یکی از مهمترین مباحثی که در مورد پروژه های پیش فروش به عنوان ضمانت اجرا مطرح میشود تعهدات تعاونی یا شرکت سازنده به خریدار و سرمایه گذار پروژه است ولیکن در این مورد تخلفات و موارد بسیاری مشاهده میشود که همیشه موضوع اصلی بحث ما در بسیاری از پروژه ها میباشد که یک شرکت یا تعاونی مبلغی را بابت ساخت یک واحد یا متراژی از آن دریافت نماید و ضمانت اجرایی به خریدار ارائه ندهد و از زیر بار آن شانه خالی کند ، پروژه های پیش فروشی که بصورت کاردکس معامله میشوند را در این مطلب مورد بررسی قرار میدهیم و برایتان روشن مینماییم که تفاوت قراردادهای پروژه ها در چیست و چرا برخی از پروژه ها نمیتوانند ویا نمیخواهند با خریدار قراردادی محکم منعقد کنند و به جای آن کاردکس میفروشند در ادامه با ما همراه باشید .

برای یک قرارداد رسمی چه چیز لازم است ؟

زمانیکه میخواهید یک پروژه در حال ساخت یا اجرا را به فروش برسانید ، پروژه شما میبایست الزاماتی را داشته باشد که بتوانید قراردادی رسمی تنظیم کرده و تمامی مواردی که لازم است در آن بگنجانید . به عنوان مثال پروژه ای که بصورت پیش فروش معامله میشود میبایست حتما به درصد مشخصی از پیشرفت فیزیکی رسیده باشد تا بتواند در دفترخانه با کد رسمی پیش فروش ثبت شود . توجه فرمائید ثبت در دفتر اسناد رسمی بابت انتقال نیست بلکه بابت دریافت کد رسمی پیش فروش است در غیر اینصورت یک کاغذ دست نویس و کاردکس هم میتواند بین 2 نفدر در دفتر اسناد رسمی معامله و ثبت شود به عنوان مثال پروژه خلبانان هما پارسه دارای دفترچه قراداد است که برای انتقال آن بین خریدار و فروشنده باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمود اما الزامی بر اینکه این قرارداد در قالب کد رسمی پیش فروش قرار بگیرد وجود ندارد .

مورد بعدی مالکیت زمین ، پلاک ثبتی و الزامات شهرداری است که بسیاری از پروژه هایی که در مراحل اولیه شروع به کار خود هستند فاقد آن میباشند و در شرایط زیر میباشند :

• تعاونی مالک زمین نیست و آنرا مبایعه نامه نموده و در حال تکمیل وجه است
• کاربری زمین مسکونی نیست
• زمین جواز ساخت ندارد و یا الزامات شهرداری برای ساخت را ندارد
• تعاونی فروشنده خود سازنده زمین نیست و واسطه ای برای فروش پروژه است که توسط شخص یا شرکت دیگر در حال اجرا میباشد .

برای تنظیم یک قرارداد رسمی نبود هریک از موارد فوق دلیلی بر این است که تعاونی سازنده بجای قرارداد از کاردکس استفاده نماید اگرچه دلایلی بابت تعهدات نیز وجود دارد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت .

گریختن از بار حقوقی تعهدات

جدا از اینکه مواردی که در بالا ذکر کرده ایم لازمه این است که یک قرارداد رسمی بین خریدار و فروشنده منعقد شود شانه خالی کردن از بار تعهدات یکی دیگر از دلایلی است که تعاونی ها در ابتدای کار بصورت کاردکس شروع به فروختن پروژه های خود مینمایند . به عنوان مثال ذکر جریمه دیکرد و تاخیر برای پروژه هایی که وضعیت جواز ، مالکیت و کاربری زمین آنها مشخص نیست ، ثبت پلاک ثبتی زمین که اگر توسط تعاونی واسطه انجام شود باید در واقع توسط مالک اصلی زمین امضا شود در غیر اینصورت برای زمینی که در حال تسویه است و یا سازنده شخص یا شرکت دیگری است فروش مال غیر به حساب می آید ، مشخص نمودن متریال در حالیکه مشخص نیست زمان ساخت پروژه چه زمانی است و دیگر مواردی که کار را برای یک قرارداد یکطرفه و باز برای فروشنده آسان نماید .

یکی از شیوه هایی که تعاونی ها در ابتدای کار استفاده مینمایند این است که قراردادی را به خریدار نشان میدهند و ادعا مینمایند که در 6 ماه آینده کاردکس ها تبدیل به این قرارداد میشود در حالیکه از امضا و ارائه قرارداد امتناع مینمایند پروژه فرتاک به همین شکل کاردکس اولیه خود را تغییر داده و قراردادی را تنها به مشتری نشان میدهد و زمان ارائه آنرا 6 ماه آینده اعلام میکند !

سرمایه گذاری نا آگاهانه

بسیاری از مواردی که ما بدان اشاره مینماییم از الزامات یک پروژه است که میبایست اجرا شود اما شیوه ها و روش هایی که برخی تعاونی ها برای شانه خالی کردن از تعهدات پیاده مینمایند روزانه در حال تغییر و بروز رسانی است یعنی روشهای آنها نیز تغییر مینمایند و با استفاده از ترفند های مختلف سعی در مجاب کردن سرمایه گذار دارند . این نکته را توجه فرمایید که الزامات همانطور که از نامش پیداست به معنی الزام و لزوم یک معامله است و اگر مشاهده نمودید که با حرف ها و بهانه های مختلف برخی موارد توجیح میشود بدانید که قطعا سرتان کلاه خواهد رفت و اگر هم سرتان کلاه نرود پروژه ممکن است بجای 3 سالی که بصورت شفاهی به شما اعلام شده 8 سال بلا تکلیف باقی بماند . پروژه دیپلمات چیتگر با توجه به قرارگیری در موقعیت مناسب به دلیل مشکلاتی که با شهرداری و جواز داشته چند سال مسکوت مانده است .

اگر بخواهید یک خودرو را از یک واسطه خریداری نمایید که تنها یک عکس از آن موجود است و هیچ اطلاعاتی از آنچه قرار است به شما تحویل داده شود بصورت شفاف و مکتوب ارائه نمیشود و اصلا مشخص نیست که این واسطه قادر به تولید این خودرو خواهد بود یا خیر و تعهد اصلی را چه کسی میدهد سازنده یا واسطه و موتوری که میخواهد استفاده شود چیست و زمان تحویل شفاف و تعهد آوری نیز وجود ندارد آیا اقدام به پیش خرید آن خودرو خواهید کرد ؟ همین موارد در بحث پیش خرید ملک نیز وجود دارد اما به دلیل پیچیدگی های بسیار فروشنده را سردرگم کرده و از واقعیات و مواردی که باید از آن اطلاع داشته باشد دور مینمایند .

کلام آخر

خواهشمندیم که به این مورد توجه فرمایید که هر جا ایرادی در تعهدات ، الزامات ، مدارک فروشنده و قرارداد یک پروژه وجود داشته باشد یعنی قطعا آن پروژه دارای ایراد است و یک مشکلی دارد و بنا را بر شنیده هایی که بصورت شفاهی به شما ارائه میدهند نگذارید بلکه تمامی موارد را بصورت مکتوب و مستند دنبال نمایید . اگر نیاز به کسب اطلاعات پیرامون پروژه های پیش فروش منطقه 22 چیتگر از قبیل اطلاعات سازنده ، شرایط فروشنده ، اقساط و یا رزومه سازنده داشتید میتوانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمائید .