در حال حاضر با توجه با بالا رفتن نرخ ارز یکی از نکات مهمی که میبایست در نظر داشته باشید پروژه های پیش فروشی است که بصورت علی الحساب به فروش میرسند . با تغییر نرخ ارز ، قیمت مصالح ساختمان و در نهایت قیمت ساخت بالا خواهد رفت و اگر پروژه هایی را خریداری کرده اید و یا قصد خرید دارید که بصورت علی الحساب به فروش میرسند نکته ای که باید در نظر داشته باشید تغییر جدول ساخت در ادامه اقساط شما میباشند . در این مطلب به بررسی خرید پروژه های پیش فروش بصورت علی الحساب میپردازیم و اگر قصد تبدیل سرمایه خود به ملک را دارید و میخواهید آنرا با توجه به تورم پیش رو حفظ نمایید نکاتی را باید در نظر داشته باشید که در ادامه به آنها میپردازیم .

قیمت ساخت یک واحد مسکونی چقدر است ؟

بر طبق آخرین آماری که سازمان نظام مهندسی در سال 1400 ارائه کرده است هزینه ساخت در سال گذشته برای یک سازه عادی متری یازده و نیم میلیون تومان برآورد شده است و آماری برای سال 1401 ارائه نشده اما تا پیش از حرکت نرخ ارز سازنده های منطقه 22 برآوردی نزدیک به 15 میلیون تومان به ازای هر متر مربع داشته اند که البته این رقم با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمان بالا خواهد رفت .

تعاونی هایی که در حال پیش فروش پروژه هایی هستند که هنوز به مرحله ساخت نرسیده اند برای کمتر نشان دادن قیمت تمام شده ساختمان در جدول اولیه مبالغی نظیر 7 ، 8 یا 9 میلیون تومان را به عنوان هزینه ساخت اعلام مینمایند پروژه فرتاک یک نمونه از این تعاونی هاست و خریدار با نگاه کردن به جدول ساخت و اقساطی که ارائه میدهند اقدام به ورود پروژه مینماید اما حقیقت آن است که این قیمت ها بصورت علی الحساب هستند یعنی زمانی که به مرحله ساخت برسند واقعی و بروز خواهند شد و اگر خریدار بخواهد بر اساس جدول اولیه اقدام به سرمایه گذاری نماید حتما باید این حقیقت را بداند که قیمت تمام شده واقعی از آنچه در جدول میبیند بسیار بالاتر و یا شاید چند برابر در زمان تحویل باشد .

شرایط اولیه را آسان نگیرید

حقیقت آن است که اگر شرایط اولیه برایتان آسان به نظر آمد دلیل بر سرمایه گذاری مناسبی نمیباشد زیرا زمانیکه پروژه در مراحل اولیه نظیر تغییر کاربری یا خرید زمین و یا اخذ جواز است قیمت ساخت مشخص نیست و تنها برای آسان نشان دادن شرایط قیمت ساخت غیر واقعی اعلام میشود تا خریدار راحت تر بتواند سرمایه گذاری نماید . اما در پروژه های منطقه 22 این موضوع به دفعات مشاهده شده است که اختلاف پروژه ها با یکدیگر بسیار زیاد است زیرا ماهیت همگی پیش فروش است اما شرایطشان تفاوت دارد و در گذر زمان نتیجه بسیار متفاوتی خواهند داشت .

به عنوان مثال پروژه ویژن در مرحله تغییر کاربری زمین قرار دارد و بیشتر از یک سال است که در همین شرایط باقی مانده است اما پروژه زاگرس در همین زمان عملیات ساخت را شروع کرده است و دراین زمان هم قیمت آن رشد داشته و هم عملیات ساخت پیش رفته است اما مبلغی که خریدار 1 سال پیش برای ورود به هر کدام میبایست پرداخت میکردند تفاوت چندانی شاید در حد 200 یا 300 میلیون تومان داشته اند ولیکن در حال حاضر پروژه اولی به همان حالت باقی مانده و پروژه دیگر اختلاف قیمتی بسیاری پیدا کرده است .

در نهایت این مثالی بود برای اینکه بدانید اگر شرایط اولیه برایتان آسانتر به نظر آمد قطعا در نتیجه نیز تفاوت زیادی مشاهده خواهید کرد و باید پروژه ای را انتخاب نمایید که شرایط مطلوب ، واقعی و شفافی داشته باشد نه آن پروژه ای که شرایطش برای شما آسانتر به نظر می آید .

پشتوانه سازنده را در نظر داشته باشید

در شرایط کنونی که افزایش قیمت ها را در پیش داریم ، سازنده هایی میتوانند تعهدات خود را به درستی عمل نمایند که از پشتوانه مناسبی برخوردار باشند . توجه داشته باشید که ماهیت تعاونی به گونه ای است که کلیه عملیات از خرید زمین تا ساخت و اتمام پروژه بر عهده اعضا است و برخی تعاونی ها توسط شرکت هایی تاسیس میشوند که برای تکمیل پروژه شخصی خود نیاز به جذب سرمایه گذار دارند و در واقع خودشان پشتوانه پروژه هستند زیرا مالکیت بخش زیادی از پروژه را در اختیار دارند .

تفاوت این دو تعاونی که در بالا اشاره کردیم مشخص است ، در مورد اول اگرمانند شرایط کنونی دچار افزایش قیمت ساخت شویم فشار بر روی اعضا است و در واقع کلیه عملیات بستگی به تامین مالی از سوی اعضا دارد اما در مورد دوم شرکت سازنده به عنوان پشتوانه میتواند پروژه را تامین مالی نماید و در صورتیکه عضوی اقساط خود را ندهد میتواند وی را جایگزین کرده و سرمایه گذار دیگری را به جای وی بیاورد .

این مشکل بزرگترین مشکل تعاونی های بدون پشتوانه است که معمولا برخی اعضا اقساط خود را به موقع پرداخت نمیکنند و یا با تعدیل قیمت ها و افزایش قیمت ساخت توان پرداخت اقساط جدید را نخواهند داشت و زمانیکه تعداد این افراد زیاد شود پروژه به مشکل بر میخورد وعملیات پیشرفت آن متوقف میشود تا زمانیکه اعضای جدید جایگزین شوند .

کلام آخر

همانطور که پیشتر اشاره کردیم هر شرایط آسانی مطلوب نیست و برای خرید از پروژه های ساختمانی باید شرایط واقعی را سنجید نه آن شرایطی که برای شما آسانتر به نظر می آید زیرا در نهایت از تصمیم اولیه خود پشیمان خواهید شد . به عنوان مثال اگر شما قصد خرید یک واحد 120 متری دارید و پروژه ای را پیدا مینمایید که واحد 120 متری آن به بودجه شما میخورد نباید صرفا به خاطر اینکه نظر شما به متراژ 120 متری بوده اقدام به خرید نمایید شاید اگر شما با همان مبلغ یک واحد 60 متری از پروژه دیگری را که شرایط مطمئن تر ، سازنده قوی تر و قرارداد محکم تری دارد خریداری نمایید در نهایت نتیجه حاصله به مراتب از پروژه ای که متراژ دلخواه از آن خریداری کرده اید داشته باشد .

برای کسب اطلاعات بیشتر پیرامون پروژه های پیش فروش چیتگر منطقه 22 بصورت قطعی ، علی الحساب و سهامی از قبیل نحوه خرید ، قیمت ، شرایط سازنده و وضعیت قرارداد پروژه میتوانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمائیید .