هنگامی که متوجه شدیم تبلیغاتی برای سرمایه گذاری در مسکن از طریق بورس در حال انجام است، در حالی که فعلا صندوقی وجود ندارد و در مرحله پذیره نویسی می باشد، به این فکر افتادیم که در بازار مسکن به این گستردگی و فرصت هایی که پیش رو است، چرا باید سرمایه گذاری در آن از طریق بورس و یک صندوق بورسی انجام شود که بازی گردان دارد و ماهیت کلی آن می تواند توسط دولت و یا به صورت دستوری کنترل شود. مانند این است که طلا را بدهید شخص دیگری برایتان بخرد و تبدیل به برگه اوراقی کند که در بازاری که خودش قانون گذار آن است قیمت گذاری شود.

در این مطلب ضمن بررسی آنچه در سرمایه گذاری مستقیم مسکن توسط شما می تواند انجام شود و فرصت هایی که ایجاد می شود و آنچه در سرمایه گذاری در مسکن از طریق بورس به عنوان مزیت اعلام میکنند، شما را در ادامه به تصمیم گیری در مورد اینکه آیا این روش صحیحی برای ورود به بازار مسکن است یا خیر راهنمایی می نماییم.

سرمایه گذاری در مسکن از طریق بورس

بد نیست یک یادآوری از سال 1399 انجام دهیم که در واقع به سقوط بورس معروف است، در حالی که شاخص از 508 هزار واحد شروع به کار کرد و به بیشتر از 2 میلیون واحد رسید و تا پایان سال به 1 میلیون و 307 هزار واحد سقوط کرد.

در واقع این کار نقدینگی موجود در کشور را سوزاند و دولت را قادر ساخت تا بتواند برای کسری بودجه اسکناس جدید چاپ کند. نقدینگی موجود در کشور که از طریق سود بانکی سالانه ایجاد می شود یک عاملی است که دولت روحانی هم از طریق نوسان گیری نرخ ارز و هم دستکاری قیمت شاخص بورس اقدام به نوسان گیری و از بین بردن نقدینگی دست مردم نمود.

صندوق هایی که معرفی شده، مانند صندوق طلا که قبلا وجود داشته است برای سرمایه گذاری در حوزه ملک و املاک معرفی شده است و 70 درصد در این بازار اختصاص دارد و 30 درصد در اوراق ثابت سرمایه گذاری می شود که قانون است و برای اطمینان انجام می شود. به نظر ما این بدترین روش سرمایه گذاری در مسکن است که پول را بدهید یک صندوق، در حوزه مسکن سرمایه گذاری کند و یک بازی گردان نیز در حال قیمت گذاری روزانه باشد. جدا از اینکه وضعیت کلی بازار بورس تاثیر مستقیم بر صندوق شما می گذارد و روزهایی که شاخص نزولی است، صندوق شما هر چه باشد تحت تاثیر قرار می گیرد و صف های خرید و فروشی که توسط بازی گردان ایجاد می شود در دامن زدن به مشکلات شما موثر است.

ما در تهران برج به عنوان فعال در حوزه مسکن شهر تهران، بازار ملک را یکی از ایمن ترین بازارهای کشور می دانیم که قیمت گذاری در آن از کنترل دولت خارج است و تنها بازاری است که راه خودش را آرام و پیوسته می رود و به عقیده ما ترکیب مسکن و بورس درست نیست در حالی که نمی دانید گزینه های سرمایه گذاری در مسکن با سرمایه کم نیز وجود دارد که می توانید خود به صورت مستقیم وارد شوید که در ادامه وظیفه ما این است که این فرصت ها را به شما معرفی کنیم تا خودتان بهتر بتوانید تصمیم گیری نمایید که گزینه درست برای شما کدام است.

بد نیست پیش از معرفی این روش ها معایبی که بر روی سرمایه گذاری مسکن از طریق کارگزاری های بورس اعلام می شود را بررسی کنیم و ببینیم چقدر صحیح است.

معایب سرمایه گذاری در مسکن از طریق بورس چیست؟

تبلیغ کنندگان که عموما کارگزاریهای بورسی هستند اولین ایرادی که مطرح می نمایند این است که خرید ملک به صورت متری در بازار املاک انجام پذیر نیست و یا کاری درست نیست. این در حالی است که خرید و فروش متری در پروژه های در حال ساخت دولتی نه تنها یک امر رایج است بلکه در نهایت این متراژ سهام هنگام تکمیل پروژه باید تجمیع شود و تبدیل به یک واحد مسکونی شود و اینطور نیست که روی دست شما بماند.

