در این مطلب به بررسی این موضوع میپردازیم که نحوه محاسبه حق امتیاز پروژه های چیتگر چگونه است و اصولا چرا پروژه های پیش فروش در منطقه 22 تهران دارای حق امتیاز میباشند در حالیکه در پیش خرید از سازه های دیگر چنین موردی وجود ندارد . حق امتیاز برای پروژه هایی تعیین میشود که دارای ویژگی های خاصی در قرارداد اولیه با اولین عضو تعاونی میباشد که آن عضو در صورت دریافت مبلغی آن قرارداد را به همراه ویژگی های آن به خریدار جدید واگذار میکند . در این بین مواردی وجود دارند که گاهی برای خریدار شفاف نیست که در این مطلب به آن میپردازیم .

حق امتیاز چیست ؟

یک ارگان دولتی برای تامین نیاز مسکن کارمند خود زمینی را تحت شرایط مناسبی بصورت اقساطی به وی واگذار کرده است و هم اکنون که اعضای سازمان دارای زمین هستند برای ساخت آن اقدام به تامین نیاز مالی برای ساخت و یا مشارکت میکنند . این قرارداد که در اول فی مابین تعاونی سازمان و عضو منعقد شده به عنوان مثال مبلغ 200 میلیون تومان در سال 1395 بوده است و امروز ارزش آن 2 میلیارد تومان است . پروژه سیمرغ چیتگر نمونه ای از این پروژه ها میباشد .

عضو تعاونی برای واگذاری قرارداد 200 میلیون تومانی خود به خریدار جدید مبلغ 1 میلیارد و 800 به عنوان حق امتیاز که در واقع سود شخص از عضویت در این پروژه است دریافت میکند که در مجموع به مبلغ 2 میلیارد تومان قیمت روز آن میرسد و حق امتیاز در واقع جبران کننده قیمت قرارداد با قیمت واقعی آن واحد میباشد .

نحوه محاسبه حق امتیاز پروژه های پیش فروش

برای محاسبه حق امتیاز پروژه های پیش فروش در چیتگر باید چندین فاکتور مهم را در نظر گرفت . اول اینکه پیشرفت پروژه و عملیات ساخت چطور بوده و پیش بینی این موضوع که در ادامه چگونه خواهد بود . ممکن است یک پروژه در سال 1392 شروع شده باشد و تا کنون به 60 درصد پیشرفت فیزیکی پروژه رسیده باشد . در این مورد قیمت روز آنرا محاسبه نمیکنند زیرا احتمال اینکه این پروژه تا 5 سال دیگر هم تحویل داده شود کم است . پروژه حکیم شهرداری که در سال 1387 شروع شده یک نمونه به عنوان مثال میباشد .

در نتیجه نمیتوان قیمت گذاری آنرا بر اساس یک پروژه دیگر در همان مرحله انجام داد که تحویل آن 18 ماه دیگر است . نکته بعدی شرایط ویژه و تسهیلات آن پروژه است . برخی از پروژه ها دارای وام میباشند اما باید مشخص شود که این وام متعلق به اعضای اصلی بوده و یا در صورت انتقال به افراد جدید این وام به آنها تعلق خواهد گرفت یا خیر ؟ معمولا وام هایی که برای پروژه های نظامی وجود دارند تنها برای افرادی که نظامی هستند تعلق میگیرند و افراد جدید غیر نظامی میبایست مبلغ وام را تسویه نمایند .

دیگر مواردی که باید مورد بررسی قرار بگیرد اصالت سازنده و سابقه تعاونی میباشد . اگر تعاونی خوشنام باشد در مرحله پذیره نویسی همان روزهای اول ظرفیت آن تکمیل میشود و مشمول حق امتیاز میشود . یعنی تمام متراژ فروخته میشود و برای اینکه از اعضا واحدی خریداری شود میبایست به وی حق امتیازی پرداخت شود که بر اساس مرحله ای که پروژه در آن قرار دارد قیمت گذاری میشود . پروژه شهر طلا نمونه ای میباشد که با توجه به مالکیت پروژه توسط تعاونی روند انجام آن کند میباشد .

حق امتیازهای پوچ !

هر نوع بازار خرید و فروشی که پیرامون یک کالا به وجود می آید افراد سودجو برای سو استفاده از فرصت ها و موقعیت هایی که حول آن بازار وجود دارد دست به کار میشوند . تعاونی های تازه تاسیس بدون پشتوانه و سابقه ساخت که یک زمینی را با مبلغ اندکی قولنامه میکنند که البته کل سرمایه شان هست و سپس با پذیره نویسی و دعوت از عموم مردم به مشارکت اقدام به تامین نیاز مالی برای ساخت و ساز میکنند .

این تعاونی ها در جدول پرداختی که در روز اول ارائه میدهند مبلغی را به عنوان حق عضویت مطرح میکنند که غیر واقعی است و جزو پرداختی ها به تعاونی نمیباشد و در واقع برای پروژه هایی در این مرحله که حتی در حال ثبت نام میباشند و جای خالی برای عضو جدید وجود دارند سندیتی ندارد و یک هزینه اضافی میباشد .

اینگونه تعاونی ها در واقع با کپی برداری از تعاونی های مسکن دولتی میخواهند همان ویژگی هایی که عضویت در آنها وجود دارد را در تعاونی خود معرفی کنند و با استفاده از نام های دولتی و یا اسامی شهدا اقدام به نامگذاری تعاونی های خود میکنند که این موضوع را برای خریداران تداعی کند که این تعاونی ها دولتی هستند در حالیکه اینطور نیست و حق امتیازی که دریافت میکنند پوچ است .

پروژه های تعاونی ساز نا معتبر

در واقع بسیاری از تعاونی های شکل گرفته در چند سال اخیر به دلیل داغ بودن بازار پروژه های تعاونی ساز دولتی شکل گرفته اند و قصد آنها رفتن همان راه به شکل آنان است ولی در مورد نحوه مدیریت ، عضویت ، پشتوانه ، سابقه و تعهدات تفاوتشان با تعاونی های دولتی زمین تا آسمان است . تعاونی های دولتی در هر صورت حتی زمانیکه پروژه روند بسیار کندی پیش میرود بالاخره به سرانجام میرسند .

در برخی موارد پروژه هایی که توسط سپاه انجام شده است به سرعت هرچه تمام تر ساخته شده اند و نحوه مدیریت و پیشبرد عملیات ساخت آنها بسیار بهتر از پروژه های دیگر ارگانهای دولتی بوده است .

توجه داشته باشید اگر یک تعاونی ادعای دولتی بودن دارد این موضوع از طریق خود سازمان قابل پیگیری است و اصولا تعاونی های مسکن هر سازمان اقدام به این کار میکنند و دفتر آنها نیز در خود سازمان قرار دارد . اینکه بسیاری از پروژه ها خود را وابسته اعلام میدارند سندیت نداشته و نباید به چنین پروژه هایی اطمینان کرد .

بررسی نهایی

اگر قصد خرید از پروژه های پیش فروش چیتگر را دارید تحقیقات دقیقی راجع به ریشه پروژه انجام دهید . اینکه مالکیت زمین برای کیست و کاربری آن چه میباشد . همچنین تعاونی را ریشه یابی کرده و سوابق آنرا بررسی نمایید . در سامانه تهران برج سعی بر این شده است که تمامی پروژه هایی که بصورت پیش فروش در تهران در حال انجام میباشند بصورت مستقل بررسی شده و نحوه خرید و فروش ، قیمت و ماهیت آن روشن شود .

در مورد قیمت گذاری صحیح پروژه ها و حق امتیاز آنها میتوانید از کارشناسان ما در تهران برج کمک گرفته و اطلاعات دقیقی پیرامون نحوه محاسبه حق امتیاز پروژه های چیتگر کسب نمایید .