علت مسکوت ماندن پروژه های چیتگر چیست ؟
در این مطلب قصد بررسی علت مسکوت ماندن پروژه های چیتگر را داریم و پروژه های در حال اجرا در این محدوده را بررسی خواهیم کرد . منطقه 22 تهران در سال 1378 به جهت تامین فضای سبز و نیاز شهر تهران به مراکز تفریحی و گردشگری به عنوان آخرین منطقه شهرداری تهران تاسیس شد . بسیاری از مراکز تفریحی و گردشگری مهم تهران در این محدوده ایجاد شده است
اما ساخت و ساز در چیتگر تهران به گونه ای دیگر پیشرفته است و باعث شده که شکل اصلی منطقه و هدفی که برای تاسیس آن بوده فراموش شود و ساختمانهای بلند در مکانهایی که باعث بوجود آمدن مشکلات زیست محیطی میشوند شکل بگیرد حال اینکه بزرگترین پروژه های اجرا شده در این محدوده در کنار دریاچه چیتگر اجرا شده است و نمونه آن پروژه اطلس میباشد .
پروژه های نیمه کاره در منطقه 22
یکی از مهمترین علل وجود پروژه های پیش فروش مسکوت در منطقه 22 کاربری زمین های آن میباشد . بعد از ساخت و ساز انبوه در زمین های شهرک گلستان و اطراف آن انبوه سازی به سمت شهرک مروارید شهر کشیده شده است . این شهرک در حال حاضر فاقد برخی انشعابات اصلی و همچنین آسفالت در بسیاری از مناطق آن میباشد ولیکن در کمال تعجب در برخی برج های آن مردم ساکن هستند با اینکه هنوز انشعاب گاز در آن محدوده بطور کامل برقرار نشده است .
حال علت پروژه های نیمه کاره در منطقه 22 و یا مسکوت مانده را در این موضوع میابیم که بسیاری از آنها در نقطه ای واقع شده اند که کاربری آنها مسکونی نمیباشد و اقدامات برای تغییر آن به مسکونی در حال انجام است ولیکن زودتر از اینکه به این مرحله برسند اقدام به پذیره نویسی و پیش فروش میکنند و بعد از تکمیل ظرفیت تنها میتوانند اقدام به تسویه حساب خرید زمین کنند و عملیات ساخت مسکوت مانده و منوط به دریافت مجوزات میشود .
چه کسانی میتوانند پیش فروش انجام دهند ؟
بر طبق قانون روند تهیه زمین ، ساخت و اجرا و کلیه کارهای آتی ، اگر به قصد پیش فروش و یا تامین سرمایه از سرمایه گذار بخواهد انجام شود میبایست در قالب تعاونی صورت بگیرد . یعنی برای اینکه بتوان سرمایه گذاری را دعوت به مشارکت در ساخت نمود و بر طبق پیشرفت پروژه و یا انجام مراحل ساخت از وی وجهی به عنوان اقساط دریافت نمود این کار میبایست در قالب تعاونی مسکن صورت بگیرد . برخی نیز در قالب شرکت خصوصی اقدام به این کار میکنند مانند پروژه چناران پارک تهرانسر در منطقه 21 تهران
حال اینکه قانون شرایط و ضوابط خاصی برای اشخاصی که قادر به تاسیس تعاونی هستند مشخص نکرده است و در واقع تاسیس تعاونی و دعوت به پذیره نویسی از عموم مردم نشان دهنده تایید قانونی آن نمیباشد . یکی از مهمترین موضوعاتی که سرمایه گذاران میبایست به آنها توجه کنند همین است که استفاده از نام های همچون اسامی شهدا و ایثارگران ، نامهایی که این موضوع را برای عموم تداعی کنند که تعاونی ارگانی و دولتی میباشد نشان دهنده این موضوع نیست .
ضمن اینکه پیش فروش بصورت قانونی را باید پس از پیشرفت پروژه به 30 درصد از کل آن انجام داد وعموم پیش فروش هایی که بصورتی غیر از این توسط تعاونی ها انجام میشوند در واقع در قالب سرمایه گذاری در تعاونی میباشد که به هدف خرید ، ساخت و تجهیز مسکن صورت میگیرد و در ازای مبلغ سرمایه گذاری شده واحدی را در اختیار سرمایه گذار قرار میدهد .
البته سازه هایی هم که بصورت شخصی و مبایعه نامه ای معامله میشوند وجود دارد مانند پروژه الماس هروی که با اینکه 1800 واحد است اما به همین شکل خرید و فروش میشود .
انتخاب اشتباه خریدار
در این قسمت به عواملی که باعث انتخاب اشتباه خریدار میشوند میپردازیم . اگر در منطقه 22 یک روز را در املاک های مختلف سپری کنید متوجه خواهید شد که در واقع هیچ کس صحبت واحدی نمیکند . زیرا هر املاک برای منافع خود یک پروژه را تایید و دیگری را تکذیب میکند و برای جلب توجه خریدار به پروژه ی مورد نظر اطلاعات غیر واقعی ارائه میدهد و یا از ارائه اطلاعاتی که خریدار میبایست بداند اما ممکن است به مذاق وی خوش نیاید امتناع میکند .
در نتیجه ممکن است باعث سردرگمی خریدار شود و یکی از علت هایی که انتخاب اشتباه خریدار را موجب میشود همین است که بعد از مواجه شدن با پروژه های بسیار و شرایط مختلف بیشتر از ابعاد بررسی دقیق خارج شده و به حرف شخصی که به نظر وی مورد اعتماد تر میاید بسنده میکند . در واقع گیج کردن خریدار یک اصل برای فروش محصول میباشد .
عواملی که بارها در تهران برج بدان اشاره کردیم که میبایست قبل از هر گونه پیش خرید آنرا بررسی نمایید .
این عوامل را فراموش نکنید!
در ادامه به نکاتی که میبایست قبل از خرید هر پروژه ای بررسی نمایید میپردازیم
- ماهیت واقعی تعاونی از حیث اینکه دولتی یا شخصی است ، سال تاسیس ، سرمایه اولیه و بررسی روزنامه رسمی
- وضعیت سند پروژه ، کاربری آن و اینکه آیا تحویل گرفته شده یا خیر
- بررسی قوانین ارائه مفاسا و شفافیت حساب هزینه هایی که در پروژه انجام میشود و از خریدار به عنوان اقساط دریافت میشود
- مشخص نمودن زمان تحویل و جریمه تاخیر
- مشخص نمودن متریال و مصالح مصرفی
بررسی موارد بالا
2 نکته پیرامون قوانین بالا باید اشاره کنیم ، اول اینکه زمان تحویل عموم پروژه هایی که در مرحله پذیره نویسی هستند را در قرارداد به عنوان مثال 36 ماه پس از شروع گودبرداری معین میکنند ! توجه داشته باشید شروع گودبرداری یعنی زمین خریداری شده ، جواز دریافت شده و دستور نقشه تعیین شود
این پروسه خود میتواند تا چند سال طول بکشد زیرا تغییر کاربری زمین و گرفتن جواز اما و اگر دارد و ممکن است چند سال طول بکشد که اگر هم قصد مشارکت در چنین پروژه هایی را دارید میبایست مشخص نمایید که اگر تعاونی موفق به تغییر کاربری نشد چه اتفاقی پیش خواهد آمد .
مورد بعدی این است که زمان تحویل را بر چه اساس معرفی میکنند . اگر پروژه ای لوکس را پیش خرید نموده اید بدانید که راه اندازی مشاعات آبی ، سالن بدنسازی و یا سالن اجتماعات خود به اندازه زیادی هزینه و زمان بر است و اگر زمان تحویل را به شما معرفی نموده اند کدام بخش را به شما تحویل میدهند و مابقی چه خواهد شد . یعنی ممکن است یک واحد مسکونی با کابینت ، در و شیرآلات به شما تحویل دهند اما هیچکدام از امکانات مشاعات فعال نباشد .
نتیجه گیری کلی
در مطلب فوق قصد معرفی چالش هایی را داشتیم که قبل از هرگونه پیش خرید باید بدانید . مسائلی که ممکن است هیچوقت بدان توجه نکنید در بالا مشخص کرده ایم اما باز هم هر پروژه و سازه و طرح فروشی شرایط خاص خودش را دارد و ابعادی دارد که ممکن است بدان اشاره نکرده باشیم و یا قابل توضیح در این مطلب نباشد .
پس پیشنهاد ما این است که اگر قصد پیش خرید در پروژه ای در سطح تهران را دارید ابتدا راجع به آن در سایت تهران برج جستجو نمایید و پس از کسب اطلاعات اولیه برای کسب اطلاعات تکمیلی با کارشناسان ما تماس حاصل فرمایید .
