برای درک بهتر این موضوع، باید بدانید که قیمت بالای برخی محله‌ های تهران لزوماً نشان‌ دهنده ارزش واقعی آن‌ها نیست. در برخی مناطق، محدودیت فضای ساخت‌ و ساز یا حضور قشر خاص، به عنوان مثال بازاریان یک صنف و یا ساکنینی از یک شهر، و یا دسترسی به برخی مکان ها، مانند نزدیکی به بازار تهران، باعث افزایش قیمت شده است. این عوامل، اگرچه بر قیمت تأثیر می‌گذارند، اما همیشه معیار واقعی برای سنجش ارزش یک محله نیستند.

واقعیت این است که در بعضی از مناطق تهران، با همان هزینه‌ای که در محله‌های گران‌قیمت می‌پردازید، می‌توانید خانه‌ای با سن بنایی کمتر، مدرن‌ تر و با امکانات بیشتر در محله‌ای بهتر خریداری کنید. این یعنی برخی محله‌ ها بیش از ارزش واقعی‌ شان قیمت‌گذاری شده‌اند، درحالی‌که قیمت برخی دیگر از مناطق کمتر از ارزش واقعی آن‌ هاست.

گرانترین و ارزانترین مناطق تهران در سال 1403

بر اساس آخرین آمار منتشر شده از مرکز آمار ایران، گرانترین و ارزانترین مناطق تهران در سال 1403 به ترتیب منطقه 1،2،3،6 گرانترین و مناطق 20،18،17،16 ارزانترین نقاط تهران می باشند. در تصویر زیر می توانید میانگین قیمت 3 ماه در نیمه اول سال 1403 را مشاهده فرمایید:

بد نیست بدانید که در مطلبی دیگر بیشترین تعداد معاملات در مناطق تهران نیز بررسی شده است که نتیجه آن با جدول فوق کمی متفاوت است به این صورت که مناطق 19و21 کمترین میزان معاملات را داشته اند که در لیست فوق وجود ندارد و مناطق 2و5 در کنار منطقه 22 تهران بیشترین آمار معاملات را داشته اند که در لیست فوق منطقه 2 به عنوان گرانترین نقطه وجود دارد.

گرانترین و ارزانترین مناطق تهران شامل چه محله هایی می شوند؟

حال اگر می خواهید بدانید که گرانترین و ارزانترین مناطق تهران به ترتیب منطقه شامل چه محله و خیابان هایی می شوند، در جدول زیر لیستی برایتان مشخص نموده ایم:

همانطور که مشاهده می فرمایید بهترین محله های تهران برای خرید خانه به عنوان گرانترین نقطه تهران نیز شناخته می شوند. همانطور که در بالا اشاره نمودیم برخی از نقاط به دلیل مواردی خاص قیمت شان بالا می رود که از ارزش واقعی آن نقطه بیشتر است.

به عنوان مثال خیابان ایران یکی از محله های مذهبی نشین تهران است یعنی افرادی که واقعا قصد سکونت در یک محیط مذهبی و یکدست دارند اقدام به خرید خانه در این خیابان می نمایند. برخی از نقاط خیابان پاسداران نیز به همین شکل است، پس قیمت این محله نسبت به دیگر نقاط اطرافش بالاتر است و علت آن نیز تمایل افراد مذهبی نشین به سکونت در این موارد است اما ممکن است این مورد برای یک فرد عادی ویژگی محسوب نشود که بخواهد پول بیشتری برای سکونت در این محله پرداخت کند.

اگر بخواهیم از این موارد و خیابان ها مثال بزنیم، خیابان بهنام در منطقه 5، بلوار بعثت در جنت آباد شمالی، بخش های زیادی در مرزداران، نقاطی در دروس و دولت، خیابان نیرو هوایی در پیروزی، نقاطی در نازی آباد، خیابان های بهار و رشید در تهرانپارس را می توان نمونه ای از این موارد دانست که قیمت آن ها به دلیل برند شدن به هر دلیل بسیار بالاتر از سطح منطقه و حتی مناطق اطراف است.

