اگر قصد معامله و خرید آپارتمان از پروژه های پیش فروش دارید و برایتان سوال است که چه مبلغی باید پرداخت نمایید و عرف محاسبه چگونه است این نه تنها به نحوه محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان میپردازد بلکه انواع پیش فروش از قبیل سهامی ، تعاونی ساز را نیز بررسی می نماید تا بتوانید با تمامی گزینه های موجود آشنا شوید .

در نظر داشته باشید که در نحوه محاسبه قیمت بسیاری از عوامل مؤثر هستند که می توان به منطقه ، اعتبار سازنده و شرایط بازار اشاره نمود که در تاریخ نوشتار این مطلب به تاریخ آذر ماه سال 1402 وضعیت بازار در حالت رکود قرار گرفته و قطعا شرایط خرید در این بازه زمانی متفاوت است به همین دلیل است که ما شرایط کنونی را به همراه عرف در زمان رونق بازار بررسی خواهیم نمود.

پیش از ادامه مطلب پیشنهاد میکنیم که ویدئویی را مشاهده فرمایید که مربوط به توضیحات یک وکیل حقوقی برای مواردی است که باید در هنگام پیش خرید آپارتمان در نظر داشته باشید و تمامی موارد را با بررسی عواقب حقوقی آن بررسی میشود که بسیار مفید است . البته در وبسایت ما نیز مطالبی جداگانه برای بررسی این موضوع وجود دارد که در ادامه به آنها اشاره خواهیم نمود .

محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان

همانطور که در بالا اشاره نموده در این مطلب که بصورت جامع ایجاد شده است محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان در انواع فروش شرایطی و اقساطی مانند شخصی و تعاونی بررسی میشود . در پروژه های شخصی ساز بر اساس پیشرفت پروژه که باید در مرحله 30 درصد به بالا باشد تا بتوان در دفتر اسناد رسمی آن را ثبت نموده و کد مخصوص پیش فروش را دریافت کنید .

معمولا در این مرحله هنگام فروش سازنده 40 الی 60 درصد مبلغ کل قرارداد را دریافت میکند بصورتی که در ابتدا بر اساس قیمت توافق شده که قطعی میباشد ، مبلغ کل محاسبه میشود و این درصد باید به عنوان پیش پرداخت به سازنده و یا پیش فروش کننده آپارتمان پرداخت شود . مابقی مبلغ نیز طی یک جدول زمانی که باید موازی با پیشرفت پروژه است پرداخت شود .

برخی از قرارداد ها بازه زمانی برای این مرحله مشخص می نمایند و برخی بر اساس پیشرفت فیزیکی التزام برای پرداخت اقساط تعیین میکنند که این مورد دوم بهتر است زیرا در این حالت اگر پروژه به تاخیر بخورد پرداخت شما نیز میتواند با تاخیر انجام شود . در نهایت مبلغ 5 درصد بابت تحویل و 5 درصد نیز بابت سند باید پرداخت شود .

البته ممکن است این عدد برای تحویل سند تا 10 درصد نیز برود و بسته به قرارداد دارد اما در مناطقی نظیر چیتگر که دریافت سند بسیار مهم است افرادی که  پیش خرید آپارتمان از سازنده در چیتگر انجام میدهند ممکن است درصد بیشتری را برای دریافت سند از عرف که 5 درصد است طلب نمایند که این موارد توافقی است .

حال اگر برایتان سوال شده است که چگونه قیمت گذاری کلی ملک چگونه انجام میشود در ادامه این موضوع انجام میشود .

مبنای محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان به ازای هر متر

حال که نحوه پرداخت را برایتان شرح داده یم برایتان سوال است که مبنای محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان به ازای هر متر چیست و چگونه محاسبه میشود ؟ معمولا بدانید که سازندگان نیز ار تورم با خبرند و آنرا در قیمت خود لحاظ مینمایند بصورتی که معمولا در قیمت گذاری دست بالای منطقه گرفته میشود و شاید حتی 10 الی 15 درصد بالاتر از قیمت محاسبه میشود .

علت این موضوع این است که تورم و بالا رفتن هزینه در این نوع پیش فروش در نظر گرفته شود اما موضوع این است که در زمانی که بازار داغ است و افزایش قیمت و التهاب در بازار وجود دارد معمولا یا پیش فروش انجام نمی دهند و یا اگر هم انجام شود با قیمت بالا فروخته میشود که در این بازه باید وضعیت توسط خریدار بررسی شود.

بطور میانگین اگر قیمت آپارتمان نوساز در چیتگر در حال حاضر 85 الی 95 میلیون تومان پایه برای برجی در اطراف دریاچه چیتگر باشد و برج های لوکس 120 میلیون تومان قیمت داشته باشند ، پیش فروش کننده ای که در حال حاضر در مرحله 50 درصد از پروژه است با همین قیمت 120 میلیون تومان ملک خود را قیمت گذاری می نماید یعنی همانطور که اشاره نمودیم مبنای محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان بر اساس آپارتمان لوکس منطقه انجام میشود نه نرمال در آن محله .

