پروژه های نیمه کاره ساختمانی در تهران

در این مطلب به بررسی این موضوع میپردازیم که چرا پروژه های نیمه کاره ساختمانی در تهران به وفور مشاهده میشوند و علت ناتوانی سازنده ها در عدم تحویل واحد های پیش فروش شده چیست ؟ این مقاله به بررسی تمامی جوانب از سوی افزایش قیمت ساخت ، تاسیسات و مصالح و همچنین راه حل هایی که از پیش آمدن این موضوع جلوگیری میکنند میپردازیم .

یکی از ایمن ترین راه های سرمایه گذاری برای حفظ ارزش سرمایه نقدی و کسب سود بیشتر بازار مسکن است . بر خلاف تجربه های بدی که سرمایه گذاران در کشورهای خارجی همچون امارات و ترکیه داشته اند روند سرمایه گذاری در کشورمان از گذشته تا کنون با شیبی ملایم به سمت سود دهی پیشرفته است و همگام با تورم و حتی جلوتر از آن حرکت کرده است .

سرمایه گذاری در پیش خرید پروژه های نیمه کاره

بسیاری از سازندگان برای پیشبرد روند ساخت نیاز به تامین سرمایه پیدا میکنند نمونه آن پروژه نارنجستان میباشد و در این حین مجبور به پیش فروش برخی از واحد های خود میشوند . و عده ی که قصد پرداخت مقعطی دارند به سرمایه گذاری در پیش خرید پروژه های نیمه کاره روی می آورند .  این نکته را اشاره کنیم که بهترین نوع ساخت برای یک سازنده بدینصورت است که از ابتدا تا انتهای پروژه را خود و با سرمایه شخصی انجام دهد .

تورم موجود در کشور این مشکل را پیش میاورد که سازندگان نمیتوانند تخمین بهای تمام شده ساختمان را تا زمان اتمام آن درست محاسبه کنند . نوسانات قیمتی در کشورمان همیشه وجود داشته و این موضوع همیشه باعث ضرر افرادی میشود که تعهد تحویل کالایی در آینده را به قیمت قطعی امروز میدهند .

این روند همیشه برقرار نبوده ، در برخی برحه های زمانی که معمولا چهار سال اول دولت های جدید انتخاب شده توسط مردم هستند دورانی با ثبات زیاد و نوسانات قیمتی کم روبرو میشویم که در نهایت منجر به رکود بازار نیز میشود . زیرا تجربه نشان داده که زمانی هجوم افراد برای خرید بیشتر میشود که آن کالا افزایش قیمت میباید و در واقع در زمانیکه قیمتها ثابت است مردم بیشتر علاقه مند به نگه داشتن سرمایه خود در بانک هستند.

ریسک سرمایه گذاری در پروژه های ساختمانی نا تمام

ابتدا قبل از اینکه اقدام به هر پیش خریدی میکنید باید سابقه سازنده و علت پیش فروش کردن توسط وی را بررسی کنید . در برخی مواقع شما مشاهده میکنید که یک سازنده چندین پروژه در حال اجرا بصورت همزمان دارد و ممکن است برای پیش برد یکی ، چند واحد از دیگری را به فروش برساند نمونه این پروژه ستین میباشد . ولیکن در برخی شرایط مشاهده میشود که اکثر واحد های یک پروژه فروخته شده و مدت زمان زیادی است که پیشرفتی حاصل نشده است .

این سیگنال از این موضوع دریافت میشود که سازنده در زمانیکه قیمت ساخت پایین بوده ، واحد های خود را به فروش رسانده و هم اکنون به دلیل عدم توانایی در ساخت پروژه مسکوت مانده و دیگر واحدی برای فروش به قیمت روز نیز وجود ندارد .

در این شرایط حتی اگر 1 واحد برای فروش مانده باشه نشانه خوبی برای سرمایه گذاری در این پروژه نیست و ریسک سرمایه گذاری در پروژه های ساختمانی نا تمام بدین شکل بسیار بالا میباشد .