برند بودن منطقه 1 که از قدیم به عنوان شمرون معروف بوده است را می توان تا حدودی مثتثنی دانست وگرنه این نقاط در مناطق شمال شهر تهران هم وجود دارند. به عنوان مثال در کامرانیه و فرمانیه و نقاطی در الهیه قیمت ها چند برابر میانگین قیمت مسکن در تهران است و شاید 100 درصد از میانگین منطقه 1 نیز بالاتر باشد که این موارد سازه هایی خاص برای افراد متمول جامعه است.

ارزش واقعی برخی محله های تهران

حال به بخش اصلی این مطلب می رسیم که بررسی ارزش واقعی برخی محله های تهران است که در بالا بدان اشاره نمودیم. اول از همه باید بدانید که برخی از نقاط تهران به دلیل کمبود فضای ساخت قیمت شان بالاست و این یک حقیقت است اما این موضوع دائمی نیست و ارزش آن تا یک زمان حفظ می شود مگر آنکه مانند مناطق 1و2 جزو برند های تهران باشد.

برای درک بهتر موضوع بد نیست لیست قیمت آپارتمان در محله های مختلف تهران در نقاط شرقی، غربی، جنوبی و مرکزی را نگاهی بی اندازید علی الخصوص به قیمت هر متر تا متوجه شوید که چطور برخی قیمت ها با یکدیگر در مناطق مختلف همخوانی ندارد.

همانطور که مشاهده می فرمایید، قیمت یک خیابان برند در منطقه 5 تهران متری 170 میلیون است اما در خیابان ایران در بهارستان که موقعیت آن در جنوب تهران محسوب می شود قیمت 154 میلیون است. از سویی دیگر نازی آباد در جنوب تهران با نیرو هوایی در شرق قیمتی نزدیک و حتی بالاتر از جنت آباد در غرب تهران دارند.

برای درک بهتر لیست قیمتی مشابه از مناطق دیگر را مشاهده فرمایید:

همانطور که در بالا مشاهده می فرمایید، برج لبخند که یک برج لوکس با کلیه امکانات با دید مستقیم به دریاچه چیتگر است که یکی از بهترین محله های منطقه 22 به شمار می آید، قیمتی معادل با نقاط جنوبی تهران و یا شرقی دارد. منطقه 22 یک محیط جدید با شهرسازی مدرن و امکانات لوکس در تهران است که مواردی نظیر دریاچه چیتگر، ایران مال، پارک جنگلی و بسیاری از شاخص های تهران در آن قرار گرفته شده است.

علت این موضوع همان نکته ای است که در بالا اشاره نمودیم و آن کمبود فضای ساخت در مناطق قدیمی ساز است که باعث بالا رفتن قیمت می شود در حالی که در منطقه 22 فضای ساخت وجود دارد و علاوه بر آن ارگان های دولتی مانند پروژه بانک ملی و دیگر سازمان ها نیز مشغول به ساخت و ساز انبوه در این نقاط به منظور تامین مسکن کارکنان خود هستند. از سویی دیگر در سعادت آباد نیز در محله متوسط آن قیمت یک آپارتمان 8 ساله نزدیک به 140 میلیون است که باز هم از خیابان ایران در بهارستان ارزان تر است.

کدام محله ارزش خرید بیشتری دارد؟

حال که مسئله را برایتان باز کردیم، متوجه شده اید که گرانترین و ارزانترین منطقه تهران در واقع می توانند در برخی موارد هم قیمت بوده و یا قیمت شان نزدیک به هم باشد با این تفاوت که سن بنا چقدر است. یعنی قطعا یک آپارتمان نوساز در مناطق گران قیمتی بسیار بالایی دارد اما برای آپارتمان های چند ساله، اختلاف قیمت با آپارتمان نوساز در نقاط جنوبی تهران می تواند کم باشد و یا اصلا وجود نداشته باشد.

از سویی دیگر انبوه سازی در منطقه 22 به دلیل فضای ساخت و طرح تفصیلی شهرداری عاملی است که ترمز قیمت ها در این منطقه کشیده شود به نحوی که شهرک های بسیاری در این نقطه ساخته و یا در حال ساخت است که در بخش شهرک های تهران روی نقشه بررسی شده است که نشانگر این موضوع است که هر نقطه ای که در حال ساخت است، میانگین قیمتی پایین تری نسبت به نقاطی دارد که فضای ساخت آنها به اتمام رسیده و کلنگی ها تعیین کننده قیمت های جدید می باشند.

