مروارید شهر آخرین محدوده قابل ساخت در منطقه 22 تهران است که در مرز بین استان تهران و البرز واقع شده است. این محدوده از نظر نوسازی جدیدترین شهرک تهران است که فضای ساخت بسیاری در آن وجود دارد و البته هنوز شهرسازی در آن بصورت کامل اجرا نشده است و بیشتر پروژه های مروارید شهر در حال اجرا میباشند.

یکی از مشکلاتی که در مروارید شهر وجود دارد بلاتکلیفی بخش اعظمی از پروژه هایی است که در یک قطعه زمین خاص قرار دارند و در حال حاضر در مرحله تغییر کاربری زمین میباشند. این دسته از پروژه های مروارید شهر بالغ بر 40 پروژه میباشند که باعث شده شرایط سرمایه گذاری در مروارید شهر با چالش هایی مواجه شود زیرا خریدار تصور می نماید که عمده پروژه های مروارید شهر به همین گونه پیش میروند.

به همین منظور در این مطلب به معرفی و بررسی پروژه های مروارید شهر در منطقه 22 تهران میپردازیم و آنچه باید در مورد اعتبار سنجی پروژه و سازنده، بررسی شرایط دقیق زمین و نوع مشارکت و دیگر مواردی که برای انتخاب درست به شما کمک می نماید را برایتان شرح خواهیم داد.

پروژه های مروارید شهر

همانند دیگر پروژه هایی که در منطقه 22 در حال اجرا میباشند، پروژه های مروارید شهر نیز بصورت تعاونی ساز در حال ساخت هستند که این نوع ساخت ساز به معنی ساخت جمعی است که میتواند خصوصی و یا دولتی باشد. اگر هنوز نمی دانید که مروارید شهر کجاست و با شرایط آن آشنا نیستید میتوانید به مطلب مربوط به آن مراجعه نمایید.

مروارید شهر در حال حاضر به دلیل فضای ساخت وسیع دارای بیشترین تعداد پروژه های در حال ساخت است اما ارگانهای دولتی کمتر در این نقطه فعالیت دارند زیرا عمده زمین های آنها در محدوده دریاچه چیتگر و شهرک چیتگر است و آن دسته که فعالیت دارند پروژه هایشان بصورت تک برج یا چند برج است و انبوه سازی هنوز در این نقطه شروع نشده است.

پروژه هایی که در قطعه زمینی خاص واقع شده اند نزدیک به 40 پروژه هستند که 30 هزار متر زمین مشاعی است که هنوز نه تفکیک شده و نه تغییر کاربری دریافت کرده و تنها فنس کشی در آن انجام شده است و پروژه هایی نظیر پروژه ماهور در این زمین واقع شده است.

پروژه های دیگری نیز وجود دارند که در مرحله گودبرداری یا اسکلت خریداری شده اند یعنی دارای جواز میباشند اما وضعیت ساخت آنها با کندی انجام میشود که میتوان به پروژه هزاره سوم اشاره نمود که با نام ستایش نیز شناخته میشود که در مراحل اولیه ساخت میباشد.

تعاونی های شرکتی که در نقاط دیگر منطقه 22 در حال ساخت و ساز می باشد نیز در این محدوده پروژه تعریف نموده اند که در حال حاضر در مراحل 40 الی 60 درصد پیشرفت فیزیکی می باشد که میتوان به تعاونی سپاشهر سازنده پروژه الهیه و فرشته اشاره نمود که 2 برج در حال اجرا در محدوده مروارید شهر دارد.

در نظر داشته باشید که به دلیل اینکه محیط شهری مروارید شهر هنوز تکمیل و ساخته نشده است عجله ای نیز برای تکمیل پروژه ها وجود ندارد که البته در حال حاضر یکی از معایب مروارید شهر به حساب می آید ولیکن این وضعیت از سویی دیگر میتواند فرصتی برای خرید نیز ایجاد کند بصورتی که تنها زمانی که ورودی اتوبان به مروارید شهر شمالی باز شد قیمت ها 20 الی 30 درصد افزایش یافت.

همانطور که اشاره نمودیم تعاونی های دولتی بصورتی که در دیگر نقاط منطقه 22 در حال انبوه سازی می باشد در این محدوده پروژه تعریف نکرده اند و در حال حاضر 2 پروژه نظام مهندسی و پروژه صدف ناجا نمونه ای از پروژه های دولتی در حال اجرا مروارید شهر میباشند که مورد اول با مشارکت با شهرداری انجام شده و خود تعاونی در حال ساخت است و پروژه صدف توسط پیمانکار در حال اجرا میباشد.

پروژه های مروارید شهر نزدیک به تحویل

در مروارید شهر شمالی پروژه های تحویل داده شده زیادی وجود دارند اما همانطور که در بالا اشاره نمودیم، در مروارید شهر جنوبی عمده پروژه ها بلاتکلیف هستند که تنها پروژه نیکان توانسته مجوز ساخت دریافت کند که شامل 4 بلوک است و ساخت 2 بلوک را به تعاونی های دیگری سپرده است که نام آنها پروژه بنیتا و پروژه الماس 2 است.

بطور کلی در این محدوده تعداد محدودی پروژه نزدیک به تحویل وجود دارد که پروژه صدف ناجا تا 1 سال دیگر تحویل داده می شود.پروژه نارنجستان 4 نیز تا پایان سال 1403 تحویل داده خواهد شد و پروژه گل نرگس بانک کشاورزی نیز در انتهای سال آینده تحویل خواهد شد.

کدام دسته از پروژه های مروارید شهر قابل اعتماد هستند؟

همانطور که اشاره نمودیم بیشتر پروژه های این محدوده در قطعه زمینی تعریف شده که در حال حاضر فاقد کاربری مسکونی است، از سویی دیگر سرمایه گذاری در این نوع پروژه ها از نظر ماهیت ایرادی ندارد اما مشکل این است که سازنده های آنها نه سابقه ساختی دارند و نه پشتوانه مالی برای انجام این کار وجود دارد.

همچنین از سوی دیگر مشکلی که پیش می آید این است که هیچ کدام از خریداران به ماهیت واقعی پروژه واقف نیستند و در حال حاضر 3 سالی است که پروژه های این قطعه زمین در مرحله اولیه تغییر زمین باقی مانده است اما به خریدار گفته میشود که تا 2 ماه آینده پروژه شروع میشود و گودبرداری آغاز میگردد.

همچنین تعهدات چندانی در برگه سرمایه گذاری که به عنوان کاردکس به مشتری داده میشود وجود ندارد و تنها رسید سرمایه گذاری است. این در حالی است که همین پروژه ها چندین پروژه دیگر با همین شکل معرفی می کنند و نام آن را 2،3،4 می گذارند و همان ها را به عنوان سابقه معرفی میکنند یعنی پروژه هایی که ساخته نشده اند.

البته این دسته از پروژه ها تنها در مروارید شهر نیستند بلکه پروژه شاهان در نزدیکی دریاچه به همین شکل معرفی شده است و یا در بلوار اردستانی، با اینکه پروژه خرازی، نگین غرب و شهرک دانشگاه شریف ساخته و تحویل داده شده اند پروژه هایی در پایین بلوار تعریف شده که چند سال است در مرحله اولیه باقی مانده اند مانند پروژه سران که چندین سری پروژه جدید تا شماره 3 نیز معرفی نموده است و همگی در شرایط یکسان قرار دارند.

پس در ادامه این مطلب آن دسته از مواردی که باید پیش از انتخاب پروژه های مروارید شهر بررسی نمایید را برایتان شرح خواهیم داد.

قرارداد پروژه های مروارید شهر

پروژه اگر در مرحله خاک باشد معمولا نمیتوانند قراردادی ببندند زیرا جزئیات مشخص نیست و حتی ممکن است مالکیت زمین کامل منتقل نشده باشد و زمین در حال تسویه باشد. در اینصورت انعقاد قراداد بر روی زمینی که مالک نیستند و یا کاربری مسکونی ندارد و زمین و تراکم مشخص نشده کاری غیر قانوی است.

به همین دلیل برگه ای تحت عنوان کاردکس ارائه میشود که تعهد خاصی در آن نیست و جزئیاتی از قبیل مبلغ پرداخت شده و سرمایه گذاری شما برای یک متراژ واحد نوشته میشود.

اگر تصور میکنید که محضری کردن این قرارداد به آن اعتبار میبخشد خیر اینگونه نیست و این شگردی است که برای جلب مشتری برای اینکه تصور کند مانند خرید یک آپارتمان واقعی به محضر رفته است استفاده میشود در غیر اینصورت برگه ای بی ارزش است که در دفترخانه ثبت میشود.

برای پیش فروش آپارتمان در مروارید شهر شرایط حداقلی از قبیل مالکیت زمین، جواز ساخت، پیشرفت پروژه، مشخص بودن تعهدات و همچنین زمان ساخت باید مشخص باشد. توجه داشته باشید که ماهیت تعاونی این نیست که شخصی به شخص دیگر تعهد بدهد زیرا معنی این است که کار به صورت جمعی انجام شده و آن جمع از بین خود مدیرعامل و هیات مدیره انتخاب نموده اند اما موضوع این است که این دسته از تعاونی های بی نام و نشان خودشان بریده و دوخته اند و شما نقشی در مدیریت ندارید بلکه سرمایه خود را به آنها میسپارید که برایتان ساخت و ساز انجام دهند.

اما در تعاونی های دولتی اینگونه نیست و اعضای آن از همان سازمان می باشد که مورد اعتماد اعضا می باشد و شما نیز میتوانید با استعلام تعاونی مسکن چیتگر به جزئیات قرارداد،پروژه،هزینه ها و دیگر موارد دسترسی پیدا نمایید.

به این ترتیب شفافیت، ماهیت سازنده،تعهداتی که در قرارداد وجود دارد از شروط اصلی میباشد و البته در نظر داشته باشید در تعاونی های دولتی چیزی به عنوان تعهد وجود ندارد زیرا در واقع این پروژه را برای شما نمیسازند که تعهد بدهند بلکه برای اعضای سازمان خود میسازند به منظور تامین مسکن و حال شما با خرید از آن عضو اولیه مالک آن شده اید.

انتخاب میان پروژه های مروارید شهر

در نهایت اینکه شما کدام یک از پروژه های مروارید شهر را انتخاب مینمایید بستگی به این دارد که انتظار شما از سرمایه گذاری چیست و به دنبال چه گزینه ای میباشید. به عقیده ما اگر بخواهید بر روی پروژه هایی در مراحل اولیه سرمایه گذاری نمایید ریسک بسیار بالاست و هر چه این مرحله ابتدایی تر باشد ریسک بالاتر میرود.

در نهایت میتوانید پروژه های شهرک گلستان را نیز بررسی نمایید و شرایط پروژه های در حال ساخت در آن محدوده را نیز بدانید تا ابتدا بر اساس سرمایه اولیه و توان پرداخت اقساط پروژه های معتبر را انتخاب نمایید.

تصور نکنید که اگر در یک پروژه ای با اعتبار با سرمایه ای که در اختیار دارید می توانید 20 متر خریداری نمایید ولیکن در یکی از پروژه های مروارید شهر به شما 80 متر واحد میدهند انتخاب بهتری انجام داده اید.

خرید از پروژه های مروارید شهر مانند خرید از بازار میوه نیست که هر جا قیمت پایینتر داد بهتر است بلکه اینجا ممکن است از پروژه ای 80 متر خریداری نمایید که سالها بلاتکلیف بماند و در واقع این یکی از مواردی است که خریدار به آن توجه نمیکند. زمانیکه در سایتهای آگهی املاک قیمت های غیر واقعی متری 20 الی 30 میلیون تومانی آگهی میشود خریدار باید به اعتبار پروژه تردید نماید.

در نهایت شما میتوانید برای کسب اطلاعات بیشتر پیرامون پروژه های در حال ساخت مروارید شهر و دیگر نقاط منطقه 22 از قبیل اعتبار سنجی، قیمت و شرایط فروش با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید.