بازار مسکن از اوایل سال گذشته (1402) وارد رکود شده و به غیر از بازار شب عید، در مابقی اوقات در رکود قرار داشته است. در تاریخ نوشتار این مطلب در 28 مرداد ماه 1403 بازار کماکان در رکود قرار دارد اما آنچه ما قصد بررسی آن را داریم بسیار حیاتی و مهمتر از پیش بینی روند آینده است، ما می خواهیم بدانیم که آیا در حال حاضر قیمت مسکن به نسبت تورم واقعی است یا خیر و شرایط کنونی مانند جمع شدن فنر است و یا واقعا وضعیت همین است و روند های مشابه با این وضعیت در گذشته چه سرنوشتی داشته اند.

در این مطلب تحلیل خود را بر اساس آمار و ارقام واقعی و رسمی منتشر شده انجام خواهیم داد تا بدانیم رکود بازار مسکن تا کی ادامه دارد و علت بوجود آمدن رکود در بازار مسکن چیست و چگونه شرایط تغییر می کند.

رکود بازار مسکن تا کی ادامه دارد

رکود مسکن تا زمانی که نرخ ارز تغییر نکند ادامه خواهد داشت که 2 عامل مهم و تاثیرگذار برای آن وجود دارد، اول انتخابات آمریکا در دو ماه آینده و دوم بازار 3 ماهه پایانی سال 1403 که راه خودش را می رود حتی اگر بازار در رکود باشد، اما موضوعی که مهمتر است این می باشد که آیا قیمت مسکن امروز واقعی است یا خیر، یعنی زیر قیمت است یا همین قیمت واقعی می باشد.

برای درک این موضوع می توانیم از 2 نمودار زیر نتیجه گیری نماییم که اولی مربوط به نرخ تورم است و دومی مربوط به افزایش قیمت مسکن در شهر تهران است که نشان می دهد آیا مسکن نسبت به تورم عقب است یا جلوتر از تورم حرکت کرده:

نرخ تورم را بر اساس نرخ تادیه مهریه بانک مرکزی که می توان دقیق ترین آمار اعلام شده برای تورم توسط بانک دانست محاسبه نمودیم، در ادامه می توانید نمودار افزایش قیمت مسکن را در شهر تهران که بر اساس گزارش مرکز آمار است مشاهده نمایید:

بر اساس محاسبات ما در بازار تورمی چه بخریم، مسکن در حال حاضر 37 درصد نسبت به تورم عقب افتاده است اما رکود بازار اجازه افزایش قیمت را نمی دهد و به نوعی نشانگر این است که فنر قیمت مسکن جمع شده و منتظر افزایش قیمت است. برای درک این موضوع می توانید نمودار بعدی که مربوط به درصد افزایش قیمت نسبت به سال قبل در مسکن است را مشاهده نمایید:

آنچه در نمودار بالا مشاهده می شود نشانگر این است که زمان رکود مسکن در سال 1402 شروع شده و قاعدتا بر اساس نمودار فوق طبق چند سال اخیر، یک سال در میان بوده است یعنی امسال افزایش قیمت را داریم مگر آنکه دولت بتواند شرایط را نگه دارد اما این موضوع تنها کمکی که می کند این است که جلوی جبران قیمت مسکن را می گیرد و روند افزایش قیمت با روند کندتری انجام می شود و آنچه مسلم است این است که خانه در سال 1403 ارزان نمی شود بلکه کند تر گران می شود.

در همین 2 سال اخیر یعنی سال 1402 و 1403 در تابستان 50% افزایش قیمت رهن و اجاره داشتیم در حالی که قیمت مسکن این مقدار تغییر نکرده است و این موضوع نشانگر این است که توان افزایش قیمت در دوران رکود را ندارد.

علت رکود مسکن چیست؟

علت رکود مسکن را می توان گرانی سال های قبلی دانست زیرا زمان می برد که بازار قیمت های جدید را بپذیرد و بعد از هر رشد قیمتی، دوران رکودی خواهیم داشت که نمودار فوق نیز همین موضوع را نشان می دهد. از سوی دیگر سیاست های انقباضی دولت برای محدود کردن چرخه معاملات می تواند به صورت مصنوعی بازار را در حالت رکود قرار دهد و در همان حالت نگه دارد.

عمده فعالیت مردم که به منظور حفظ ارزش پول انجام می شود نوعی واسطه گری و دلالی است یعنی فردی که مسکن یا خودرو می خرد نگاه سرمایه گذاری به آن دارد و نیازی به آن ندارد، به همین دلیل با کنترل بازارهایی نظیر خودرو و ارز می تواند مسکن را در حالت رکود نگه دارد که این کار تنها جلوی افزایش قیمت سریع را میگیرد ولیکن در یک بازه بالاخره جبران می شود زیرا برای اینکه واقعا جلوی افزایش آن گرفته شود نیاز به انجام اصلاحات اساسی اقتصادی و طولانی مدت است.

نمونه این موضوع را در سال 1399 مشاهده نموده اید که انفجار قیمت مسکن رخ داده است و قیمت ها در طی یک سال 2 برابر شده است. موضوع دیگری که در بازار واسطه گری می تواند تاثیرگذار در رکود باشد ثابت ماندن یا تغییرات کم قیمت هاست و این موضوع را می تواند عامل مهم دیگری برای رکود بازار مسکن دانست.

رکود بازار مسکن یک فرصت است

بر خلاف عملکرد عموم مردم که هنگام بالا رفتن قیمت ها به سراغ خرید یک کالا می روند، رکود بازار مسکن را می توان یک فرصت مناسب برای خرید دانست در صورتی که آشنا به بازار باشید و فرصت های موجود در آن را درک نموده باشید.

محاسبه کردیم که امروز بازار مسکن از تورم عقب است و منتظر چراغ سبز بازار است پس اگر از خود می پرسید که چی بخریم تا پولمان بی ارزش نشود پاسخ آن مشخص است اما ممکن است به دلیل اینکه استرس و اضطراب افزایش قیمت را ندارید به سراغ آن نروید و این بزرگترین اشتباه است.

زیرا برخی از کالاها هستند که افزایش قیمت بیشتر از تورم داشته اند که در 5 سال اخیر طلا در بالای جدول این اقلام قرار داشته است اما واقعیت این است که پرچمدار افزایش قیمت برای افرادی که می خواهند جلوتر از تورم بی افتند مسکن است و طلا به دلیل شیوع کرونا افزایش قیمتی داشته است که در 40 سال اخیر بی سابقه بوده و احتمالا دیگر تکرار نمی شود یعنی به این حد رشد نخواهد کرد.

حال در ادامه مشخص خواهیم نمود که رکود مسکن چطور می تواند یک فرصت به حساب بی آید.

شرایط خرید مسکن در دوران رکود چگونه است؟

در دوران رکود، سازنده ها با شرایط بهتری اقدام به فروش پروژه های خود می نمایند و آن دسته که برای تامین سرمایه اقدام به پیش فروش می کنند، گزینه مناسبی برای خرید می باشند زیرا شرایط اقساط طولانی تر و مبلغ اول کمتر است و نکته این است که در زمان پرداخت اقساط، مبلغ قرارداد و قیمت ثابت است یعنی شما هم ملک را با شرایط مناسب می خرید و هم پولتان بیمه است.

پس برای کسب سود در سال 1403 می توانید بر روی مسکن حساب کنید زیرا هم شرایط خرید مناسبی دارد و هم از تورم عقب است و به نوعی زیر قیمت است. همچنین شرایط پرداخت برای خرید ملک آماده نیز خوب است و می توانید مهلت پرداخت برای خرید خانه خود بگیرید در حالی که اگر بازار در التهاب افزایش قیمت باشد، معمولا تسویه مبلغ را باید نقدی و یا در مدت چند هفته انجام دهید.

اگر بازار در رکود باقی بماند …

هر چه دوران رکود بازار طولانی تر شود، فنر بیشتر جمع می شود. هر زمان در خبرگزاری ها خواندید که قیمت اجاره سال دیگر ثابت ماند و یا افزایش نیافت و یا قیمت جزئی افزایش داشته بدانید که قیمت مسکن نیز همان خواهد شد اما قیمت اجاره در تابستان را هم در سال 1402 و هم 1403 می توانید در اینترنت جستجو کنید که صحبت از انفجار قیمت ها بوده است.

برای افرادی که در حوزه مسکن فعال هستند، سیگنال ها مشخص و واضح است و واقعیت این است که جلوی روند بازار مسکن را هیچگاه دولت نتوانسته بگیرد و تنها سرعت آن را کنترل نموده است و در حال حاضر زمان خوبی برای خرید مسکن به شمار می آید زیرا تنها با کنترل مصنوعی قیمت کنترل می شود.

زمانی می توانید روند قیمت مسکن را کاهشی ببینید که اتفاق اساسی در اوضاع اقتصادی کشور افتاده باشد که روند به سمت بهبود واقعی پیش برود.

احتمال پایان دوران رکود مسکن در انتهای سال 1403

2 مورد مهم را پیش رو داریم که تعیین کننده وضعیت رکود بازار مسکن است، اولین آن انتخابات آمریکاست که یک بار در سال 1397 روی بد را نشان داده و بعید است که دولت بتواند با کنترل جو روانی بازار را آرام نگه دارد زیرا سابقه ای که در ذهن مردم است برای زمان دوری نیست و می دانند در صورت انتخاب شدن یک فرد، شرایط اقتصادی کشور تحت فشار شدیدی قرار می گیرد.

در این شرایط هر چه هم کنترل بازار و نرخ ارز انجام شود اما مردم ترس از آینده را خواهند داشت و به همین علت میتوان گفت که احتمالا یکی از عواملی که باعث ایجاد التهاب می شود عکس العمل مردم خواهد بود که فارغ از وضعیت بازار اقدام به خرید می نمایند که به طبع بازار را از رکود خارج می کند و اگر در آبان شرایط کنترل شود، در شب عید دیگر قابل کنترل نیست زیرا جدا از اینکه یک خبر و گفته می تواند باعث ایجاد ترس در مردم شود، روال افزایش قیمت مسکن در شب عید به صورت یک رسم در کشور ما وجود داشته است.