به عقیده ما اگر قیمت نوساز در یک منطقه اگر 240 میلیون باشد و قیمت یک آپارتمان 8 ساله در آنجا 140 میلیون شود، اگر بتوان به جای خرید یک آپارتمان نوساز در یک منطقه دیگر که متری 150 میلیون است، اقدام به خرید آپارتمان ساله نمایید قطعا ارزش خرید بیشتری دارد و گزینه بهتری برای سرمایه گذاری و سکونت است.

حال اگر سکونت در یک آپارتمان نوساز مد نظر باشد، اگر منطقه ای در حال ساخت وجود داشته باشد که قیمت بهترین برج آن متری 140 میلیون باشد و علت ارزان بودن آن در حال ساخت بودن منطقه، فضای ساخت وسیع و پروژه های شهرکی انبوه مانند شهرک گرین لند در نزدیکی ایران مال باشد، خرید از این منطقه گزینه بهتری نسبت به نقطه ای است که به دلیل کمبود فضای ساخت قیمت آن منطقه برای آپارتمان نوساز 150 میلیون است.

در نهایت همان منطقه در حال ساخت راه خودش را می رود و چند سال دیگر فضای ساخت آن تمام می شود و قیمت نوساز آن، با نقطه ای که امروز فضای ساخت ندارد تفاوت چشمگیری خواهد نمود و در این حالت شخصی که امروز خرید آپارتمان با ویو دریاچه انجام داده است، در چند سال آینده جزو معدود مالکینی است که آپارتمانی در اختیار دارد که دارای چنین ویژگی شاخصی در شهر تهران است و مگر چند دریاچه در تهران وجود دارد که گزینه مشابه با این مورد وجود داشته باشد؟

شرایط خرید در کدام منطقه بهتر است؟

در مناطقی که کلنگی ها به ندرت پیدا می شوند و قیمت گذار آپارتمان در منطقه هستند، قطعا شرایط ساخت برای سازنده سخت از مناطقی است که پروژه های دیگر به صورت تعاونی ساز و اقساطی اقدام به فروش می نمایند و تعدادشان نیز زیاد است.

پس در واقع شما انعطاف بیشتر و شرایط بهتری را در نقاط در حال ساخت پیدا می کنید. به عنوان مثال در محدوده جنت آباد پروژه های پیش فروش زیادی وجود دارد زیرا فضای ساخت وجود دارد به همین دلیل گزینه برای خریدار زیاد است در حالی که اگر در منطقه 1 تهران سازنده ای یک کلنگی بخرد و قصد ساخت داشته باشد، تمامی املاک و بنگاه های منطقه با خبر شده و مشتری برای آن نیز وجود دارد.

همین شرایط در منطقه 22 که قابلیت خرید خانه با پول کم به صورت اقساطی برای خریداران فراهم است نیز باعث شده که شرایط ساخت رقابتی باشد و عرضه بالا باشد که به طبع قیمت ها را تعدیل کرده و کاهش می دهد.

ضمن اینکه فضای وسیعی در این منطقه وجود دارد که اختلاف قیمت در آن ها وجود دارد و باعث می شود برای هر سرمایه ای، گزینه خرید وجود داشته باشد.

جمع بندی

در این مطلب گرانترین و ارزانترین مناطق تهران را بررسی نمودیم و از همه مهمتر معیاری را برای سنجش قرار دادیم که نتیجه را به طور کلی عوض خواهد نمود و آن ارزش واقعی یک منطقه برای خرید است. اگر در تهران قصد اجاره یک آپارتمان داشته باشید متوجه خواهید شد که قیمت ها بسیار نزدیک به هم در برخی مناطق است که از نظر موقعیت با یکدیگر اختلاف دارند و دقیقا علت آن نیز در بالا به آن اشاره شده است.

پس اگر قصد خرید و سرمایه گذاری دارید و میخواهید بدانید چه گزینه هایی به صورت اقساطی برای شما با هر میزان سرمایه وجود دارد می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل نموده و جزئیات بیشتری کسب نمایید.