یکی از نکاتی که باید در قرارداد های پیش فروش در نظر داشته باشید این است که مواردی میبایست بصورت مکتوب در قرارداد شما ذکر شود و برخی از این موارد میتواند طوری آورده شود که هنگام فروش توسط فروشنده به آن استناد میشود اما هنگامی که واقعا نیاز است بصورت قانونی بدان عمل شود بار حقوقی برای فروشنده ندارد . در این مطلب میخواهیم به این موضوع بپردازیم که چه مواردی حتما میبایست در قرارداد اولیه بین فروشنده و خریدار ذکر شود و نحوه مکتوب کردن آنها به چه شکل است به عنوان مثال عدم ذکر تاریخ شروع قرارداد پیش فروش میتواند کل قرارداد را منتفی کند موضوعی که بسیاری از خریداران به آن توجه نمیکنند در ادامه مطلب با ما همراه باشید .

موعد تحویل دغدغه اصلی خریدار

یکی از بزرگترین دغدغه های خریداران موعد تحویل و شرایطی است که در صورت عدم تحویل در موعد مقرر میبایست برقرار شود و بسیاری از تعاونی ها نیز برای حل کردن این موضوع اقدام به ذکر تاریخ تحویل و جریمه دیرکرد مینمایند اما نکته ای که مطرح است این میباشد که قرارداد آنها تاریخ شروع ندارد و در واقع تاریخ تحویل بر اساس تاریخ شروعی نیست و در واقع بندی نا کارآمد است که کماکان وضعیت ساخت پروژه را باز میگذارد . به عنوان مثال پروژه تندیس با ایجاد یک قرارداد این موضوع و برخی موارد دیگر را در قرارداد خود گنجانده است اما قراردادی که به مشتری میدهد فاقد تاریخ شروع است .

علت این موضوع این است که پروژه فاقد پروانه ساخت است و شرایط تغییر کاربری زمین نا معلوم است در نتیجه همانطور که قبلا اشاره نمودیم قبل از عقد قرارداد با یک پروژه تعاونی ساز میبایست جواز ساخت آنرا روئیت نمایید و این جواز ساخت کاملا باید پروانه صادر شده از سوی شهرداری باشد نه چند نامه مساعدت برای تغییر کاربری زمین زیرا زمین هایی در مروارید شهر وجود دارند که نامه های مساعدت از ارگانهای مختلفی دارند و برگه ای برای کمیسیون های شهرداری نیز وجود دارد اما چندین سال به همان حالت مسکوت مانده اند پس قبل از هر اقدامی جواز ساخت و کاربری زمین را روئیت فرمایید .

مالک ، سازنده و فروشنده پروژه

یکی دیگر از مهمترین موضوعاتی که باید بدان توجه فرمایید مالک ، سازنده و فروشنده پروژه است که ممکن است در پروژه های تعاونی ساز این 3 از یکدیگر جدا باشند و ایراد زمانی پیش می آید که شما قراردادی عقد مینمایید و در واقع باید مشخص شود که قرارداد شما با چه شخصی است . به عنوان مثال پروژه فرتاک یک سازنده ای دیگر آنرا در حال ساخت دارد در حالیکه یک تعاونی واسطه مشغول به فروش این پروژه است به همین دلیل است که از دادن قرارداد به خریدار خودداری میکند و با ترفندهایی نظیر اینکه قرارداد را امضا میکنیم اما 6 ماه دیگر تحویل میدهیم از زیر بار تعهدات شانه خالی میکند .

نحوه کار در این تعاونی ها بدینصورت است که به یک سازنده ای دیگر قول تامین سرمایه میدهند و خودشان فروش و اقساط را بر عهده میگیرند اما در قرارداد خود را واسطه مینمامند و اگر تعهدی نیز باشد در قراردای که به خریدار تحویل نمیدهند مشخص نیست که تعهد از سوی چه کسی است آیا مالک پروژه تعهد داده یا خود تعاونی تعهداتی بر روی چیزی که مالکش نیست میدهد . این نکته ای است که باید بدان توجه فرمایید که اگر قصد خرید پروژه ای را دارید در قراردای منعقد مینمایید تعهدات از سوی چه کسی ملزم میشود در غیر اینصورت یک برگه بدون وجاهت قانونی خواهید داشت که از سوی تعاونی یا شرکتی است که حتی مالک پروژه نیست .

سابقه زمانی پروژه را در نظر بگیرید

عوض شدن نام پروژه و تبدیل به یک پروژه دیگر میتواند برای یک خریدار تازه وارد در منطقه میتواند شرایط را به گونه ای دیگر جلوه دهد . به عنوان مثال پروژه هایی در منطقه 22 وجود دارند که چندین سال است که مسکوت مانده اند ولیکن این موضوعی است که خریدار جدید از آن بی اطلاع است یا سابقه آنرا نمیداند و آنچه میبیند یک پروژه در مرحله اسکلت است که اگر کار شود 2 ساله یا 3 ساله تمام میشود اما در واقعیت این نیست زیرا پروژه سابقه ای 8 ساله داشته تا به آنجا رسیده و اگر بخواهد تمام هم شود شاید 8 سال دیگر زمان ببرد .

پس در واقع این نکته ای مهم است که اگر پروژه ای به شما معرفی میشود و گفته میشود که در مرحله اسکلت طبقه 4 میباشد چه زمانی را طی کرده تا به همین مرحله رسیده و تاریخ شروع اولیه پروژه چه زمانی بوده است . به عنوان مثال تعاونی پروژه هما پارسه با اینکه توسط افرادی با اعتبار و از بازنشستگان خلبانان هما شکل گرفته است و در موقعیت خوبی قرار دارد اما با مدیریت اشتباه چند سالی است که در همین مرحله باقی مانده و پیشرفتی نداشته است و این موضوعی است که خریدار باید به آن واقف باشد زیرا ممکن است به نام اینکه تحویل پروژه 3 یا 4 ساله است به وی واگذار شود اما در حقیقت زمانی که باید سپری شود ییش از این باشد . در این مطلب به بررسی نکاتی در مورد تاریخ شروع قرارداد پیش فروش و دیگر مواردی که باید در قرارداد ذکر شود پرداختیم .