پیش خرید کردن به معنی خرید واحدی نیمه آماده میباشد که در مرحله ساخت قرار دارد و طی قراردادی فی مابین سازنده و خریدار جزئیات تمامی چیزهایی که باید تحویل خریدار شود مشخص میشود.

به دلیل اینکه در خرید واحد آماده میتوان بصورت عینی همه چیز را مشاهده کرد اما در پیش خرید نمیتوان هر آنچه که میخواهید خریداری شود را مشاهده کنید پنچ ریسک سرمایه گذاری در پیش خرید مسکن تهران را در این مطلب بررسی کرده و تمام جوانبی که باید بدانید را به شما ارائه خواهیم داد.

پیش خرید یا واحد آماده ؟

برای بررسی اولیه باید بدانید که اگر بین خرید واحد آماده و پیش خرید مردد شده اید باید هدف خود را از این سرمایه گذاری مشخص نمایید . خلاصه اگر بخواهیم بگوییم شما سایتهای آگهی املاک را با عباراتی نظیر پیش فروش چیتگر جستجو کنید متوجه خواهید شد که امروز می توانید یک واحد 100 متری در چیتگر تهران خریداری کنید و اگر پیش خرید درستی انجام دهید میتوانید طی مدت 1 یا 2 سال 140 متر واحد مسکونی را با همان مقدار سرمایه صاحب شوید.

در توضیح تفاوت ها و سود آور بودن پیش خرید قبلا مطالب بسیاری منتشر کرده ایم و در این مطلب بصورت خلاصه میگوییم که پیش خرید از واحد آماده بسیار پر سود تر میباشد اما ریسک آن نیز بالاتر است.

1. مالکیت زمین و سهم سازنده را رویت کنید

اگر قصد پیش خرید واحدی دارید ابتدا مالکیت زمین و سهم سازنده با بررسی کنید تا بدانید علت پیش فروش کردن توسط وی چیست ؟ اگر خود سازنده مشارکتی با صاحب زمین انجام داده پس احتمالا سهم وی 30 یا 40 درصد از پروژه میباشد و اگر مشارکت انجام شده و در مراحل اولیه قصد پیش فروش سهم خود را دارد پس یک جای کار ایراد دارد.

الیته در قراردادهایی که بین سازنده و مالک زمین برای مشارکت بسته میشود معمولا اجازه پیش فروش واحد توسط مالک زمین بنا بر شرایطی مانند پیشرفت فیزیکی پروژه صادر میشود ولیکن شما نمیدانید که مشارکت کننده ها گذشته پس نیازمند این هستید که بدانید که سازنده چه مقدار سهم دارد و چه مقدار را فروخته یا می خواهد بفروشد.

در واقع سازنده ای که تنها پول جواز ساخت را داده سپس میخواهد 20 درصد از سهم خود را بفروشند که در نهایت 20 درصد را مالک شود سازنده ای قابل اعتماد نیست!

2. جریمه تاخیر تنها اهرم نیست

تصور کنید که یک پروژه مسکوت بماند و تنها اهرم شما جریمه تاخیر باشد . در این مورد اگر سالها ادامه پیدا کند دست درست است که شما جریمه دریافت میکنید اما اصل پول شما در خطر است! اگر پروژه نیمه کاره رها شود و مشکلاتی بین سازنده و شما یا مالک زمین پیش بیاید تنها چیزی که برای شما باقی میماند یک ساختمان نیمه کاره است.

پس بدانید جدا از جریمه تاخیر که باید در قرارداد ذکر شود . زمان تحویل امکانات بصورت کامل و متریال نیز باید قید شود و همچنین سوابق مالی سازنده بررسی شود و حتی الامکان قدرالسهم زمین به نام خریدار شود . در پروژه هایی نظیر پروژه تریتیوم زمان تحویل به روشنی مشخص شده است.

البته در مورد قدرالسهم قضیه میتواند بر عکس شود یعنی خریدار میتواند پرداخت اولیه را انجام دهد و دیگر اقساط ندهد در اینصورت سازنده باید راهی دادگاه شود تا سهم خود را پس بگیرد.

3. متریال و زمان تحویل امکانات

برای مشخص نمودن متریال تنها به واژه درجه 1 بودن اکتفا نکنید . زیرا هر کارخانه ای میتواند بر اساس استانداردهای خودش درجه 1 یا 2 بودن را معین کند . امکاناتی مانند آسانسور که وابسته به واردات هستند باید با دقت انتخاب و در قرارداد ذکر شوند زیرا در قیمت نهایی ملک تاثیر گذار هستند.

در کل توجه داشته باشید هر چه واحدی که میخواهید پیش خرید کنید لوکس تر باشد دردسرهای شما و حساسیتی که باید به خرج دهید نیز بیشتر است . چون ممکن است بر سر برند لوازم باشگاه بدنسازی نیز به مشکلاتی برخورد کنید که همه اینها در ابتدا باید مشخص شود . پروژه هایی نظیر پروژه نارنجستان این موارد را با جزئیات در قرارداد خود ذکر کرده اند.

4.هر پیش خریدی سودآور نیست

توجه داشته باشید در واقع پیش فروش کننده خود از افزایش قیمت ها در آینده و بالا رفتن هزینه های ساخت با خبر است ! تصور بر این نگذارید که چون میخواهید پیش خرید کنید حتما باید با قیمت پایین به شما بفروشند خیر ! در واقع هر پروژه ای در هر شرایطی که پیش فروش میشود به قیمت ساخته شده و تاپ منطقه محاسبه میشود!

یعنی شما اگر پروژه ای در مرحله اسکت بخواهید خریداری کنید اگر قیمت ساخته شده همان واحد متری 30 میلیون تومان باشد نهایت 29 میلیون یا 28 میلیون تومان به شما میفروشد البته اگر خود را با تاپ ترین پروژه مقایسه کنند که قیمت همان 30 شاید بیشتر هم شود . پس در واقع پیش خرید واحدی که 6 ماه به تحویل آن مانده اگر در دوران رکود بازار مسکن باشیم شاید سود ده باشد اما در دوران رونق خیلی تفاوت ندارد و باعث ضرر شما نیز ممکن است بشود.

5.دراز مدت و مطمئن سرمایه گذاری کنید

در مورد سرمایه گذاری دراز مدت باید بگوییم که حتما شما شنیده اید که در زمان قدیم زمینی با قیمت پایینی خریداری شده و پس از 20 یا 30 سال آباد شده و هم اکنون قیمت گرفته است . حال حتما نباید زمینی باشد که آباد شود بسیاری از پروژه های دولتی وجود دارند که روند آنها بسیار کند است اما قیمت آنها پایین و ضریب اطمینان شان نیز بالاست.

به عنوان مثال با 1.5 میلیارد تومان میتوان خانه ای 120 متری در چیتگر تهران پیش خرید کرد که متعلق به ارتش میباشد اما زمان تحویل قطعا 8 سال دیگر خواهد بود ! حال شما اگر این سرمایه گذاری را برای فرزند خود انجام دهید نیاز به صبر 30 ساله نیست بلکه بعد از گذشت 8 سال وی را صاحب یک خانه نوساز 120 متری در تهران کرده اید که خدا میداند قیمت آن 8 سال دیگر چقدر است.

کلام آخر

در این مقاله سعی کردیم مواردی را بررسی کنیم که در پیش خرید پر ریسک محاسبه شده و پنچ ریسک سرمایه گذاری در پیش خرید مسکن تهران را که به دلیل عدم آگاهی از شرایط واقعی باعث بروز مشکلاتی میشود.

پیشنهاد ما به شما این است که اگر قصد پیش خرید در تهران را دارید با کارشناسان ما در تهران برج تماس گرفته و با مشخص کردن میزان سرمایه ، زمان ، ریسک پذیری و هدف شما از سرمایه گذاری که صاحبخانه شدن یا کسب سود است بهترین اطلاعات مشاوره ای را بصورت رایگان دریافت کنید .