حال در شرایط رکود قرار داریم و هم قیمت با یک برج لوکس قیمت گذاری میشود اگر بازار داغ شود قطعا ممکن است تا 10 الی 15 درصد بالاتر رود و این نیز بسته به اعتبار سازنده نیز دارد ، برخی از سازندگان به دلیل برند بودن قیمت های بالاتر از سقف نیز اعلام می نمایند در حالی که متریال و ساخت آنها بسیار متوسط و امکانات حداقل است به همین دلیل بدانید که خرید از هر دسته از پیش فروش ها نمی تواند تضمین کننده سود شما باشد.

ولی از سوی دیگر خطرات پیش خرید آپارتمان باعث میشود که عده ای به دنبال گزینه های بسیار مطمئن بگردند اما موضوع این است که اگر قرار باشد با چنین قیمتی خرید انجام شود دیگر ماهیت و سودآوری این کار توجیه ندارد و تنها پرداخت اقساطی آن است که می تواند مطرح باشد آن هم با قیمت بسیار بالاتر انگار چکی خانه خریدید و بابت این نوع خریدتان مبلغ بسیار بالاتری پرداخت نموده اید.

شاید در خرید برخی کالاها این کار توجیه داشته باشد اما در مورد خرید خانه بعید است که اختلاف قیمت زیاد که شاید در یک آپارتمان 100 متری به 2 الی 3 میلیارد تومان برسد باعث شود که خریدار تن به انجام این کار با این شرایط بدهد.

محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمانهای تعاونی ساز

در پروژه های تعاونی ساز شرایط متفاوت است زیرا روند انجام این کار متفاوت است . در این نوع پروژه ها سازنده ای وجود ندارد بلکه مجمعی به عنوان تعاونی تشکیل شده است و برای آن توسط اعضا مدیرعامل و هیات مدیره تعیین شده تا عملیات ساخت را انجام دهند و هر چه هزینه می کنند توسط کل اعضا بر اساس سهمی که دارند پرداخت شود .

نحوه محاسبه قیمت در این نوع پیش فروش بر اساس این است که چقدر هزینه شده است و در کدام مرحله هستیم به همین دلیل ممکن است هزینه ها متفاوت باشد شاید در مرحله اول که اخذ جواز است اقساط متفاوت باشد و در انتهای کار بیشتر شود . این یکی موضوع مهمترین علت ارزان بودن آپارتمانهای چیتگر است که باعث شده است قیمت تمام شده ساختمان پایین بی آید و این دسته از پروژه هایی که توسط تعاونی های دولتی انجام میشود در واقع ترمز قیمت ها را در این منطقه کشیده است.

در کنار پروژه های تعاونی ساز ، شخصی سازها نیز فعال هستند و در کل به دلیل زیاد بودن پروژه های ساختمانی در این منطقه رقابت برای فروش بسیار زیاد است و از سوی دیگر زمین قابل ساخت در این منطقه بسیار وجود دارد به همین دلیل است که قیمت ها در این منطقه مناسب است.

مبنای محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمانهای تعاونی ساز بصورت علی الحساب است یعنی زمانیکه پروژه شروع میشود ممکن است قیمت ساخت 15 میلیون تومان باشد و زمانی که 4 سال بعد پایان میابد به 35 الی 40 میلیون برسد . در واقع نوع ساخت و ساز دقیقا مانند همان کاری است که سازنده یک پروژه شخصی انجام میدهد با این تفاوت که این کار به صورت جمعی انجام میشود.

این نوع پروژه ها در صورت پیشرفت به موقع و مدیریت صحیح برای فردی که از ابتدا در پروژه حضور دارد میتواند قیمت تمام شده آپارتمان را تا نصف قیمت واقعی تمام کند و از این نظر گزینه های مناسبی برای سرمایه گذاری است.

جمع بندی

در این مطلب به بررسی نحوه محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان پرداختیم تا بدانید که اگر قصد پیش خرید دارید باید پروژه ای را انتخاب نمایید که قیمت مناسبی داشته باشد زیرا ماهیت این دسته از پروژه ها بدین صورت است که سازنده فکر همه جای کار را میکند و قیمت گذاری را طوری انجام نمیدهد که خودش ضرر کند.

به همین دلیل باید ببینید که علت پیش فروش سازنده چست ممکن است 1 واحد را برای تامین سرمایه بخواهد سریع نقد کند در این حالت قطعا می توانید قیمت مناسب تری از وی خریداری نمایید ولی اگر بخش زیادی از پروژه را برای پیش فروش گذاشته و عجله ای هم برای این کار ندارد بدانید که قیمت را هم بالا حساب میکند.

هر چه سازنده برند باشد نحوه محاسبه قیمت بی قانون تر می شود زیرا از ترس مردم برای پیش خرید آپارتمان آگاه است کما اینکه در بالا مثال زده ایم یک سازنده برند در تهران که البته برند بودنش در تحویل واحد و حجم زیاد کار است نه در کیفیت و متریال ، قیمت حال حاضر خود را 15 درصد بالاتر از قیمت لوکس منطقه محاسبه نموده است.

در نهایت اگر نیاز به دریافت اطلاعات مشاوره ای پیرامون معرفی پروژه های پیش فروش آپارتمان دارید میتوانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید.