اگر پس از جستجوی زیاد در اینترنت و سایتهای ثبت آگهی مانند دیوار و تماس با فروشنده های مختلف آنقدر ذهنتان پریشان و به هم ریخته شده که نمیدانید دقیقا کدام پروژه معتبر و کدام حرف درست است این مطلب برای شماست.

در این مقاله کلیه توضیحات لازم برای خرید واحد در منطقه چیتگر یا پذیره نویسی های پیش فروش آپارتمان در چیتگر تهران را برای شما بیان خواهیم کرد و اگر نیازمند مشاوره مستقیم در مورد پروژه های در حال اجرا هستید میتوانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمائید و یا در بالای صفحه از قسمت لیست پروژه ها ، اطلاعات کامل پروژه های در حال اجرا در تهران را دریافت نمایید.

همچنین قبل از شروع مطالعه توضیحات میتوانید ویدئویی ضبط شده بصورت هوایی از منطقه 22 تهران به تاریخ آذر ماه سال 1403 را مشاهده کرده و با موقعیت جغرافیایی و برج های این منطقه آشنا شوید

انواع پروژه های پیش فروش در چیتگر

سه نوع سازنده در این منطقه اقدام به فروش پروژه های خود میکنند. اول سازنده های شخصی ساز هستند که قطعا با آنها آشنایی دارید. اینگونه افراد در واقع به صورت موردی یا تعدادی هرگاه نیاز به سرمایه برای تکمیل پروژه خود داشته باشند اقدام به فروش واحد هایی با طبقه و واحد مشخص، قیمت قطعی، جریمه دیرکرد و متریال و امکانات مشخص میکنند.

قبل از توضیح راجع به تعاونی ساز های به این نکته اشاره کنیم که تعاونی توسط عده ای تشکیل میشوند (بدون نیاز به شرایط خاص) و هدف آنها تهیه زمین و عملیات ساخت آن تا انتها میباشد و از بین خود مدیر عامل و هیات مدیره ای معین کرده تا سرمایه و پروژه را مدیریت کند در این مورد کلیه امور فقط با پرداخت اعضای تعاونی پیش خواهد رفت. نمونه ای از این تعاونی ها پروژه کامرانیه میباشد.

در این مورد اگر تعاونی از قبل تشکیل شده باشد و اقدام به فراخوان برای پذیره نویسی جذب عضو (سرمایه گذار) کند در واقع خریدار مدیریت تعاونی بر سرمایه و مدیریت پروژه را پذیرفته است.

تعاونی های دولتی نیز به شکلی نزدیک به موردی که بالا توضیح دادیم میباشد با این تفاوت که عده ای کارمندان وابسته به همان ارگان برای ساخت زمینی که احتمالا از سوی خود ارگان به آنها بصورت اقساطی (کسر مبلغ ناچیز از حقوق ماهانه) اعطا شده تشکیل تعاونی میدهند و عملیات ساخت آن را شروع خواهند کرد و در واقع کارمندان آن اداره میتوانند همگی در آن عضو شوند.

نحوه تشخیص ماهیت سازنده

طبق توضیحاتی که در بالا دادیم اگر سایتهای آگهی را مشاهده کنید پروژه های بسیاری با عناوین پروژه فلان وزارت نفت یا وزارت دفاع یا وزارت نیرو مشاهده میکنید که همه میخواهند شبیه به مورد سومی (تعاونی های دولتی) که در بالا اشاره کردیم باشند! یعنی ادعای آنها این است که تعاونی شکل گرفته از دل خود ارگان دولتی هستند ولیکن این ادعای آنها در 90 درصد مواقع دروغی بیش نیست.

در واقع همانطور که در بالا اشاره کردیم پروژه های ارگانی وضعیتشان مشخص است، برای نقل و انتقال برخی پروژه های دولتی باید گاهی به ادارات همان ارگان مراجعه کنید و یا وضعیت دولتی بودن آن مشخص است به صورتی که زمین در جایی واقع شده که مربوط به ارگانهای دولتی است و یا کادر آن دولتی هستند. نمونه ای از این سازه ها پروژه بقیه الله میباشد.

پس پروژه فلان وزارت خانه در واقع تبلیغات کذب فروشنده هایی میباشد که در املاک نشسته و به فکر کمیسیون خودشان هستند و زمانیکه رقابت نادرست ایجاد میشود همه جور حرفی به خریدار خواهند زد تا وی را مجاب به خرید از پروژه های خود کنند.

شهرک والفجر یکی از شهرک هایی است که تعاونی های مسکن موفق فراوانی در این شهرک فعالیت کردند از جمله تعاونی مسکن دادگستری و قوه قضائیه (در دو فاز یک و دو)، تعاونی مسکن سازمان انرژی اتمی ایران، تعاونی مسکن نیروی هوایی، تعاونی مسکن سپاه، تعاونی مسکن نخست‌وزیری و ریاست جمهوری، تعاونی مسکن وزارت بازرگانی، تعاونی مسکن پزشکان، تعاونی مسکن بانک صنعت و معدن، تعاونی مسکن شهرداری تهران و …

مشخص کردن وضعیت زمین پروژه های پیش فروش

همانطور که در بالا اشاره کردیم اولین گام پس از شناسایی تعاونی سازنده پروژه مشخص کردن وضعیت زمین آن است. تعاونی اگر وابسته به ارگان دولتی باشد پس زمین را نیز باید از دولت گرفته باشد و اگر وابسته به ارگان دولتی باشد اما در حال فراخوان برای جذب سرمایه بابت خرید زمین است که چرا باید به عنوان مثال کارمندان وزارت نیرو اقدام به چنین کاری کنند که بدون هیچ سرمایه و زمینی با چه اعتباری اقدام به فراخوان برای پذیره نویسی دهند و اسم آن را هم بگذارند پروژه وزارت نیرو؟!

اگر سازنده شخصی است که قطعا نمی تواند فراخوان پیش فروش دهد پس حتما باید مالک زمین باشد و اگر سازنده تعاونی خصوصی است پس وضعیت زمین را مشخص کنید که آیا در مرحله خرید زمین هستند، زمین را تحویل گرفته اند؟ اگر گرفته اند رسید تحویل را نشان دهند.

مورد بعدی روشن کردن کاربری و جواز ساخت می باشد. بررسی فرمایید که زمینی که پروژه در آن قرار دارد آیا کاربری خود را دریافت کرده و یا در مرحله تغییر کاربری و یا اخذ جواز است.

پروژه هایی وجود دارند که در زمین آن درخت وجود دارد که به دلیل کاربری غیر مسکونی حتی اجازه قطع کردن درختان را ندارند ولیکن فراخوان انبوه سازی چند برج بلند مرتبه را داده اند.

مدیریت پروژه را به دست چه کسی میسپارید

وقتی شما به عضویت تعاونی شکل گرفته از قبل در بیایید در واقع اعضای هیات مدیره و مدیرعامل آنرا پذیرفته اید اگر تعاونی دولتی هست که در واقع از قبل همه چیز مشخص شده و معمولا کارمندان ادارات وقتی سرمایه شان درگیر است خود به قدری هوشیار هستند که از بین خود اشخاصی معتمد را انتخاب کنند که مدیریت پروژه را به درستی به پیش ببرد.

اما اگر تعاونی خصوصی و یا سازنده شخصی است پس شما مدیریت اشخاصی منصوب شده از قبل را پذیرفته اید پس بهتر است کمی تحقیق راجع به آنها داشته باشید و یا با آنها صحبت کنید. بسیار از تعاونی هایی که قصد انبوه سازی برج های رویایی دارند از واژه های بزرگی استفاده میکنند اما افراد کوچکی از لحاظ شخصیت و سابقه در پشت این ادعاها وجود دارند که تا آنها را نبینید باورتان نمیشود.

هم تعاونی های خصوصی و هم دولتی وجود دارند که عملکرد آنها بسیار ضعیف است و هم تعاونی هایی هستند که عملکردی فوق العاده دارند در واقع توضیحات ما جمع بستن همه ی سازنده ها نیست بلکه قصد ما آشنا کردن شما با ابعاد مختلفی در بازار پیش فروش چیتگر میباشد.

تامین و مدیریت سرمایه تعاونی

وقتی شما به عضویت تعاونی در می آیید در واقع مبلغی که جهت ساخت و پیشبرد پروژه اعلام میشود را باید بپردازید. توجه داشته باشید مدیریت، محاسبه و مصرف سرمایه پرداختی شما به عهده افرادی است که در راس آن تعاونی قرار دارند و از آنجایی که هزینه ساخت در پروژه های اینچنینی علی الحساب میباشد در واقع میتواند عملکرد بد و یا هوشمندانه آنها باعث شود که شما در طول پروژه دچار افزایش قیمت بیشتر و یا کمتری شوید.

تعهدات سازنده های پروژه های چیتگر

به تعهدات سازنده ها توجه کنید. بسیاری از تعاونی ها هستند که نوع متریال را نیز مشخص کرده اند و دارای جریمه دیرکرد میباشند. البته باید توجه کنید جریمه دیرکرد را از چه زمانی محاسبه میکنند اگر زمین در مرحله خرید باشد معمولا جریمه را از تاریخ مشخص پس از گودبرداری مشخص میکنند و در واقع همین پروسه خرید زمین و اخذ جواز میتواند بسیار زمان بر باشد.

همچنین شما باید بدانید که چهارچوبی برای اجرای پروژه وجود داشته باشد. اگر عده ای تعاونی تاسیس کرده و فراخوان برای ساخت میدهند پس باید مدیریت صحیحی انجام داده و تعهدی برای مدیریت خود بدهند که این تعهدات در مشخص کردن چهار چوب هایی در قالب قراردادی ما بین خریدار و فروشنده می بایست روشن شود. اینکه افزایش قیمت بر چه اساسی صورت میگیرد و چهارچوبی برای آن تعیین شود زیرا میتوان بر اساس سهل انگاری مدیران پروژه در مرحله ای که میتواند با هزینه کمتر ساخته شود ، روند ساخت آن در زمانی پایان پذیرد که هزینه بیشتر باشد.

نحوه عضویت در تعاونی

نحوه عضویت خود در تعاونی را مشخص کنید. برخی از تعاونی ها چون ماهیت تعاونی ندارند در واقع خریدار به بصورت سرمایه گذار عضو میکنند و برخی نیز که ماهیت تعاونی دارند در واقع خریدار جدید را به عنوان عضو به تعاونی معرفی میکنند.

تفاوت این 2 بیشتر به سابقه و قدرت سازنده برخواهد گشت. شما میتوانید سالهای سال در یک تعاونی عضو باشید و واحد شما تکمیل نشود و یا میتوانید به عنوان سرمایه گذار در شرکتی حضور داشته باشید و یا حتی بصورت مبایعه نامه ای با یک سازنده شخصی قراردادی ببندید و در موقع نیز واحد خود را تحویل بگیرید.

همه اینها به انتخاب پروژه درست توسط شما بستگی دارد و این امر تنها در صورتی امکان پذیر است که اطلاعات صحیح را دریافت کنید و عموما یافتن اطلاعات دقیق در این موارد کاری بسیار پیچیده و سخت میباشد ! تلاش ما در تهران برج این است که به عنوان منبعی مستقل حقایق و اطلاعات تمامی پروژه های رسد شده در بازار که در حال خرید و فروش هستند در سایت بروز نگه داریم.

وام پروژه و یا تسهیلات پروژه های پیش فروش چیتگر

بصورت خلاصه در این مورد توضیح خواهیم داد که تمامی پروژه های در حال ساخت میتوانند وام دریافت کنند اما وضعیت پیشرفت آنها برای دریافت وام مشخص است یعنی باید به 60 درصد پروژه برسند که بتوانند با استفاده از سند زمین وام دریافت کنند.

در مورد پروژه های دولتی دارای وام نیز این نکته را بدانید که اگر هم تسهیلاتی وجود داشته باشد این تسهیلات برای اعضای خود تعاونی اصلی ( کارمند ارگان ) است اگر از طرف خود ارگان باشد و هنگامی که خریدار جدید آنرا خریداری میکند عموما میبایست آنرا با تعاونی تسویه نماید مانند سهام توانمندسازی ارتش. البته پروژه هایی نیز وجود دارند که این اتفاق در آنها نیفتاده باشد یعنی تسهیلات برای خریدار جدید نیز وجود داشته باشد ولی وجود دارند.

اما مطرح کردن ادعای داشتن وام های عجیب و غریب در مراحل ابتدایی پروژه کاملا بی اساس است و ادعایی است که جدیدا توسط فروشنده های پروژه های پیش فروش چیتگر مطرح میشود و اگر از خود تعاونی ها استعلام بگیرید این موضوع را نقض می کنند زیرا مدارکی دال بر رسمی بودن این ادعا نمیتوانند ارائه کنند.

نوع مشارکت و سوابق سازنده

بسیاری از تعاونی های دولتی پس از اینکه زمینی از ارگان مربوطه دریافت کرده و قصد ساخت دارند در این مرحله به مشکل تامین سرمایه بر می خورند و برای این کار اقدام به مشارکت با شرکت خصوصی و یا وابسته به همان ارگان میکنند .

در این موارد اصولا وقتی مشارکت با یک شرکت خصوصی است پروژه پیشرفت خوبی دارد و زمانیکه مشارکت با شرکت های وابسته به سپاه یا ارتش است باز هم پیشرفت خوب است اما تجربه نشان داده شرکت ها و پروژه های سپاهی وضعیت بسیار بهتری در اجرای پروژه ها نسبت به دیگر ارگانها دارند. پروژه شمیم رحمت نمونه ای از این پروژه ها میباشد .

پروژه هایی نظیر شمشاد سازمان جنگلها مشارکت با شرکت خصوصی است که سابقه اجرای 3 میلیون 650 هزار متر مربع ابنیه دارد ! برخی مشارکت ها به قدری قوی است که هم خیالتان بابت مالکیت و جواز زمین راحت است و هم ایرادی به سازنده نمی توان وارد کرد.

وضعیت سند پروژه های چیتگر

یکی از مسائلی که به وفور شنیده میشود این است که پروژه های چیتگر سند ندارند. خیر این موضوع اشتباه است. زمانیکه یک ساختمان عادی به پایان میرسد 1 سال طول میکشد که سند برای آن دریافت شود و این زمان برای پروژه های انبوه و برج طولانی تر میباشد. در زمان شکل گیری اولیه منطقه چیتگر بسیاری از تعاونی های دولتی در واقع با استفاده از قدرت خود شروع به عملیات ساخت و ساز بدون رعایت اصول شهرداری کرده اند.

پس از اتمام این پروژه ها و تحویل آنها به خریداران حال شهرداری است که زیر بار صدور نرفته و ساکنان مجبور هستند که ایرادات ساختمان را خود برطرف کرده و اقدام به دریافت سند کنند. این اتفاق در پروژه های ساخته شده در زمان اول شکل گیری منطقه افتاده ولیکن در سالهای اخیر اینگونه نبوده و البته نداشتن سند و تعاونی ساز بودن تاثیری در قیمت پروژه ها ندارد ولیکن اگر دارای سند باشد قیمت بسیار بیشتری از منطقه خواهد گرفت.

کلیه معاملات بصورت قرارداد در تعاونی ها بصورت کاملا قانونی و بدون مشکل انجام میشود و میتوان با شناسایی برج هایی که نزدیک به مراحل دریافت سند میشوند در آنها سرمایه گذاری کرده و پس از دریافت سند سود مضاعفی از این موضوع کسب کرد.

مزیت پیش فروش برای سازندگان:

نتیجه گیری کلی

در کل همانطور که اشاره کردیم اگر ما بخواهیم مطلبی کلی برایتان بنویسیم که در واقع برای همه موارد موجود در پروژه های پیش فروش چیتگر و یا سایر نقاط تهران صدق کند باید خدمتتان عرض کنیم که نمیتوانیم چون هیچکدام شبیه یکدیگر نیستند و اینقدر شرایط و موارد موجود در آنها پیچیده است که نیاز با داشتن اطلاعات دقیق از هر یک از آنهاست.

در وبسایت تهران برج سعی شده تمامی مواردی که لازم است بدانید را به شما ارائه دهیم اما در هر لحظه می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس گرفته و با مشخص کردن میزان سرمایه ، مدت زمان مورد انتظار برای بازگشت سرمایه ، ریسک پذیری ، نوع سرمایه گذاری برای سکونت یا کسب سود را مشخص کرده و بروز ترین و صحیح ترین اطلاعات را بصورت رایگان از کارشناسان ما دریافت کنید.