پروژه ایران 2، متعلق به تعاونی سپاشهر، در اواخر بهمن‌ماه 1401 آغاز به پذیره‌نویسی کرد. این پروژه در حال حاضر در مرحله دریافت جواز ساخت قرار دارد و علت تاخیر در شروع آن، تلاش برای افزایش تراکم زمین بوده است. (آخرین بروزرسانی وضعیت پروژه آبان ماه 1403).

بر اساس دستور نقشه اولیه، مجوز ساخت سه ساختمان 7 طبقه (5 طبقه مسکونی) صادر شده بود که هر طبقه شامل 7 تا 9 واحد با متراژهای 60، 90 و 120 متر مربع می‌شد. اما به دلیل درخواست سازنده برای افزایش تراکم، این طرح به 11 طبقه شامل 9 طبقه مسکونی تغییر یافته است که در ادامه مطلب به بررسی این موضوع خواهیم پرداخت که آیا افزایش تراکم ساخت به نفع اعضای پروژه خواهد شد یا خیر.

محل قرار گیری دقیق پروژه ایران 2 در وردآورد خیابان آزادی جنب مخابرات پلاک 80 میباشد و در یک بافت قدیمی قرار گرفته شده است.مابقی پروژه های این شرکت در محدوده چیتگر قرار گرفته شده اما بافت محدوده وردآورد قدیمی بوده و شرایط آن کاملا متفاوت است. همچنین در حال حاضر تراکم برای ساخت برج در این محدوده به ندرت صادر شده است.

قیمت امتیاز پروژه ایران 2

این پروژه در حال حاضر هزینه زمین و تراکم را دریافت می نماید و اقساط ساخت پس از دریافت جواز پروژه اعلام خواهد شد.

بروزرسانی در آبان سال 1403 بدینصورت میباشد که قیمت امتیاز این پروژه کاهش یافته است و علت آن رکود بازار و همچنین تاخیر در زمان شروع پروژه است:

قیمت ورود به پروژه در حال حاضر متری 16 میلیون تومان می باشد که اگر بخواهیم با یک پروژه با قیمت مشابه مقایسه نماییم، پروژه فراز فرتاک در مروارید شهر با همین قیمت به فروش می رسد با این تفاوت که پروژه مذکور در اسکلت طبقه 1 مثبت می باشد.

قیمت ساخت پروژه ایران 2 توسط تعاونی متری 15 میلیون تومان علی الحساب اعلام شده است که البته با سابقه ای که از پروژه های سپاشهر وجود دارد، زمان اجرای پروژه طولانی و اقساط سنگین است و قیمت تمام شده از آنچه در روز اول محاسبه می شود بسیار بالاتر خواهد بود.

این مبلغ در طول زمان بر اساس تورم افزایش می یابد و سابقه افزایش قیمت اقساط در پروژه های دیگر سپاشهر مانند پروژه الهیه فرشته نشان داده است که در طی 2 سال اخیر سالانه 50 درصد به اقساط افزوده شده است و همچنین مدت زمان پروژه ها از زمان اعلام شده اولیه 2 الی 3 سال بیشتر خواهد شد.

لوکیشن ساخت پروژه ایران 2 روی نقشه

همانطور که در بالا اشاره نمودیم، لوکیشن ساخت پروژه ایران 2 در محدوده وردآورد است که بافت قدیمی دارد و ساخت و ساز جدید چندانی در اطراف این پروژه انجام نشده است. همچنین تنها در این محدوده 1 پروژه وجود دارد که توانسته جواز 11 طبقه دریافت کند که پروژه رادین وردآورد است که در جنوب اتوبان تهران کرج و شمال وردآورد واقع شده است و موقعیت زمین آن متفاوت است.

همانطور که مشاهده می فرمایید، این پروژه در منطقه 21 واقع شده است و نسبت به شاخص های منطقه 22 فاصله زیادی دارد. همچنین به منظور درک بهتر محیط اطراف این پروژه که در بالا اشاره نمودیم به صورت کارگاهی است و ساخت و ساز مسکونی چندانی در آن انجام نگرفته است، عکسی به صورت هوایی از موقعیت زمین را در ادامه مشاهده خواهید نمود:

همانطور که در نقشه هوایی از لوکیشن ساخت پروژه ایران 2 مشاهده می فرمایید، بافت این محدوده کارگاهی و صنعتی است و مشاغلی مانند کارخانه پلاستیک، سرکه، چسب و … در اطراف آن وجود دارد. عکس از موقعیت اطراف زمین نیز در مطلب موجود است.

آیا افزایش تراکم پروژه ایران 2 به نفع اعضا می شود؟

ماهیت تعاونی به اینصورت است که هر چه در پروژه هزینه شود، توسط اعضا پرداخت می شود و در نهایت هر چه باقی بماند بر اساس سهم تقسیم می شود. در پروژه ایران 2 که تراکم ساخت آن افزایش یافته است، قاعدتا اعضای اولیه باید در تراکم افزوده شده سهم داشته باشند اما نوع عملکرد تعاونی سپاشهر به اینصورت نیست و خریدار حکم سرمایه گذار در پروژه دارد.

به عنوان مثال پروژه همسا در کوهک وقفه ای 3 ساله در شروع پروژه داشته و علت آن افزایش تراکم ساخت بوده و دقیقا همین اتفاقی که برای اعضای پروژه ایران 2 افتاده، در آنجا نیز رخ داده ولیکن پس از افزایش تراکم، 110 متر مسکونی به اعضای قبلی افزوده شده است یعنی افرادی که دارای متراژ 110 متری بوده اند، 110 متر دیگر دریافت نموده اند.

این موضوع که این اتفاق رخ دهد یا خیر بسته به نوع سرمایه گذاری شما و همچنین ماهیت پروژه ای دارد که از آن خرید می نمایید که آیا در سهام تجاری و یا افزایش تراکم آن شریک هستید یا خیر که در تعاونی سپاشهر اینگونه نیست اما در تعاونی های دولتی معمولا به این شکل است.

با مثالی دیگر پروژه شمشاد را می توان مثال زد که در سال 1400 جواز ساخت دریافت نموده و سازنده آن موفق به اخذ سهام تجاری گشته و اعضای اولیه که دارای 11 متر مسکونی بوده اند، 1 متر و 30 سانتی متر به ازای هر 11 متر مسکونی سهام تجاری دریافت نموده اند.

تعهدات پروژه ایران 2 سپاشهر

در حال حاضر میان خریدار و فروشنده پروژه ایران 2 کاردکس به عنوان رسید سرمایه گذاری ارائه می شود و به دلیل آنکه هنوز وارد مرحله ساخت و اخذ جواز نشده است، مواردی نظیر متریال و زمان تحویل و همچنین امکانات پروژه وجود ندارد.

زمان تحویل را تعاونی 4 سال پس از شروع گودبرداری اعلام نموده است که البته جریمه دیرکردی برای آن وجود ندارد و اگر بخواهیم پروژه های دیگر سپاشهر را مد نظر قرار دهیم، هزینه پارکینگ و انباری جداگانه، واحد خام و همچنین ضریب طبقات جدا از امتیاز رتبه بندی دریافت خواهد شد.

همچنین چهارچوب افزایش قیمت اقساط و تعدیل سالانه در هیچ یک از پروژه های سپاشهر مشخص نشده است

سوابق سازنده

شرکت تعاونی توسعه و عمران انصار سازور پایداران ابنیه شهر (تعاونی سپاشهر) با شماره ثبت 6699 و شماره ملی 14007585777 در سال 1397 تاسیس شده است و علی محمدی به عنوان مدیرعامل و حمید عتباتی به عنوان رئیس هیات مدیره معرفی شده اند

. این تعاونی در حال حاضر چندین پروژه در حال اجرا دارد اما همه آنها در مرحله ابتدایی ساخت هستند و در واقع پروژه تحویل داده شده از سوی این شرکت وجود ندارد.

پروژه کامرانیه، پروژه سفیر، بانک ملی و پروژه الهیه و فرشته از پروژه های این شرکت می باشد که همگی در مراحل ساخت قرار دارند و روند انجام این پروژه های بسیار کند است بطور مثال پروژه کامرانیه و سفیر قرار بوده که در سال 1402 تحویل داده شود اما در حال حاضر در مرحله پایان دیوارچینی و شروع نما قرار دارد و تاریخ معرفی این دو پروژه مربوط به سال 1397 میباشد و در واقع نزدیک به 6 سال است که در جریان است و زمان تحویل آن نیز 2 سال دیگر است.

وجود چندین پروژه در حال اجرا را نمیتوان جزو نقطه قوت تعاونی در نظر گرفت زیرا سابقه تحویل واحد خود یک اصل مهم برای رزومه سازنده میباشد و نکته جالب این است که پروژه های جدیدی نیز توسط این تعاونی معرفی می شوند که همین پروژه نمونه ای از آنهاست.

جمع بندی نهایی

بطور کلی تعاونی سپاشهر را نمی توان تعاونی با سابقه ساخت دانست زیرا این شرکت هنوز یک واحد تحویلی در منطقه 22 تهران ندارد و پروژه های زیادی را در حال اجرا معرفی کرده است.

به نظر می آید معرفی پروژه ایران 2 با حجم کم که در واقع 2 یا 3 ساختمان 5 طبقه ای میباشد را قصد دارد به عنوان رزومه ساخت معرفی نماید زیرا حجم پروژه بسیار کم است ولیکن با توجه به سابقه ای که این تعاونی در پیشبرد پروژه ها دارد باید تعهدات محکمی در مورد ساخت و تحویل پروژه وجود داشته باشد در غیر اینصورت سرمایه گذاری در پروژه های این چنینی می تواند چندین برابر زمانی اعلام میشود طول بکشد.

در مورد موقعیت مکانی پروژه نیز باید این نکته را اضافه نماییم که منطقه وردآورد نسبت به دیگر نواحی منطقه 22 در لوکیشن ضعیفی قرار دارد اما خیابان هایی در آن وجود دارند که ساخت و ساز جدید و خوبی در آنجا صورت گرفته اما محیطی که پروژه ایران 2 در آن ساخته می شود، کاملا کارگاهی و صنعتی است.

همچنین یک نکته دیگر را باید هنگام سرمایه گذاری در پروژه های تعاونی سپاشهر در نظر داشته باشید و آن این است که در تعاونی این پروژه دلالان بسیاری وجود دارند که قیمت ها را بالا و پایین میبرند و در واقع قیمت ها در برخی مواقع حباب قیمتی زیادی پیدا کرده و کاذب میشوند و در برخی مواقع مانند مواقع کنونی (مهرماه 1403  که بازار چند ماه است در حالت رکود قرار گرفته است قیمت های حق امتیاز پروژه های این تعاونی ریزش شدید در حدود 30 الی 40 درصد در حق امتیاز کاهش می یابد.

با توجه به بروزرسانی این مطلب در مهرماه سال 1403 میتوانید ویدئو کلیپ ضبط شده را در زیر مشاهده نمایید که محل حدودی پروژه و همچنین خیابان های محله وردآورد در آن تصویربرداری شده است، اگر قصد مشاهده موقعیت پروژه را دارید این کلیپ به شما کمک زیادی خواهد کرد.

توجه داشته باشید گزینه های سرمایه گذاری شما باید در ابتدا روشن شود که به چه هدفی انجام میشود، آیا قصد سرمایه گذاری دارید و یا قصد سکونت در نهایت هر کدام از این 2 مسیر جداگانه ای را در منطقه 22 تهران دنبال مینماید.

برای اطلاع از آن نیاز به دریافت مشاوره با مشخص کردن میزان سرمایه اولیه، هدف از سرمایه گذاری ، میزان توان پرداخت اقساط و مبلغ اولیه دارید. برای کسب اطلاعات بیشتر پیرامون پروژه های در حال اجرا در منطقه 22 تهران میتوانید با کارشناسان ما در تهران برج در تماس باشید.