اگر به دنبال پیش خرید آپارتمان در تهران هستید و سایتهای ثبت آگهی املاک را دنبال کرده باشید حتما به آگهی های فروش گوناگونی برخورد کرده اید که شاید شما را سردرگم کرده باشد . در این مطلب به بررسی پیش فروش واحدهای در حال ساخت در تهران از قبیل شخصی ساز ، تعاونی ساز و شرکتی میپردازیم و تمامی موارد از قبیل بهترین منطقه برای سرمایه گذاری ، نوع سرمایه گذاری ( صاحبخانه شدن یا کسب سود ) ، مدت زمان مورد انتظار و قوانین پیش خرید را مورد بررسی قرار میدهیم و اگر در این رابطه اطلاعات لازم را دارید و قصدتان کسب اطلاعات در مورد گزینه های پیش خرید آپارتمان در تهران است میتوانید همین الان با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید .

چند مدل پیش خرید آپارتمان در تهران داریم ؟

انواع پیش خرید آپارتمان در تهران بصورت قطعی ، تعاونی ساز ( علی الحساب ) میباشد . تفاوت این 3 در نوع مشارکت شما با سازنده میباشد . عمده پیش خرید ها که توسط سازنده های شخصی انجام میپذیرد بصورت قطعی بوده و نحوه محاسبه آن نیز بدین صورت میباشد که مبلغ کل آپارتمانی که در حال ساخت میباشد به روز محاسبه شده و سپس 50 الی 60 درصد آن در لحظه قرارداد از خریدار دریافت شده و مابقی با پیشرفت پروژه تا زمان تحویل سند به سازنده پرداخت میشود.

این دسته از پروژه ها که پیش خرید از سازنده انجام میشود بطور معمول وجود دارند و قطعا با آن آشنایی دارید.

مورد بعدی بصورت علی الحساب می باشد و سازنده تعاونی میباشد . تعریف تعاونی اینگونه است که عده ای برای تهیه زمین ، اخذ جواز و ساخت آن اقدام به خرید زمینی کرده و از بین خود مدیر عامل و هیات مدیره برای پیشبرد پروژه معین میکنند . در این نوع ساخت و ساز هزینه ها بصورت مرحله ای محاسبه و به اعضا اعلام میشود و اعضا موظف به پرداخت آن مبلغ برای شروع عملیات مربوط به آن بخش هستند .

توجه داشته باشید پروژه های تعاونی ساز به چند بخش دیگر همچون تعاونی های دولتی و خصوصی تقسیم میشوند که در ادامه آنها را توضیح خواهیم داد .

پروژه های تعاونی ساز

تشکیل تعاونی برخی واقع ریشه دولتی دارد و نحوه شکل گیری آن بدین صورت است که یک ارگان دولتی برای تامین نیاز مسکن کارکنان خود زمینی که متعلق به خودش است را به مبلغی مناسب و اقساط ماهیانه طولانی مدت به کارمندان خود واگذار میکند . حال صاحبان زمین چند صد و شاید چند هزار عضو هستند و برای ساخت آن میبایست تعاونی تشکیل دهند و عملیات ساخت را شروع کنند .

در این نوع تعاونی ها عموما تامین هزینه ساخت بصورت اقساطی از تعداد زیادی از اعضا با مشکل مواجه خواهد شد زیرا معمولا کارمندانی که زمین را بصورت اقساطی و کسر از حقوق ماهانه آن هم بصورت دراز مدت خریداری کرده اند توان پرداخت مبالغ ساخت که سنگین نیز میباشد را بصورت یکجا نخواهند داشت و بطور کلی پیشبرد عملیات ساخت با این تعداد نفرات همیشه با مشکل مواجه خواهد شد .

در این حالت تعاونی وارد مشارکت با یک شرکت ، شخص به عنوان پیمانکار میشود و اعضایی که صاحب زمین هستند بعد از تکمیل پروژه بنا بر درصدی که با سازنده مشارکت شده است سهم خود را از پروژه بر اساس متراژ مسکونی خواهند گرفت و در طول پروژه هیچ مبلغی را پرداخت نخواهند کرد . در واقع این نوع پروژه های تعاونی ساز بصورت سهام قطعی میباشد که سهامداران در واقع مالکان زمین هستند .

تعاونی های خصوصی

تعریف پیش فروش در قانون ، بدین صورت است که آپارتمان میبایست به 30 درصد پیشرفت فیزیکی پروژه رسیده باشد در اینصورت میتوان با حضور در دفتر اسناد رسمی کدی مربوط به پیش فروش برای آن دریافت کرد و البته در این نوع پیش خرید هر چیزی که باعث تغییر قیمت میشود باید در قرارداد ذکر شود زیرا قیمت قطعی میباشد و تعهدات نیز در همان روز اول مشخص میشود و در صورت تاخیر نیز جریمه توسط سازنده پرداخت میشود . حال میخواهد بصورت مبایعه نامه باشد و یا قرارداد در دفتر اسناد رسمی انجام میپذیرد .

برای اینکه واضح تر منظورمان را بیان کنیم اگر پروژه در مرحله ابتدایی قرار داشته باشد حال این مرحله میتواند زمین ، گود برداری یا اسکلت باشد تعاونی دارایی خود را مشخص کرده و برای ادامه ساخت آن دعوت به سرمایه گذاری میکند . این نوع سرمایه گذاری نوع تعهدات متفاوت است زیرا عملیات ساخت در این نوع پیش فروش بصورت جمعی میباشد و البته که سود سازنده در آن وجود ندارد یعنی نباید داشته باشد اما گاهی اینطور نیست که در ادامه به آن میپردازیم .

به عنوان مثال در پیش خرید قطعی تمامی متریال و امکانات باید مشخص شود و طبق قانون هر چیزی که باعث تغییر قیمت شود باید روشن شود اما در علی الحساب تعهدی برای اینکه چه متریالی استفاده شود وجود ندارد و تصمیمگیری راجع به آن توسط هیات مدیره پروژه که توسط اعضا منتصب شده اند میباشد مگر آنکه تعاونی سازنده در ابتدا شرایطی را مشخص کند و آنرا مکتوب کند تا سرمایه گذارانی که امکانات یا شرایط خاصی مد نظرشان است بدانند با سرمایه گذاری در این پروژه آنچه که میخواهند عایدشان میشود . در مورد جریمه دیرکرد و تعهدات دیگر نیز به همین شکل تعاونی سازنده میتواند تعهداتی بدهد تا سرمایه گذار با خیال راحت وارد پروژه شود.

نتیجه گیری راجع به تعاونی سازها

در مورد پروژه های تعاونی ساز بحث بسیار است ولی اگر بخواهیم این مورد را نتیجه گیری نماییم چند مورد را در زیر برایتان لیست خواهیم کرد که باید آنها را مد نظر داشته باشید.

• تعاونی های خصوصی را ریشه یابی کنید ، برخی از آنها پشتوانه دارند و برخی ندارند و میخواهند با جذب سرمایه گذار اقدام به ساخت و ساز کنند ( در واقع با پول مردم ! ) و ادعای دولتی بودن کرده و یا با استفاده از اسامی شهدا سعی دارند وانمود کنند که ریشه دولتی دارند .
• تعاونی های دولتی مطمئن هستند اما باید بدانید وضعیت پروژه چگونه است ؟ آیا با شرکت معتبری مشارکت شده و یا با یک شرکت از خود ارگان مشارکت انجام گرفته است . در برخی مواقع پروژه های دولتی سالها به طول می انجامند و روند پیشرفت آنها کند است البته بستگی به ارگان مربوطه دارد ولی بطور کل امن بودن پولتان در جایی که بعد از سالها به ثمر نشیند سرمایه گذاری صحیحی نیست .
• پروژه های شخصی ساز با قیمت قطعی نیز باید ریشه یابی شوند . البته انتظار نداشته باشید که قدرالسهم زمین به نامتان بزنند چون مواردی بوده که خریدار مبلغ باقی مانده را پرداخت نکرده و حال سازنده باید راهی دادگاه شود تا سهم زمین را پس بگیرد اما سابقه سازنده را بررسی نمایید و با خیال راحت پیش خرید کنید .
• تعاونی های مسکن نقش پررنگی در صاحبخانه شدن مردم داشته اند در واقع مبلغی که در یک تعاونی برای صاحبخانه شدن سرمایه گذاری میشود بسیار پایینتر از خرید قطعی است اما ریسک کار بالاتر است و نیاز به تحقیق و کسب اطلاعات دقیق راجع به به تعاونی دارید .
• هر شرایط آسانی مطلوب نیست ! یعنی اگر مشاهده کردید شرایطی برای سرمایه گذاری به شما پیشنهاد شده که خیلی رویایی است به آن شک کنید و خودتان را جای سازنده بگذارید . در واقع شرایط آسان برای دریافت آسان پول از شماست نه ساخت پروژه .

اینقدر این مبحث طولانی ست که در اینجا بیشتر به آن نمیپردازیم اما اگر میخواهید بدانید که چه پروژه ای مناسب سرمایه گذاری است و اطلاعات کاملی از پروژه های تهران میخواهید میتوانید در نوار بالای صفحه از لیست پروژه ها اطلاعات را کسب کرده و یا با کارشناسان فروش ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید .

بهترین منطقه برای پیش خرید آپارتمان در تهران

انتخاب یک منطقه برای سرمایه گذاری در تهران نیازمند در نظر گرفتن یک فاکتور اساسی است و آن آینده و رشد آن منطقه میباشد . به عنوان مثال محدوده سعادت آباد  که در غرب تهران واقع شده در زمانیکه شرق تهران کاملا حالت شهری داشته و الگو های شهرسازی در آن اجرا شده بود منطقه ای بود که امکانات اولیه زندگی در آن وجود نداشت و از نظر رفت و آمد نیز مشکلات اساسی داشت .

اما در حال حاضر مشاهده خواهید کرد که قیمت آن سرسام آور است و نسبت به شرق تهران که یک روز از نظر الگوی شهرسازی رتبه دار بود چند برابر گران تر شده است. علت آن این است که محدوده شرق در آن موقع پیشرفت خود را کرده بود ولیکن سعادت آباد به عنوان منطقه ای جدید تازه شروع به پیشرفت کرده بود .

پس اگر میخواهید منطقه ای را برای سرمایه گذاری انتخاب کنید به سراغ مناطقی نروید که نهایت رشد انها با تورم است و ساخت و ساز در آن جریان ندارد بلکه مناطقی که در حال ساخت و ساز هستند و آبادانی در آنها انجام میپذیرد به همان نسبت افزایش قیمت پیدا خواهند کرد .

مثالی ساده

اگر امروز شما یک واحد آپارتمان آماده به قیمت متری 30 میلیون تومان در مرکز شهر تهران جایی که کوچه های آن باریک ، طرح ترافیک ، طرح زوج و فرد ، آلودگی هوا ، مشکلات پارک فراوان ، بافت فرسوده است خریداری فرمایید نسبت به منطقه 22 تهران چیتگر که شهرسازی مدرن ، برج های بلند مرتبه ، هوای پاک ، خیابان های پهن و فضای پارک فراوان و همچنین مدرن ترین امکانات و مراکز تفریحی تهران در آن قرار گرفته توقع رشد آن چنانی نداشته باشید.

اگر هم بخواهید آینده یک واحد با قیمت مشابه در شرق تهران را با چیتگر تهران در غرب که از لحاظ قیمت یکی هستند با هم مقایسه فرمایید این را بدانید که بطور کلی در تهران تمایل به سرمایه گذاری و سکونت به سمت غرب تهران حتی تا کرج بیشتر از شرق تهران میباشد و همچنین جهت وزش باد از غرب به شرق میباشد و مردم برای سکونت هر چه به سمت غرب بروند مشکلی نخواهند داشت تا به شرق نزدیک شوند!

پروژه های پیش خرید آپارتمان در تهران که ارزش سرمایه گذاری دارند

اینکه چه پروژه ای را برای سرمایه گذاری انتخاب میکنید نیازمند بررسی دقیق میزان سرمایه ، زمان مورد انتظار ، ریسک پذیری و هدف از سرمایه گذاری که صاحبخانه شدن است و یا کسب سود میباشد . ما در این مطلب نمیتوانیم پروژه های پیش خرید مناسب را با در نظر گرفتن همه حالت ها معرفی کنیم اما چند مورد برایتان مثال خواهیم زد .

• اگر به فکر خرید خانه برای فرزند خود هستید و زمان برایتان مهم نیست پروژه های دولتی گزینه های مناسبی هستند اما ممکن است تحویل آنها به بالای 7و8 سال هم برسد ولیکن مبلغی که امروز به صورت قطعی و بدون اقساط میپردازیم نسبت به قیمت خرید یک آپارتمان در تهران بسیار ناچیز است .
• اگر میخواهید در پروژه های تعاونی ساز مشارکت نمایید و حتما میخواهید ریشه ی دولتی داشته باشد پروژه هایی در تهران که توسط ارگانهای دولتی انجام میپذیرد را انتخاب کنید اما باید نوع مشارکت آن پروژه با پیمانکار را بررسی کنید . برخی پروژه های ارگانی با سازنده ها و یا شرکت های بسیار معتبر مشارکت میکنند که نتیجه کار عالیست و برخی نیز خودشان قصد ساخت دارند و یا هر چند وقت یکبار پیمانکاری که تعهداتش را انجام نداده تعویض میکنند که نتیجه آن زمان بر بودن تحویل پروژه است.
• اگر پولتان زیاد است و زمان انتظارتان کم باز هم گزینه هایی برای شما وجود دارد . سازنده هایی در تهران وجود دارند که در سال بیش از 3 هزار واحد تحویل میدهند و این روال سالهاست که وجود دارد و آنها نیز مشغول به کار هستند. اما این نکته را بدانید که قیمت گذاری آنها هنگام فروش واحد در مرحله ساخت قیمت روز منطقه با دست بالاست نه آنکه تصور کنید نصف قیمت روز میتوانید پیش خرید کنید .
• اگر میتوانید مبلغی را به صورت ماهانه پرداخت کنید و مبلغی نیز به صورت اولیه وارد پروژه نمایید تعاونی و یا شرکت های معتبری برای شما وجود خواهد داشت که میتوانید بعد از 3 تا 4 سال صاحبخانه شوید و البته سودی هم بابت ساخت پرداخت نکرده باشید و با قیمت خیلی مناسب واحد را تحویل بگیرید .

بررسی نهایی

در این مطلب زوایای بسیاری از انواع طرح های پیش خرید آپارتمان در تهران را برایتان روشن کردیم و مواردی که لازم است بدانید را برایتان ذکر کرده ام اما این مبحث به قدری گسترده است که در قالب این متن نمی گنجد و بطور کلی مشاوره به شما برای اینکه چه گزینه ای برایتان مناسب است نیازمند کسب اطلاعات دقیق از خواسته های شماست به همین منظور است که میتوانید هر لحظه برای دریافت مشاوره با کارشناسان ما تماس حاصل فرمایید و با روشن نمودن فاکتور هایتان برای سرمایه گذاری بهترین پیشنهاد را دریافت نمایید.

همچنین برای کسب اطلاعات تکمیلی پیرامون پروژه های پیش فروش در تهران میتوانید از نوار بالای صفحه در بخش پیش فروش پروژه ها را مورد بررسی قرار داده و اطلاعات کاملی در مورد آنها دریافت نمایید.