد را گزینه معرفی نمودیم که هم مربوط به گزینه های آماده و هم پیش خرید بوده است اما شاید برای شما سوال شود که چگونه اقساط باید پرداخت شود و این خود یک چالش است.
در ادامه این مطلب 1 روش برای پرداخت اقساط با استفاده از سود بانکی به شما معرفی خواهیم نمود. فرض بر این بگذارید که مبلغ 11 میلیارد تومان سرمایه در اختیار دارید و میخواهید خانه ای پیش خرید کنید و اقساط آن را پرداخت کنید.
اول از همه بهتر است اشاره کنیم که اگر هنوز مطمئن نیستید که سود بانکی بهتر است یا خرید مسکن، باید به شما بگوییم که در یک بازه 10 ساله قیمت مسکن 22 برابر شده است (بدون در نظر گرفتن قابلیت اجاره دادن ملک) و سود بانکی به شرطی که سود پول هم خرج نشود و در سپرده باقی بماند 6 برابر خواهد بود.
حال به ادامه معرفی روش می پردازیم، سرمایه 11 میلیارد تومانی را بدین شکل تقسیم می کنیم، یک پروژه پیش خرید با متراژ 100 متر انتخاب می نماییم که متری 100 میلیون تومان هم قیمت دارد و مبلغ کل 10 میلیارد تومان می شود. این پروژه را می توان با پرداخت 30 درصد مبلغ کل که 3 میلیارد 300 میلیون میشود پیش خرید نمود و اقساط آن نیز هر 6 ماه یک بار است.
حال از 11 میلیارد تومان ما 3 میلیارد و 300 میلیون تومان کسر می شود و مابقی در بانک سپرده می شود که امروز سود سپرده ها تا 28 درصد نیز می رسد یعنی ماهانه 180 میلیون تومان سود می دهد، حال اگر 6 میلیارد و 700 میلیون باقی مانده برای پرداخت اقساط را تقسیم بر 36 ماه نماییم هر 6 ماه باید 1 میلیارد و 116 میلیون پرداخت شود که سود بانکی شما در 6 ماه 1 میلیارد و 80 میلیون تومان است و 36 میلیون تومان باقی مانده را به شرطی که مبلغ سود 5 ماه را دست نزنید و سپرده روزشمار باشد نیز تا پیش از برداشت اقساط از روی سود پول اضافه شده تامین می شود.
حال اگر می خواهید بدانید نتیجه این روش سرمایه گذاری در ملک چیست باید بگوییم که بعد از 3 سال شما یک واحد 90 متری دارید و سپرده 7 میلیارد و 700 میلیون تومانی شما نیز سر جایش است و بر اساس محاسبات ما با دست پایین گرفتن تورم و افزایش قیمت تورم تا نصف آمار 10 ساله اخیر شما یک سرمایه گذاری با سود 50 درصد سالانه انجام داده اید که همانطور که تاکید کردیم این حداقل است و بر اساس آمار و ارقام 10 سال گذشته این رقم سالانه 100 درصد می باشد.
افزایش سرمایه با استفاده از طلا پیش از سرمایه گذاری در ملک
یکی از روش هایی که باعث افزایش سرمایه اولیه شما هنگام سرمای گذاری در ملک می شود این است که بخشی از پول نقد خود را به صورت طلا آب شده نگهداری نمایید و به دنبال زمان اوج گرفتن قیمت ها باشید. اول از همه بهتر است بدانید که در بررسی انجام شده در مطلب آینده سرمایه گذاری در مسکن در یک بازه 10 ساله، رشد قیمت یک ملک (بدون محاسبه اجاره) و افزایش قیمت طلا تقریبا 0.8 برابر در مسکن بیشتر بوده است و هر دو نزدیک 22 برابر افزایش قیمت داشته اند.
اما سرعت و زمان افزایش قیمت ها یکی نبوده است یعنی قیمت طلا لحظه ای همراه با نرخ ارز افزایش می یابد ولیکن قیمت ملک اینگونه نیست و شاید تا 1 سال زمان ببرد که افزایش قیمت پیدا نماید. حال این فرصتی است که اگر قصد خرید ملک دارید می توانید با نگهداری سرمایه در قالب طلا استفاده نمایید، یعنی به محض اوج گرفتن قیمت ارز و طلا، اقدام به تبدیل سرمایه و خرید ملک نمایید که در این حالت از 20 الی 30 درصد می توانید افزایش سرمایه پیش از سرمایه گذاری در ملک داشته باشید اگر به سرعت اقدام به خرید ملک شود.
سرمایه گذاری در املاک غیر مسکونی
تا اینجا روش های سرمایه گذاری را به شما معرفی نمودیم اما توجه داشته باشید که در حوزه املاک، سرمایه گذاری تنها مربوط به آپارتمان مسکونی نمی شود و املاک اداری و تجاری نیز وجود دارند که می تواند جزو گزینه ها باشد. تمامی روش های سرمایه گذاری ما برای راهکار ورود شما به این حوزه است اما 2 شرط اصلی برای افزایش بازدهی سرمایه گذاری شما وجود دارد.
اولین شرط این است که سرمایه گذاری شما در حوزه املاک در محدوده ای باشد که منطقه رو به پیشرفت تهران باشد یعنی سرمایه گذاری شما شامل ارزش افزوده حاصل از پیشرفت منطقه و رشد قیمت ها بابت این مورد شود.
مورد بعدی که نیاز به هوشمندی و تخصص زیاد و یا بهتر بگوییم مشاوره صحیح دارد که تخصص ما در تهران برج است، این می باشد که چه نوع ملکی را برای سرمایه گذاری و در چه نقطه ای انتخاب می نمایید.
به عنوان مثال املاک اداری در تهران به شدت کمیاب هستند و مناطقی که بورس اداری هستند نیز به شدت اشباع شده اند و قیمت های اجاره و فروش آن ها بالاست، حال کافیست نگاهی به املاک اداری در چیتگر بندازید تا متوجه شوید که پروژه اداری که امروز شروع به کار نموده متری 240 میلیون تومان فروخته می شود و پروژه ای که زمان شروع آن برای 7 سال پیش بوده و 8 ماه دیگر تحویل داده میشود متری 140 میلیون تومان فروخته می شود زیرا جواز قدیمی است و به محض اینکه آماده بهره برداری شود دلالان و بنگاه قیمت آن را به 240 میلیون می رسانند.
صحبت از جواز اداری شد در این حد به شما اطلاعات بدهیم که امروز برای 1 واحد اداری در تهران تنها متری 100 میلیون تومان دریافت می شود و باید به ازای هر 100 متر 3 پارکینگ تامین شود که در صورت کسر هر 1 عدد سازنده 4 میلیارد توسط شهرداری جریمه خواهد شد. به همین دلیل است که یک پروژه با جواز قدیمی را می توان با چنین اختلاف قیمتی خریداری نمود که شاید تنها 8 ماه تا زمان تکمیل فرصت خرید باشد. این یک نمونه از فرصت هایی است که میتواند برای سرمایه گذاری در حوزه املاک شهر تهران فراهم باشد.
الزامات برای اجرای روش های سرمایه گذاری در ملک
امیدواریم که تفاوت این مطلب با دیگر مطالب در مورد روش های سرمایه گذاری در ملک برای تان مشخص شده باشد. توجه داشته باشید که برای اجرای روش های سرمایه گذاری در ملک به صورت صحیح یک سری الزامات وجود دارد که باید رعایت شود و به صورت خلاصه برای شما روشن خواهیم نمود.
- در روش پرداخت اقساط با استفاده از سپرده بانکی باید توجه داشته باشید که سرمایه را طوری تقسیم نمایید که سود بانکی مبلغ اقساط را پوشش دهد.
- در انتخاب پروژه برای سرمایه های کم، حتما گزینه های تان از بین پروژه های تعاونی ساز دولتی باشد در غیر اینصورت تعاونی ساز های خصوصی بدون سابقه ریسک سرمایه گذاری شما را به شدت بالا می برند.
- در روش افزایش سرمایه اولیه با استفاده از طلا باید در نظر داشته باشید که دیدگاه باید طولانی مدت باشد و همچنین سقفی برای نوسان قیمت در نظر گرفته شود و به سرعت طلا تبدیل به ملک شود که می تواند 20 الی 30 درصد باشد
- توجه داشته باشید که پیش خرید با قیمت علی الحساب و قیمت قطعی به طور کلی با یکدیگر متفاوت هستند
در مورد روش های سرمایه گذاری در ملک و جزئیات بیشتر می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید.