بهترین راه پیش خرید از ساختمان های نیمه کاره

بهترین راه برای پیش خرید از پروژه های نیمه کاره خرید با قیمت قطعی میباشد و در صورتیکه قیمت ملک بالا بوده و تعداد واحد های آن کم باشد میتوان درخواست به نام زدن قدرالسهم زمین به اندازه مبلغ اولیه پرداخت شده توسط خریدار را از سازنده درخواست کرد .

همچنین میتوان برای پرداخت های بعدی نیز این روند را ادامه داد البته این به شرطی است که سازنده خود به تنهایی اقدام به ساخت کند و با صاحب زمین مشارکت نکرده باشد در اینصورت معمولا اجازه پیش فروش بدینصورت توسط مالک زمین به سازنده داده نخواهد شد و یا اینکه وی بتواند از قدرالسهم خود از زمین بتواند بنام شخص دیگری بزند نمونه ای از پروژه های اجرا شده بدین طریق پروژه البرز کوهک میباشد .

جدا از بررسی این موضوع باید بدانید که اگر خرید زیر قیمتی نیز انجام دادید و مشاهده کردید که سازنده احتمال انجام تعهدات خود را ندارد اگر به طمع کسب سود بیشتر اقدام به پیش خرید کنید در واقع خود را به دردسر بزرگی انداخته اید . همانطور که تیتر مطلب گویا میباشد یکی از علت های مشاهده پروژه های نیمه کاره ساختمانی در تهران همین امر میباشد .

اینکه شما تصور کنید که بالاخره صاحب قدرالسهم زمین هستید باید این موضوع را نیز در نظر داشته باشید که زمانی که میبایست در دادگاه برای چنین پرونده هایی سپری شود به چندین سال میرسد و در نهایت نتیجه گرفتن از آن اینقدر برای شما دردسر خواهد داشت که اگر سرمایه گذاری مطمعن تری کرده بودید میتوانیستید بهره برداری مناسبی از آن کنید تا اینکه در راهرو های دادگاه برای دریافت حق خود تلاش کنید .

چه سازنده هایی مورد اعتماد هستند ؟

برای انتخاب سازنده ها شما حق انتخاب چندین مورد از موارد زیر را دارید :

• سازنده های شخصی با سرمایه خصوصی
• شرکت های شخصی تعاونی ساز به سرمایه اعضا
•  تعاونی دولتی با سرمایه اعضا

تفاوقت این 3 در تامین سرمایه و نظارت بر آنها میباشد . در مورد اول شما به یک شخص طرف هستید ، در مورد دوم شرکتی اقدام به تاسیس تعاونی کرده و پروژه ای جهت ساخت را معین کرده و از مردم دعوت به مشارکت میکند .

در این حالت در واقع ماهیت تعاونی بدینصورت است که از قبل مدیر و هیات مدیره آن تعیین شده و شما با عضویت در این پروژه مدیریت آن شرکت را پذیرفته اید

در مورد سوم ارگان دولتی برای تامین نیاز مسکن کارکنان خود اقدام به تشکیل تعاونی میکند که رئیس هیات مدیره و مدیر عامل از بین خود اعضا انتخاب میشود . در این حالت با کمک ارگان بصورت مستقیم و غیر مستقیم اعم از واگذاری زمین به تعاونی و دریافت وجه آن بصورت اقساط از اعضا و یا کمک به روند ساخت و دریافت ماهانه به روند پروژه کمک میکند .

در این مقاله به بررسی معایب و مزایای هریک نمیپردازیم ، در مطالب گذشته تهران برج به بررسی هر یک بصورت جداگانه پرداخته ایم تنها به این نکته اشاره خواهیم کرد که سرمایه گذاری در هر یک از این نوع بستگی به میزان سرمایه ، زمان بازگشت سرمایه و میزان ریسک پذیری شما دارد . هر سه میتواند پرسود و مطعن و بالعکس میتواند باعث گرفتاری و دردسر برای شما شود . منتهی نوع آن فرق میکند .

در تعاونی دولتی کسی پاسخگوی شما نیست و توضیحی به شما ارائه نمیدهد . در تعاونی شخصی مشکلات مدیریتی میتواند مشکل ساز باشد و سازنده شخصی نیز میتواند اشتباهات زیادی داشته باشد.