چه بسا پروژه های در حال ساخت غرب تهران که به صورت دولتی در حال ساخت بوده و هستند، هنگام تکمیل سهام های 10 متری آن ها قیمتش از واحدهای آماده بیشتر می شود و علت آن این است که خریدار باید برای تکمیل متراژ واحد خود اقدام به خرید سهام های خرد نماید زیرا مجموع کلی متراژ یکسان است. در نهایت اگر هم نخواهید بفروشید به صورت تجمیعی با دیگران یا شخصی که خودتان می خواهید تجمیع انجام می شود و به صورت شراکتی واحد دریافت می کنید.

حال به نظر شما یک واحد شراکتی داشته باشید که خودتان تصمیم بگیرید بفروشید یا اجاره دهید بهتر است یا بازی گردان صندوق روزانه در حال بالا و پایین کردن و بازی با قیمت صندوق مسکن شما باشد و صف های غیر واقعی خرید و فروش تشکیل دهد؟

همچنین در نظر داشته باشید که تعاونی های دولتی که بیشتر آن ها در چیتگر تهران فعال هستند و دلیل آن نیز مالکیت عمده زمین های این منطقه است به منظور تامین مسکن کارکنان خود اقدام به ساخت و ساز می نمایند و این واحدها توسط اعضایی که فروشنده هستند وارد بازار با همان شرایط قرارداد اولیه می شود.

یعنی ساخت و ساز بدون سود است و در قالب تعاونی می تواند توسط شما مشارکت شود و به صورت اقساطی پرداخت شود. به نظر شما مشارکت در ساخت یک واحد مسکونی بدون اینکه سود سازنده وجود داشته باشد بهتر است یا خرید سهام صندوق سرمایه گذاری؟

در نهایت بدانید که مزایا و معایب سرمایه گذاری در مسکن هر چه باشد اگر در اختیار شما باشد می تواند به فرصت تبدیل شود و ما در مطلبی که مشخص نمودیم، در مورد بزرگترین معایب سرمایه گذاری در مسکن و نحوه مواجه و استفاده از آن ها برای بالا بردن قدرت خرید از 30 الی 40 درصد صحبت نمودیم. در نهایت تمامی این موارد واقعی و انجام پذیر است و اگر نیاز به مشاوره دارید نیز می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید.

فرصت هایی ک در سرمایه گذاری مسکن از طریق بورس وجود ندارد

حال رسیدیم به این بخش مهم که فرصت هایی را به شما معرفی می نماییم که در سرمایه گذاری در بورس وجود دارد و قطعا برایتان جالب خواهد بود. زمان نگارش این مطلب در خرداد ماه سال 1403 است و در این زمان بر اساس آنچه شرایط فعلی کشور است پیشنهادات ما ارائه و بروز می شود.

اگر شما قصد استفاده از بورس را در سرمایه گذاری مسکن دارید، بهتر است بدانید که در حال حاضر می توانید با استفاده از ترکیب سپرده بانکی و خرید ملک اقدام به سرمایه گذاری کنید که 70 درصد پول نقد شما سر جایش باقی بماند و بعد از 3 سال صاحب 1 واحد مسکونی باشید و چند ماه بعد 30 درصدی که هزینه کرده اید را جبران کنید.

در واقع با 30 درصد سرمایه اولیه واحد بخرید، روش انجام این کار را در سرمایه گذاری با پول رهن توضیح داده ایم، همچنین برای رقم های بزرگتر نیز همین روش را توضیح داده ایم که میتوانید در طی یک بازه 10 ساله و با استفاده از این روش صاحب بیشتر از 10 آپارتمان شوید.

در مطلبی تحت عنوان با 10 میلیارد چیکار میشه کرد به ارائه توضیحاتی در مورد نحوه خرید 3 آپارتمان در 3 سال و تبدیل آن به 7 آپارتمان در 3 سال بعدی و به صورت تصاعدی پرداختیم. همچنین در نظر داشته باشید که این کار با اعداد و ارقام پایین تر تا 2 الی 3 میلیارد نیز قابل انجام است.

همچنین در بالا اشاراتی داشتیم مبنی بر اینکه می توانید در برخی بازه های زمانی 30 الی 40 درصد پول خود را قوی تر کنید و به سراغ خرید ملک بروید. این کار از طریق ایجاد سبد کالایی بین مسکن و طلا قابل انجام است که بر اساس آمار و ارقام واقعی گذشته معرفی شده است و توضیحات بیشتر را می توانید در آموزش سرمایه گذاری در ملک که خلاصه ای از تجربیات ما در بازار مسکن شهر تهران است و صادقانه در اختیار شما قرار داده ایم مطالعه نمایید.در واقع هیچ کدام از این فرصت ها در سرمایه گذاری در بورس وجود ندارد.

مقایسه بازدهی بازار مسکن به صورت مستقیم و بورس

تا جایی که ما می دانیم فعلا صندوقی برای این کار ایجاد نشده یا حداقل ما نمی دانیم که بازدهی آن را بررسی کنیم. اما در مورد طلا می توانید نظری قطعی به شما دهیم. صندوق های بورسی که در طلا سرمایه گذاری می شوند، 70 درصد در سکه و 30 درصد در اوراق ثابت سرمایه گذاری شده اند.

بر طبق محاسبات ما از افزایش قیمت طلا در یک بازه 10 ساله که 22 برابر بوده است، صندوق های سرمایه گذاری به دلیل اینکه 30 درصد آن ها بر روی اوراق ثابت هستند و همچنین نوع طلایی که سرمایه گذاری می نمایند متفاوت است، نزدیک به 6 برابر از قیمت واقعی طلا عقب تر هستند.

واقعیت آن است که اگر با خود فکر می کنید که چگونه پول خود را 2 برابر کنیم، در حالت تورمی کشور کار سختی در پیش ندارید اما آنچه باید به صورت واقعی در نظر بگیرید این است که ارزش پول شما افزوده شده است یا خیر؟ در حالیکه با خرید طلا از طریق بورس 6 برابر ضرر می کنید که قیمت آن مشخص و جهانی است، در مورد خرید ملک از طریق بورس که مدیریت خرید، اجاره و بهره برداری از آن بر عهده شما نیست و از طریق کارشناس انجام می شود به نظرتان چقدر ضرر نسبت به خرید مستقیم خواهید نمود؟

اگر سرمایه کمی دارید …

در اینجا شاید قانع شده باشید که سرمایه گذاری مستقیم قطعا بهتر است اما شاید با خود فکر می کنید که پولی که در اختیار دارید محدود است. نگران نباشید، گزینه های زیادی برای خرید مسکن وجود دارد که مطمئن هستیم از آن خبر ندارید. اول از همه خرید متری مسکن از پروژه های دولتی است که شاید باور نکنید بسیاری را ثروتمند کرده است و حداقل قیمت ها امروز از 600 الی 700 میلیون تومان برای 10 متر است.

همچنین سهام های کوچکتر ممکن است وجود داشته باشد اما در نهایت قیمت آن کاملا واقعی و به روز در منطقه است. همچنین اگر سرمایه ای کم در اختیار دارید و میتوانید اقساط پرداخت نمایید، همین پروژه ها قابلیت پرداخت اقساط طولانی مدت نیز دارند که اقساط شان چندان سنگین نیست. در مورد اطلاع از این پروژه ها هم می توانید با ما تماس حاصل فرمایید و هم می توانید پیش فروش های چیتگر را بررسی نمایید که خلاصه ای از تمامی پروژه های دولتی، تعاونی، خصوصی را برای شما با قیمت به روز مشخص نموده است.

همچنین اگر لینک های بالا را مطالعه ننمودید، به صورت خلاصه به شما میگوییم که قیمت طلا و مسکن در 10 سال گذشته نزدیک به هم بوده و اختلاف بیشتر در بهره برداری قیمت مسکن با اجاره بوده است. یعنی قیمت طلا 22 برابر، قیمت مسکن 23 برابر و با قابلیت اجاره 28 برابر شده است.

این یعنی اگر شما امروز توان خرید خانه ندارید، بهتر است پول خود را به صورت طلا نگهداری کنید و آن هم خود طلا نه صندوق طلا زیرا صندوق ها 30 درصد بر روی اوراق هستند و شما را به اندازه 30 درصد افزایش قیمت جهانی طلا عقب می اندازند و در نهایت فرصت هایی که برای سرمایه گذاری در محله های متوسط تهران وجود دارد را با مناطق نوساز مقایسه نمایید و خواهید دید که شرایط منعطف تر و بهتری در مناطق رو به رشد توسط سازنده ها ارائه می شود که برای سرمایه های کم نیز مناسب است.

در این موارد می توانید روی مشاوره ما نیز حساب کنید، با به عنوان فعال در حوزه املاک شهر تهران می توانیم بر اساس میزان سرمایه شما پروژه های در حال ساخت یا ساخته شده به شما معرفی نماییم.

جمع بندی

در این مطلب به بررسی سرمایه گذاری در مسکن از طریق بورس پرداختیم و معایب این طرح را نیز معرفی نمودیم. همچنین فرصت های جایگزین و راه حل هایی که وجود دارد را نیز مطرح نمودیم تا تصمیم گیری را بر عهده خودتان بگذاریم. در نظر داشته باشید که می توانید برای کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس حاصل فرمایید.