از آنجا که تحویل واحد های نیمه آماده که در واقع پیش خرید شده اند بصورت عینی انجام نشده است و طی عملیات ساخت معامله انجام شده است بسیاری از نگرانی های خریدار مربوط به بیمه شدن قرارداد با فروشنده میباشد که چطور میتواند تمام جوانب را بررسی کرده و هرگونه مشکلی را پیش بینی و در قرارداد ذکر شده باشد . در این مطلب به مواردی که عموما باعث بوجود آمدن اختلافات میبان فروشنده و خریداران پروژه های نیمه کاره میشود میپردازیم و به این نتیجه خواهیم رسید که قرارداد پیش خرید چگونه بیمه میشود؟ در ادامه با ما همراه باشید .

مواردی که باید در قرارداد پیش خرید ذکر شود

بر طبق قانون پیش خرید که در سال 89 مصوب شده است هر عاملی که باعث تغییر قیمت شود باید در قرارداد ذکر شود . این عامل میتواند از متراژ پارکینگ و انباری گرفته تا متریال و فضای سبز و امکانات پروژه و حتی نمای پروژه یا برند اسانسور نیز شود . در واقع هرکدام از این موارد باید در قرارداد بصورت مشخص ذکر شود .

مورد بعدی نیز زمان تحویل سند و دریافت پایان کار است که طبق قانون حتما باید مبلغی نزد خریدار به امانت بماند تا پس از انجام این مراحل به فروشنده پرداخت شود . در مواردی که در بالا ذکر کرده ایم نوع متریال باید مشخص شود و حتی نباید محدود به درجه بندی شود یعنی نمیتوان گفت کاشی درجه 1 بلکه باید نوع برند را نیز مشخص کرد . در قرارداد های پیش فروش آپارتمان در چیتگر این اشکالات به وفور مشاهده شده است .

البته با توجه به تغییرات قیمت ها و وضعیت واردات و صادرات نمیتوان بصورت قطعی مطمئن بود که برند آسانسور و یا شیرآلات خارجی در چند سال آینده که پروژه به آن مرحله میرسد در بازار وجود داشته باشد و به همین دلیل بندهایی در قرارداد باید قرارداد که جایگزینی برای آنها مشخص شود زیرا شرایط کشور بگونه ای است که نمیتوان در مورد ورود یک کالای خارجی و ادامه دار بودن آن مطمئن بود .

زمان تحویل پروژه

همانطور که در مطالب گذشته اشاره کردیم زمان تحویل آپارتمان را تنها به خود واحد محدود نکنید یعنی ممکن است زمان تحویل را ، خود واحد به همراه کابینت و شیرآلات ، کمد دیواری قید کنند اما در واقع آسانسور ، پکیج نصب نشده باشد در اینصورت واحد قابل بهره برداری نیست و حتی برج های لوکس با امکانات بیشتر نظیر مشاعات آبی ، سالن اجتماعات و سالن بدنسازی نیز میتواند برای تجهیز شدن زمان بسیاری طول بکشد . پروژه هایی نظیر پروژه پدافند ارتش این موارد را در قرارداد ذکر کرده اند .

در واقع این امکانات هزینه ی بسیاری نیز برای تجهیز دارند و همیشه در آخر کار انجام میشود . در ضمن توجه داشته باشید پایان کار ساختمان یکسری امکانات را الزامی میداند اما تجهیز کردن مشاعات آبی یا سالن اجتماعات جزو آن نمیباشد پس در نتیجه میتواند به آینده موکول شود و از آنجایی که قیمت تجهیزات عموما با نرخ ارز و تابع اجناس وارداتی میباشد ممکن است تجهیز کردن آن برای سازنده هزینه بسیار داشته باشد و شاید هم امکانات بگونه ای که در روز اول تعهد داده شده انجام نشود . پروژه هایی نظیر پروژه ستین در قرارداد خود بسیاری از این نکات را ذکر کرده اند .

شرایط آسان تر قراداد پر ریسک تر

توجه داشته باشید هرگاه قراردادی با سازنده منعقد کردید که شرایط برای شما آسانتر بود ، در واقع ریسک قرارداد بالاتر میرود . زیرا حقیقت را باید در نظر گرفت نه چیزی که روی کاغذ نوشته میشود . اگر سازنده شرایط پرداخت را به شما آسان گرفت شاید در آن لحظه نیاز به پول داشته باشد و حاضر باشد هر شرایطی را بپذیرد . از این وضع خوشححال نباشید زیرا باید به توان سازنده برای اتمام پروژه نیز فکر کنید .

بسیاری از پروژه ها هستند که شرایط پرداخت و مبلغ اولیه را به هر شکلی که خریدار بخواهد انجام میدهند . و بسیاری از پروژه ها هم هستند که سفت و سخت قراردادی میبندند که قطعا از مورد اول سنگین تر و سخت تر میباشد . حال شما نباید به این موضوع فکر کنید که مورد اول برای شما آسانتر است بلکه باید فکر کنید چرا باید سازنده این کار را انجام دهد و آیا میتواند پروژه را با چنین تعهداتی به اتمام برساند

این نکته را هم بدانید که اگر در پروژه های پیش خرید به مشکل برخورد کنید در واقع جریمه تاخیر هم نمیتواند پاسخگوی ضرر شما باشد زیرا ممکن است سالها در دادگاه ها با پرونده های قطور در رفت و آمد باشید تا بتوانید سرمایه اولیه خود را نجات دهید و قطعا به ریسک این کار نمی ارزد . پس توجه داشته باشید هر شرایط اسانی مطلوب نیست و باید همه جوانب را در نظر بگیرید .

دید دراز مدت برنده است

بسیاری از پروژه ها وجود دارند که متعلق به ارگانهای دولتی هستند ، این پروژه ها دیر و زود داره اما سوخت سوز ندارد ! یعنی ممکن است شما سهام 50 متری از یک پروژه ارتشی را خریداری کنید ولیکن زمان تحویل آن به گفته فروشنده 4 سال است اما شما باید روی 10 سال حساب کنید ! بله 10 سال . اما بالاخره تحویل خواهید گرفت ! زمین با ارزشی وجود دارد که در نهایت ساخته میشود .

اما این نوع خرید ها مناسب برای خانه دار شدن شما نیست ! شاید شما نتوانید این مدت را مستاجر باشید و شاید هم بتوانید باشید اما با این پول هیچوقت نتوانید یک خانه در تهران بخرید . پس محاسبه ریسک ، زمان انتظار و نتیجه بر عهده شماست . اما اگر فرزند یا فرزندانی دارید که برای آینده آنها قصد سرمایه گذاری دارید بهترین کار است ! شاید بچه 8 ساله شما در حال حاضر نیاز به مسکن نداشته باشد اما در 18 سالگی یک واحد خواهد داشت و شما این خرید را با آینده نگری در زمانی انجام دادید که سرمایه ای که برای این کار گذاشته اید پول پس اندازی بوده که هیچگاه به آن نیاز پیدا نمیکردید .

کلام آخر

در مورد سوابق سازنده ، علت پیش فروش و ریشه زمین در گذشته و مطالب قبلی بسیار صحبت کرده ایم . اینها مواردی هستند که بصورت جداگانه باید بررسی شوند و سپس تصمیم گیری شود . اما مهمترین علتی که این مقاله را برای شما نوشته ایم این است که بدانید هر شرایط آسانی مطلوب نیست ! یعنی اگر شرایطی مشاهده کردید که بسیار رویایی بود به آینده آن نیز باید شک کنید .

به عقیده ما اگر قصد شما خانه دار شدن باشد حتما این اتفاق می افتد اما نیاز به صبر ، تحقیق و تصمیم گیری درست دارد . و همانطور که در بالا اشاره کردیم آینده نگری نیز نقش بسیار اساسی در این کار دارد .

بسیاری از کارمندان ارگانهای دولتی و نظامی که در سالهای 88 الی 90 واحد هایی بصورت اقساطی از سوی ارگان به آنها داده شده هم اکنون در سال 1400 قیمت های بالای 5 میلیارد تومان پیدا کرده اند . درست است که زمان تحویل طولانی بوده اما هم اکنون آنها را صاحبخانه کرده است . شما هم میتوانید با این دیدگاه برای خود یا فرزندان خود در سالهای نه چندان دور دارای واحد های مسکونی باشید و این بستگی به روحیه و ریسک پذیری شما خواهد داشت .