اگر قصد ورود به بازار مسکن را دارید و می خواهید بدانید که در شرایط کنونی انواع سرمایه گذاری در املاک چیست و بازدهی هر کدام چگونه است، در این مطلب به بررسی تمامی روش های سرمایه گذاری در حوزه مسکن از قبیل خرید ملک آماده، پیش خرید، مشارکت و ساخت گرفته تا سرمایه گذاری با پول رهن خانه، فرصت های خرید ملک اداری و تجاری می پردازیم.

سعی ما این است که این مطلب به صورت جامع باشد اما برخی از موارد ممکن است در این مقاله نگنجد و شما را به مرجع اصلی لینک کنیم که در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر می توانید در مورد آن موضوع در صفحه مربوطه مراجعه کنید. تمام آن چیزی که ما در این بخش منتشر نمودیم بر اساس شرایط روز کشور، آمار تورم و افزایش قیمت در تاریخ خرداد ماه سال 1403 بروز رسانی شده است و روش های سرمایه گذاری معتبر و قابل اجرا است.

انواع سرمایه گذاری در املاک

اگر بخواهیم به صورت کلی در ابتدا انواع سرمایه گذاری در املاک را معرفی کنیم، خرید ملک آماده، پیش خرید و مشارکت یا ساخت دسته بندی های کلی ما هستند. حال اگر بخواهیم جز به جز هر کدام را بررسی کنیم، در شرایط کنونی ساخت و ساز در تهران با چالش جدی روبرو است زیرا هزینه های ساخت بالا، عوارض شهرداری نزدیک به چند صد درصد بیشتر نسبت به سال های قبل شده و همچنین فضای ساخت نیز محدود است.

در شرایط کنونی سرمایه گذاری در ساخت و ساز در سال 1403 در نقاطی از شهر در غرب تهران که هم ماده 100 فعال است و هم طرح تفصیلی وجود دارد ممکن است سودی معادل 30 الی 40 درصد در سال به سازنده بدهد که این آمار از تورم هم عقب است و ما در مطلب مربوطه محاسبه نمودیم. این آمار چند سال گذشته نزدیک به 100 درصد به صورت سالانه برای سازنده بوده است که در شرایط کنونی به این شکل افتاده است و به همین دلیل صدور جواز توسط شهرداری شهر تهران به یک دهم کاهش داشته است.

سرمایه گذاری در پیش خرید آپارتمان در حال حاضر گزینه ای مناسب به نظر می آید، زیرا با تمامی شرایط سختی که برای سازنده ها وجود دارد، در نهایت برای تامین سرمایه نیاز به پیش فروش واحدهای خود دارند وگرنه دلیلی برای انجام این کار نیست و اگر از سازنده های با تجربه سوال بپرسید همیشه خواهند گفت که در کشور تورمی ما پیش فروش کننده ضرر می کند و پیش خرید کننده برنده است.

اگر سازنده مطمئنی سراغ دارید پیش خرید با قیمت قطعی برای شما گزینه ای مناسب است علی الخصوص در شرایط فعلی که رکود در بازار مسکن حاکم شده است و سازنده ها با انعطاف بسیار زیاد اقدام به فروش می کنند. می توانید برای اطلاع از این شرایط  و پروژه های پیش فروش چیتگر مطلب مربوطه را مشاهده نمایید تا آخرین شرایط را مشاهده فرمایید.

مورد بعدی که قصد بررسی آن را داریم، خرید ملک آماده است که از قصد آن را در پایان این بخش آورده ایم زیرا مبحث در مورد آن متفاوت است. توجه داشته باشید که اگر هدف شما سرمایه گذاری است، باید بدانید که صرفا خرید یک خانه و اجاره دادن آن سرمایه گذاری محسوب نمی شود، چرا؟ چون شما می توانید در حال حاضر با 3 میلیارد تومان 1 خانه بخرید و کار را تمام کنید و یا می توانید با استفاده از سپرده بانکی 28 درصدی و پیش خرید، 1 خانه تنها با 30 درصد مبلغ اصلی سرمایه خریداری کنید و اقساط را با 70 درصد باقی مانده پول که در بانک است بدهید. در نهایت شما پس از 3 سال 1 واحد به علاوه 70 درصد سرمایه اصلی در بانک دارید و می توانید همین روش را تکرار کنید و خانه دوم را خریداری کنید.

اگر می خواهید مثالی دقیق و توضیحات بیشتری مطالعه فرمایید مطلب با سه میلیارد چه کار میشه کرد را مطالعه نمایید که به شرح کامل روش پرداخته است.

در نهایت اگر هم ملکی خریداری نموده اید می توانید با پول رهن آن در خرید ملک دیگر وارد شوید، یعنی توجه داشته باشید که یک سرمایه گذاری می تواند 1 خانه شما را در 10 سال تبدیل به 4 ملک کند و صرفا خرید یک ملک و اجاره دادن آن در ده سال که نه 100 سال دیگر هم بگذرد همان 1 ملک باقی می ماند. سرمایه گذاری با پول رهن خانه یک بخش دیگر است که می توانید فرصت های سرمایه گذاری با پول رهن را در آن مطالعه نمایید. حال در ادامه زیر مجموعه های دیگر را بررسی میکنیم که شامل سرمایه گذاری در زمین، ویلا، املاک تجاری و اداری است.

بهترین نوع ملک برای سرمایه گذاری

در این بخش که همانند بالا بسیار مفصل است، از میان تمامی روش ها و انواع فرصت های سرمایه گذاری در املاک که وجود دارد، آن چیزی که می خواهید در آن سرمایه گذاری کنید نیز مهم است. ممکن است شما در شهری زندگی کنید که فرصت های دیگری از آنچه ما در تهران تجربه کرده ایم وجود داشته باشد و تمرکز اصلی ما در شهر تهران است.

در حال حاضر بهترین نوع ملک برای سرمایه گذاری در شهر تهران برای واحدهای اداری و مسکونی در اولویت است و املاک تجاری در اولویت آخر قرار دارد. نه تنها تهران بلکه در تمامی دنیا شکل کسب و کارهایی که به صورت مغازه بوده است به سمت آنلاین پیش رفته است و در تهران نیز مرکز خرید فراوان و اجاره ها سرسام آور است و بیشتر کسب و کارهای ضروری دوام می آورند تا خدماتی که به صورت آنلاین ارائه می شوند.

اما در مورد املاک اداری نسبت به املاک مسکونی شرایط به گونه ای دیگر است. در حال حاضر مناطقی که بورس اداری در تهران هستند به شدت با کمبود واحد برای اجاره، کمبود فضای پارک و مشکلات ترافیکی مواجه هستند به شکلی که در این مناطق قیمت خرید 1 پارکینگ 3 الی 4 میلیارد تومان است.

از سوی دیگر شهرداری نیز شرایط بسیار سختی برای جواز اداری برقرار کرده است به صورتی که اگر بخواهید سند اداری دریافت کنید متری 90 الی 100 میلیون فقط باید به شهرداری پرداخت کنید و همچنین به ازای هر 100 متر باید 3 پارکینگ تامین شود و در صورت کسری هر کدام شهرداری شما را 3 میلیارد جریمه می کند!

به این شکل می تواند گفت که واحدهای اداری، علی الخصوص واحدهای اداری در چیتگر که در طرح تفصیلی شهرداری قرار داشته یعنی با شرایط آسان تری ساخته شده اند و با توجه به کمبود واحد اداری در شهر تهران، ترافیک سنگین در این مناطق، گزینه بسیار مناسبی برای شرکت ها هستند، گزینه ای مناسب می باشد.

همچنین در نظر داشته باشید که قیمت رهن و اجاره واحدهای اداری با یک واحد مسکونی آپارتمانی هم قیمت کاملا متفاوت و بیشتر است. در مورد واحدهای مسکونی نیز باید در مناطق رو به رشد باشد و صرفا خرید یک خانه در بافت فرسوده یا منطقه ای که قدیمی است و رشد خود را کرده، در صورتی که سرمایه گذاری با پول رهن آن انجام ندهید را نمی توان سرمایه گذاری نامید اما اگر در منطقه ای رو به رشد باشد قطعا می تواند گزینه مناسبی برای سرمایه گذاری باشد.

برای اینکه بدانید کدام منطقه چنین شرایطی دارد بهترین محله های تهران برای خرید خانه را بررسی کنید تا به صورت کامل و دقیق از شرایطی که یک محل باید داشته باشد آگاه شوید.

انواع سرمایه گذاری در زمین

سرمایه گذاری در زمین و ویلا یکی دیگر از انواع سرمایه گذاری است که با توجه به تسلطی که به موقعیت یک محل ممکن است داشته باشید، می تواند گزینه مناسبی باشد. اما در نظر داشته باشید که یک تفکر غلط در حال حاضر حاکم است و آن این می باشد که خرید زمین می تواند شما را پولدار کند زیرا سابقه خرید زمین این چنین بوده است.

واقعیت آن است که این شرایط در گذشته وجود داشته است اما هر زمینی قرار نیست شما را پولدار کند و ارزش داشته باشد. برخی فرصت ها در یک کشور در یک بازه به وجود می آیند و سپس تمام می شوند. در حال حاضر هیچگاه جهاد کشاورزی اجازه نمی دهد زمین هایی که در کوه و بیابان به عنوان زمین ویلایی خرید و فروش شده اند یک روز دارای سند شوند و همیشه خطر تخریب آن ها نیز وجود دارد به صورتی که در دماوند در مناطقی ویلاهای 15 و 20 ساله نیز تخریب شده اند.

در مورد اینکه خرید زمین بهتر است یا آپارتمان، قطعا اگر زمین درست و حسابی باشد گزینه بهتری است ولیکن اگر قرار باشد به سراغ زمین هایی بروید که نه کاربری دارند، نه قابل ساخت هستند، نه داخل بافت می باشند و نه سندی دارند و حتی اگر هم بسازید انشعابی به شما نمی دهند قطعا گزینه خرید آپارتمان بهتر است.

از این دسته زمین ها در اطراف تهران در استان دماوند و کرج به تعداد زیادی یافت می شوند به طوری که حتی در مناطقی نظیر گرمابسرد، زمین هایی که به عنوان ویلایی فروخته می شوند داخل محدوده ای هستند که گیاه نمی روید و آب زیر آن شور است. برای اطلاعات بیشتر میتوانید مطلب اطراف تهران کجا زمین بخریم را بررسی کنید. حال جالب است که  باز هم به عنوان زمین ویلایی فروخته می شود و مردم هم در آنجا ویلا می سازند و خودشان تیر برق می زنند و برق می گیرند که شرایط واقعا اسفناکی است و معلوم نیست در ذهن این افراد چه میگذرد.

سرمایه گذاری در ساخت ویلا

مطمئن هستیم که ممکن است در این بخش با یکدیگر هم نظر نباشیم، زیرا برای افرادی که تسلط به یک محدوده ویلایی دارند که عموما محلی های همان منطقه هستند، ساخت و ساز ویلا و فروش آن به افرادی از دیگر شهرها دارای سود زیادی است. در نهایت این کار نیز یکی از روش های سرمایه گذاری در حوزه مسکن است که باید به آن پرداخته شود.

اما معلوم نیست که شما هم بتوانید این کار را انجام دهید زیرا محلی ها در شمال کشور یاد گرفته اند که یک قطعه زمین را می خرند و دور آن را دیوار کشیده و نام شهرک بر روی آن میگذارند و با جدول بندی خیابان قیمت یک قطعه زمینی که متری 200 هزار تومان خریده را تبدیل به متری 2 میلیون می کند.

حال اگر چند کیلومتر اطراف شهرک را ارزیابی کنید و قیمت بگیرید خواهید دید که قیمت زمین همان 200 هزار تومان است و در نهایت این روشی است که برای این افراد سوددهی دارد و حتی اگر شما هم از آنها بخواهید زمین بخرید و ویلا بسازید و بفروشید، قطعا به دلیل آنکه خودشان از همین موارد زیاد دارند فروش شما به شدت سخت می شود.

همچنین فروش ویلا و زمین ویلایی در زمان رکود بازار مانند شرایط کنونی تقریبا یا غیر ممکن است یا باید مالتان را آتش بزنید که تبدیل به پول شود.

کدام نوع سرمایه گذاری در ملک پیشنهاد می شود؟

بسته به روحیه شما، میزان سرمایه، ریسک پذیری و انتظاراتی که در سرمایه گذاری در مسکن دارید، گزینه های شما متفاوت است اما توصیه کلی ما این است که سرمایه تان در این مسیر به جریان بی افتد و این جریان به نحوی باشد که در حوزه ای باشد که قابل اعتماد و با چالش کمتر باشد.

شاید شما بتوانید در یک برهه زمانی یک ویلا بسیازید و راحت بفروشید اما ممکن است در یک بازه زمانی تا چند سال 1 خریدار نیز پیدا نشود. اما در مورد ملک مسکونی یا اداری شرایط به گونه ای دیگر است. در نهایت در مطلبی تحت عنوان آموزش سرمایه گذاری در ملک که خلاصه ای از تجربیات ما است، تمامی فرصت هایی که در بازه های زمانی مختلف برای خرید ملک مسکونی، تبدیل طلا برای خرید ملک یا برعکس، فرصت هایی که با پیش خرید و استفاده از سپرده بانکی در حال حاضر وجود دارد و دیگر موارد بررسی شده است.

ضمن اینکه می توانید برای کسب اطلاعات بیشتر در این مورد با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرموده و جزئیات بیشتری کسب نمایید.

جمع بندی

در این مطلب به بررسی انواع سرمایه گذاری در املاک پرداختیم و روش های سرمایه گذاری و همچنین بازدهی آن ها را مقایسه نمودیم. در نهایت همانطور که در بالا اشاره کردیم بر اساس روحیه هر فرد گزینه ها می تواند متفاوت باشد اما ما بر اساس تجربیاتی که در شهر تهران در حوزه مسکن داشته ایم، اطلاعاتی در اختیار شما قرار دادیم تا بدانید انواع سرمایه گذاری و فرصت هایی که در این شهر وجود دارد چیست.

برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد پروژه های در حال ساخت شهر تهران و پیشنهاد سرمایه گذاری می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید.