اگر می خواهید در مسکن سرمایه گذاری انجام دهید و راهی که مد نظر دارید سرمایه گذاری در ساخت و ساز است باید بدانید که در شرایط کنونی وضعیت ساخت و ساز در شهر تهران با چالش های جدی مواجه شده است که می توان به کمبود فضای ساخت و زمین مناسب برای ساخت است و همچنین بالا رفتن هزینه های شهرداری برای صدور جواز و موارد جانبی است.

همچنین بحث تراکمی که در تهران واگذار می شود دلیل بعدی است که ساخت و ساز را با چالش مواجه کرده است به صورتی که بسیاری از زمین های قابل ساخت در تهران برای سازنده صرفه اقتصادی ندارد، زیرا هزینه های ساخت بالا رفته است و مالکان زمین کلنگی نیز با قیمت بالا زمین های خود را به فروش میرسانند.

در این مطلب ضمن بررسی بازدهی ساخت و ساز، سرمایه لازم برای ساخت و ساز، گزینه های جایگزین را معرفی خواهیم نمود که می تواند به صورت هوشمندانه سود بیشتری را نصیب فردی کند که گزینه سرمایه گذاری در ساخت و ساز در برنامه خود دارد.

سرمایه گذاری در ساخت و ساز

برای سرمایه گذاری در ساخت و ساز باید در نظر داشته باشید که مبلغی که می گذارید و سودی که برداشت می کنید چقدر است؟ اگر مبلغی که در اختیار دارید به اندازه ای است که یک زمین کلنگی خریداری کنید و تراکم ساخت حداکثری برای آن دریافت نمایید می تواند گزینه مناسبی باشد. البته این شرایط در تهران به سختی فراهم می شود و به همین دلیل است که صدور جواز های شهرداری در سال های اخیر به یک پنجم کاهش یافته است زیرا هزینه های ساخت به قدری بالا رفته است که سود حاصله از ساخت و ساز به اندازه سرمایه ای که در این کار لازم است نمی باشد.

اگر تجربه ساخت و ساز دارید و گزینه مشارکت به شما پیشنهاد می شود نیز می توانید آن را بررسی کنید اما تجربه نشان داده که عموما مالکان برای مشارکت بسیار دست بالا می گیرند و پروژه را به افرادی می سپارند که سابقه زیادی در ساخت و ساز دارند. برخی نیز گزینه های سرمایه گذاری در مسکن از طریق بورس و یا شرکت های سرمایه گذاری در ساخت و ساز را پیشنهاد می کنند که دارای ایرادات بسیاری است که می توانید در مطلب مربوط به آن مطالعه کنید اما در کل شکل دیگر آن پیش خرید است. اما پیش خرید نیز می تواند دارای چند حالت باشد که به بهترین گزینه برای سرمایه گذاری در مسکن تبدیل شود و بازدهی مناسب تری از ساخت و ساز داشته باشد که در ادامه به آن می پردازیم.

شرکت های سرمایه گذاری در ساخت و ساز

همانطور که در بالا اشاره نمودیم، شرکت های سرمایه گذاری در ساخت و ساز وجود دارند که همان پیش فروش را انجام می دهند. اما در این بین گزینه های دیگری مطرح است که سود سازنده در آن وجود ندارد و می توانید به صورت جمعی اقدام به ساخت و ساز کنید بدون آنکه سود سازنده در میان باشد.

این گزینه از طریق شرکت تعاونی های مسکن قابل انجام است که یا به صورت خصوصی و یا به صورت دولتی اجرا می شود. تعاونی به معنی ساخت جمعی است، یعنی عده ای دور یکدیگر جمع می شوند و کلیه هزینه های ساخت را از ابتدا که خرید زمین است تا اخذ جواز و ساخت و تکمیل واحد انجام می دهند و از میان خود عده ای را به عنوان هیات مدیره و مدیرعامل برای اجرای پروژه انتخاب می نمایند. در نهایت هر شخص بر اساس سهمی که در پروژه مشارکت نموده در نهایت متراژ مفید مسکونی دریافت می کند.

حال تعاونی های دولتی چگونه تشکیل میشوند؟ همانطور که می دانید ارگان ها مسئول تامین مسکن کارکنان هستند و علی الخصوص ارگان های نظامی باید پیش از بازنشستگی هر عضو حداقل یک مسکن برای وی تامین کرده باشند. معمولا این تعاونی ها زمینی را از خود سازمان دریافت می کنند و برای ساخت و ساز اعضا باید هزینه ها را همانند آنچه در بالا توضیح دادیم تامین نمایند. در این حالت سود سازنده وجود ندارد و اعضا می بایست هزینه های ساخت را پرداخت نمایند.

در واقع اگر به دنبال شرکت های سرمایه گذاری در ساخت و ساز هستید بهترین گزینه انتخاب تعاونی های مسکن معتبر است.

چگونه وارد کار ساخت و ساز شویم

در مورد اینکه چگونه وارد کار ساخت و ساز شوید باید بدانید که کل محاسبه سود ساخت و ساز بدین صورت است که زمین را چه مقدار خریداری کرده اید یا با چه درصدی مشارکت نمودید و هزینه ساخت و اجرای شما به همراه پولی که در این مدت در پروژه تزریق می کنید چقدر است و اگر این پول در سیستم بانکی مانده بود چقدر سود می داد.

اگر زمین شما کوچک باشد و جواز ساخت 4 طبقه داشته باشد قطعا گزینه ساخت در حال حاضر در شهر تهران مطلوب نیست علی الخصوص که این زمین ها نیز مشارکت شوند و دیگر هیچ چیز برای سازنده باقی نمی ماند. در نهایت با محاسبه آنچه هزینه کرده اید و آنچه سهم شما است می توانید سود خود را محاسبه کنید.

اما برای اینکه چگونه وارد کار ساخت و ساز شوید باید سرمایه کافی در اختیار داشته باشید و همچنین تجربه لازم برای ساخت را داشته باشید که پیشنهاد ما این است که این کار را به صورت تجربی در پروژه ای یاد بگیرید.

در نهایت مزایا و معایب سرمایه گذاری در مسکن به گونه ای است که ممکن است در طول مدت زمان ساخت هزینه های شما افزایش باید و قیمت ها بالا برود که نتیجه آن این است که هزینه ساخت شما بالا می رود و یا می تواند بازار به قدری راکد شود که ملک شما به راحتی به فروش نرود و یا اگر در میان پروژه نیاز به تامین سرمایه داشتید شاید نتوانید پیش فروش انجام دهید. اما نکته اینجاست که سابقه و تجربه نشان داده است که پیش فروش کننده ( یعنی سازنده ) همیشه ضرر کرده است و پیش خرید کننده برنده است. پس باید در نظر داشته باشید که می توانید به جای ساخت و ساز گزینه پیش خرید را انتخاب نمایید.

برای ساخت و ساز چقدر سرمایه لازم است؟

برای ساخت و ساز در شهر تهران، برای خرید یک زمین حداقلی در محدوده ای که قابلیت ساخت 5 طبقه را داشته باشد و شرایط واگذاری تراکم شهرداری مطلوب باشد، در محدوده وردآورد در غرب تهران باید برای 500 متر مبلغی نزدیک 40 میلیارد تومان پرداخت شود.

اگر شرایط سابقه ساخت و ساز شما به گونه ای است که بتوانید مشارکت بگیرید شاید بتوانید با درصد 60 (مالک) و 40 درصد ( سازنده) که شرایط مطلوبی است اقدام به مشارکت نمایید. اگر بتوانید 5 طبقه بسازید و 60 درصد نیز تراکم دریافت کنید یعنی شما قابلیت ساخت 300 متر در هر طبقه دارید هزینه ساخت پارکینگ و مشاعات را نیز باید در نظر بگیرید که همین متراژ است یعنی شما باید 1800 متر ساخت انجام دهید (با در نظر گرفتن 2 طبقه پارکینگ) که 1500 متر آن مفید است. در حال حاضر هزینه میانگین ساخت در تهران با کیفیت کاملا معمولی و محاسبه اینکه مشاعات هزینه کمتری دارد متری 16 میلیون تومان است یعنی شما 28 میلیارد و 800 میلیون تومان بابت ساخت باید پرداخت کنید.

600 متر مفید مسکونی سهم شماست و هزینه شما 28 میلیارد و 800 شده است، در نهایت قیمت آپارتمان نوساز در این منطقه 60 الی 65 میلیون تومان است یعنی 39 میلیارد کل مبلغی است که بدست می آورید و سود شما 10 میلیارد و 200 میلیون است یعنی به اندازه 1 واحد مسکونی 156 متری برای شما باقی مانده و سود ساخت و ساز شماست.

بازدهی سرمایه گذاری در ساخت و ساز چقدر است؟

حال شما محاسبه کنید که سرمایه ای که آورده اید 28 میلیارد و 800 میلیون تومان است و سودی که بدست آورده اید 10 میلیارد و 200 میلیون تومان در بازه زمانی 3 ساله است. این مبلغ در بانک با سپرده 28 درصد کنونی 8 میلیارد تومان در سال سود می دهد. یعنی در سه سالی که شما پروژه را انجام می دادید 24 میلیارد تومان سود داده است و فرض را بر این بگذارید که شما پول را خرد خرد به پروژه تزریق کرده اید ولیکن در نهایت حتی با این شیوه محاسبه در واقع شما در ساخت و ساز ضرر کرده اید.

این در حالی است که می توانید تنها با استفاده از سپرده بانکی و پیش خرید سرمایه گذاری با سود 100 درصد در بازه 5 ماهه انجام دهید و واقعیت این است که در شرایط کنونی پیش خرید بهتر از ساخت و ساز است.

در واقع شرایط کنونی کشور به سمتی است که با استفاده از سپرده بانکی و با استفاده از این روشی که در مطلب با سه میلیارد چیکار میشه کرد می توانید در طی مدت زمان 3 سال، 1 واحد مسکونی خریداری نمایید و 70 درصد اصل سرمایه نیز در اختیار خودتان باقی بماند و تنها 30 درصد را صرف پیش پرداخت کنید.

جمع بندی

در این مطلب به بررسی سرمایه گذاری در ساخت و ساز، شرکت های سرمایه گذاری در ساخت و ساز، میزان سرمایه ای که برای این کار لازم است پرداختیم. در شرایط کنونی جواز صادر شده برای تراکم توسط شهرداری به یک پنجم کاهش داشته است و علت آن نیز بالا رفتن هزینه های جواز و تراکم به همراه هزینه های ساخت است.

از سویی دیگر مالکین ملک های کلنگی نیز شرایط مطلوبی را برای ساخت ارائه نمی دهند اما در نظر داشته باشید که سازندگان منطقه 1 یا مناطق برند تهران که سابقه خوبی دارند، برای مشارکت پیشنهادات با شرایط بهتری دریافت می کنند و واقعیت این است که برای آن ها ساخت و ساز در مناطق برند بهتر است اما شما برای شروع قطعا نمی توانید با چنین گزینه هایی شروع نمایید.

برای بررسی پروژه های در حال ساخت در تهران و شرایط خرید از آنها می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید.