با توجه به معرفی پروژه های نیمه کاره و یا در حال اجرا توسط سازنده ها به خصوص در منطقه 22 تهران که اکثرا بصورت تعاونی ساز هستند در این مطلب به بررسی این موضوع میپردازیم که پیش فروش کنندگان چه قوانینی را باید رعایت کنند . توجه داشته باشید برخی از پیش فروش کنندگان با نادیده گرفتن برخی قوانین و یا استفاده از روش های دیگر از زیر بار رعایت این قوانین تفره میروند . در ادامه با ما همراه باشید .

چه کسانی میتوانند پیش فروش کنند

در واقع اول باید مشخص کرد که پیش فروش توسط چه شخص ، شرکت و یا تعاونی انجام میشود . در قانون ذکر شده زمانی پیش فروش وجه قانونی میگیرد که پروژه در مرحله ای باشد که حداقل 30 درصد عملیات آن اجرا شده باشد و می بایست در قراردادی به ذکر پلاک ثبتی در دفترخانه رسمی کد شناسه ای بابت پیش فروش به قرارداد تعلق بگیرد .

در این قراداد قدر السهم خریدار از مساحت کل مشخص شده یعنی به نسبتی که از مساحت کل پروژه خریداری کرده به وی قدرالسهم تعلق میگیرد و بانک نیز میتواند بر اساس کد دریافت شده قرارداد پیش فروش بنا بر پیشرفت فیزیکی پروژه تسهیلات ارائه دهد . بسیاری از پروژه های پیش فروش چیتگر در هنگام تبلیغ داشتن وام را ذکر میکنند که در واقع در مراحل ابتدایی این امر محقق نمیشود .

قوانین مربوط به پیش فروش

قوانین مربوط به پیش فروش از چند ماده تشکیل شده که به مهمترین قسمت های آن در این مطلب میپردازیم

• هر موردی که میتواند در قیمت آپارتمان تاثیر داشته باشد میبایست در قرارداد ذکر شود به عنوان نمونه متراژ قرارداد ، مشاعات ، متریال و امکانات استفاده شده در داخل و خارج واحد به همراه تعداد واحد ها و طبقات میبایست مشخص شود . بطور کلی هر چیزی که باعث افزایش و یا کاهش قیمت واحد شود میبایست در قرارداد بصورت دقیق ذکر شود .
• قطعی بودن قیمت ساخت و نحوه پرداخت اقساط همزمان با پیشرفت پروژه باید در قرارداد مشخص شود . برخی پیش فروش کنندگان بر اساس جدول زمانی مشخص شده توسط خود اقساط را دریافت میکنند اما قانون بدینصورت معین کرده که میبایست بر اساس پیشرفت پروژه مرحله بندی شود و 5 درصد بابت پایان کار ، 5 درصد تحویل واحد و 10 درصد بابت دریافت سند نزد خریدار مانده و پس از انجام هر مرحله پرداخت شود .
• در صورت تغییر در مساحت متراژ تحویلی چهارچوبی برای محاسبه قیمت و پرداخت اضافه متراژ چه توسط فروشنده و چه توسط خریدار در قرارداد مشخص میشود . همچنین تحویل دادن آپارتمان توسط فروشنده طی زمان مشخص و امکانات ذکر شده در قرارداد مشخص میشود و در صورت دیرکرد جریمه به آن تعلق میگیرد که میتواند بر اساس اجاره ماهانه ملک تاخیر خورده باشد .
• یکی از مهمترین بخش هایی که در قرارداد پیش فروش باید مشخص شود داور است . در واقع باید شخص یا هیاتی برای داوری در صورت بروز مشکل و اختلافات پیش بینی شود که بتوان به آن مراجعه نمود

تخلف پیش فروش کنندگان

همانطور که در سایت های آگهی مشاهده کرده اید بسیاری از پروژه ها اقدام به پیش فروش میکنند که حتی در مرحله خرید زمین قرار دارند . کافیست پیش فروش آپارتمان در چیتگر را جستجو نمایید .  اینگونه پیش فروش ها در قالب تعاونی انجام میشود اما فلسفه شکل گیری تعاونی بصورتی است که اشخاصی برای خرید زمین و ساخت آن جمع شده مدیر عامل و اعضای هیات مدیره ای برای مدیریت پروژه و سرمایه انتخاب کرده و سپس با واریز هزینه ها اقدام به ساخت پروژه خواهند کرد

اما در این نوع پیش فروش ها در واقع افرادی خود تعاونی را تاسیس کرده و اقدام به پذیره نویسی از عموم برای عضویت در تعاونی میکنند و از آنجایی که حتی صاحب زمین هم نیستند و یا با مبلغی اندک زمینی را قولنامه نموده و تعهد تکمیل وجه در تاریخ مشخصی را نموده اند دیگر در چهارچوب قوانین پیش فروش قرار نمیگیرند .

تفاوت پیش فروش های رسمی با غیر رسمی

در ادامه به تفاوت پیش فروش های رسمی با غیر رسمی اشاره خواهیم کرد

• عملیات ساخت به 30 درصد نرسیده و یا اصلا زمین خریداری نشده
• امکانات و متراژ قابل محاسبه بطور دقیق نیست زیرا دستور نقشه تایید نشده
• جریمه تاخیر را بعد از تاریخ مشخص اعلام میکنند یعنی به عنوان مثال ذکر میشود که 36 ماه پس از گودبرداری اما مسئله این است که تا زمانیکه به گودبرداری برسد ممکن از 3 سال طول بکشد

• 

   

  در قرارداد بین فروشنده و خریدار بارها مشاهده شده که داور خود تعاونی قرارداده میشود !

• متریال پروژه عموما مشخص نمیشود یا بطور کلی با عباراتی نظیر متریال روز در قرارداد ذکر میشود
• سود تعاونی یا کارمزد تعاونی عموما در قرارداد مشخص نمیشود و شفافیت مالی نیز برای بررسی وجود ندارد . با اینکه تعاونی در واقع مجموعه ای از افراد سرمایه گذار است که از بین خود اشخاصی را انتخاب نموده اند اما در این موارد خریدار به عضویت تعاونی در خواهد آمد که از قبل بریده و دوخته اند !
• قرارداد فی مابین فروشنده و خریدار قابل پیگیری در دفاتر اسناد رسمی و یا سازمان ثبت احوال نیست و در واقع مشخص نیست که فروشنده بیش از ظرفیت خود فروخته یا خیر
• قیمت قطعی نمیباشد و بصورت علی الحساب است یعنی یا افزایش تورم اقساط ماهانه افزایش میبابد .

به کدام پروژه پیش فروش اعتماد کنیم

اولین و مهمترین سوالی که در این مورد مطرح میشود این است که مبلغ سرمایه گذاری شما چقدر است ؟ شاید در ظاهر پیش فروش بصورت تعاونی ساز دارای اشکالات زیادی نسبت به پیش فروش قطعی باشد اما باید به سرمایه ای که در دست دارید نیز نگاهی بی اندازید . بسیاری از افرادی که هم اکنون صاحب خانه هستند سرمایه خود را در همین تعاونی ها سپرده اند و در زمانیکه اقدام به این کار کردند شاید حتی پولشان اندازه 20 متر مربع واحد آماده نبوده است .

اگر مطالب پیشین تهران برج را دنبال کرده باشید سعی ما روشن کردن کلیه ابعاد مربوط به شناخت پروژه های تعاونی ساز میباشد و میتوانید با بررسی آنها متوجه بشید که به کدام سازنده میتوانید اعتماد کنید .

توجه داشته باشید هم سازنده خصوصی هم دولتی و هم تعاونی ساز خوب و بد دارد و این بستگی به شناخت شما و نحوه سرمایه گذاری شما دارد . اگر قصد انتخاب پروژه ای برای پیش خرید دارید به شما پیشنهاد میکنیم ضمن مطالعه مطالب پیشین تهران برج با کارشناسان ما در این مجموعه تماس گرفته تا اطلاعات تکمیلی دریافت نمایید .